Новости Москвы
Мы в Telegram
Добавить новость
Главные новости Москвы
Москва
Апрель
2024

Сегмент, который уже имеет системных девелоперов, взращивает системных арендаторов и ждет системных инвесторов

Динамичный рост новых проектов и при этом сохраняющийся серьезный дефицит площадей — такова картина первых месяцев 2024 года в столичном сегменте light industrial, которую рисует совместное исследование консалтинговой компании IBC Real Estate, девелоперской компании Parametr и инвестиционной компании «Альфа-капитал»

Согласно данным департамента исследований и аналитики компании CMWP на конец прошлого года*, в столичном регионе объем рынка light industrial достиг 424 тысяч квадратных метров, дополнительно 209 тысяч квадратов находятся на стадии строительства с заявленным сроком ввода до конца 2024 года.

А совместное исследование компаний IBC Real Estate, Parametr и «Альфа-капитал»* гласит: с начала 2024 года разрешение на ввод в эксплуатацию получили семь объектов light industrial совокупной площадью 221 тысяча квадратных метров, что стало историческим максимумом и превысило значение прошлого года на 45%. В целом ввод 2024-2025 годов должен составить 374 тысячи квадратных метров, уже находящихся в стройке, и есть еще 2 млн квадратов в объектах, строительство которых планируется, но пока не начато.

Валерий Жуков генеральный директор компании Instone Development «Новый формат очень востребован девелоперами, особенно в Московском регионе. Основная причина в том, что все промышленные площадки Москвы сейчас выносят за пределы города, а производственники не будут идти в индустриальные объекты, которые развиваются в рамках КРТ, — бизнес ищет новые локации. В сегменте сейчас есть всего несколько системных игроков, которые анонсировали более 600 тысяч квадратных метров ввода еще год назад. Для light industrial это огромные цифры, так как на тот момент (в 2023 году) весь рынок насчитывал около 200 тысяч квадратов. Эти проекты реализуются по плану, насколько мы знаем, и последние очереди по ним должны ввестись в 2025-2026 годах. Если речь идет о строительстве light industrial Light девелоперами жилья (а таких большинство), то дорогое кредитование с лихвой компенсируется льготами по созданию мест приложения труда (МПТ). Кроме того, проекты реализуются в основном на продажу, что позволяет сократить кредитное плечо. Итого системные девелоперы пока загружены уже анонсированными проектами, а несистемные больше зависят от планов по строительству ЖК. Говорят, что рост ключевой ставки замедлил темпы анонсирования и начала строительства новых проектов. Но если «просадка» по проектам и будет, то ожидать ее стоит в третьем-четвертом кварталах».

Словом, несмотря на рост ключевой ставки и в целом непростой финансово-экономический расклад, в Москве и ее окрестностях появляется немало современных индустриальных помещений, разделенных на небольшие блоки, имеющих индивидуальный вход, а в некоторых случаях и административный блок, и позволяющих объединить в одном здании производство, склад, шоурум и офис. Однако, как подчеркивается в исследовании, дефицит площадей сохраняется, и доступное предложение остается весьма и весьма ограниченным: совокупно по классам А и В в готовых объектах маркетируется 59 тысяч квадратных метров, в строящихся — 138 тысяч квадратов, или 37% от объема стройки.

Александр Манунин управляющий партнер компании Parametr «Только за прошлый год мы получили запросов на более чем 5 млн квадратных метров light industrial, что в разы превышает объем доступного предложения на рынке. Основными драйверами роста спроса являются импортозамещение (56% клиентов переезжают в light industrial в связи с развитием бизнеса) и программа комплексного развития территории (согласно собственному исследованию Parametr, до 40% резидентов промзон являются потенциальными клиентами формата). Оба этих фактора в среднесрочной перспективе продолжат свое воздействие на сегмент, что обеспечит высокую динамику роста спроса. У такой ситуации есть и обратная сторона: на фоне роста популярности сегмента и отсутствия готового предложения некоторые клиенты начинают рассматривать вариант строительства объекта light industrial своими силами. Однако этот путь далеко не всегда экономически оправдан и зачастую приводит к затягиванию сроков строительства или замораживанию объекта. Мы сталкиваемся с клиентами, которые, приняв решение реализовывать проект самостоятельно, через некоторое время возвращаются к идее покупки помещения в уже строящемся промпарке. В результате в моменте появляется большое число «разовых» проектов, которые фигурируют в прогнозах по будущему выходу площадей, но рискуют остаться только на бумаге, что негативно сказывается на рынке в целом. Специфика light industrial требует системного подхода: компетенций в управлении себестоимостью, создания сопутствующей инфраструктуры, выстраивания комплексной системы маркетинга и продаж. На сегодняшний день на рынке представлены всего несколько девелоперов, кто системно готов строить light industrial и развивать продукт. Поэтому дефицит предложения и выход на рынок новых проектов в наименьшей степени зависит от роста ключевой ставки, подчиняясь другим рыночным факторам».

Понятно, что на фоне дефицита предложения в сегменте продолжают дорожать и аренда, и продажа. «Средневзвешенная базовая ставка аренды в существующих и строящихся объектах составляет 9270 рублей за квадратный метр в год», — говорили в самом начале 2024 года аналитики CMWP. «На март 2024 года индикаторы по аренде и продаже для объектов класса А составляют 12 тысяч рублей за квадратный метр в год и 101 тысяча рублей за квадрат соответственно. На конец года ставка аренды ожидается на уровне 12,5 тысяч рублей (с ростом в 25% год к году), стоимость продажи — 105 тысяч рублей (с ростом в 10,5% год к году)», — утверждают авторы «тройного» исследования.

По статистике Parametr, основной спрос вроде бы приходится на блоки до тысячи квадратных метров, однако с приходом на рынок более крупных игроков, которые продолжают сталкиваться с нехваткой площадей в сегменте big box, ситуация постепенно меняется. По факту завершенных продаж в компании отмечают, что уже свыше 67% сделок приходится на лоты площадью от 2 тысяч квадратов.

Фото: Томилино Лайт Индастриал Парк

При этом более половины покупателей или арендаторов — производители (чаще всего оборудования, товаров народного потребления, мебели, косметики, упаковочных материалов). «Основной спрос формируют три сегмента компаний: производители (55% запросов), оптово-розничная торговля (15%), логистика и е-commerce (25%); доля инвесторов — не более 5%. Соотношение спроса между сегментами меняется в зависимости от локации. Так, при удалении от МКАД растет доля производства и уменьшается интерес со стороны торговых компаний. В городской локации наблюдается обратный процесс: производители по-прежнему находятся на первом месте по уровню спроса, но существенно увеличивается доля торговли, e-commerce и логистики», — делится подробностями Александр Манунин.

«По сравнению с классическим складом тут требуется больше офисных помещений. Зачастую коробка с потолками 8-9 метров высотой делится мезонином условно на два этажа, потому что более 4,5 метра под производство или «последнюю милю» не требуется (это не паллетное хранение). Нагрузки на пол достаточно в районе 4 тонн на квадрат, а подведенной мощности — около 500 киловатт», — продолжает Валерий Жуков.

По оценкам Александра Манунина, спрос на покупку и аренду — примерно 50 на 50, но по итогу сделок получается преимущественно покупка. «Арендовать light industrial практически невозможно, все предложение вымывается конечными пользователями с рынка еще до ввода в эксплуатацию. А арендаторы приходят на этапе, когда объект уже построен, но все площади в нем оказываются распроданными», — поясняет эксперт. При этом часть покупателей приобретают площади «на вырост» и лишние метры временно сдают в аренду.

И еще одно интересное наблюдение Александра Манунина: сегодня покупатель воспринимает индустриальные объекты не только с точки зрения выполнения утилитарной функции, но и учитывает комфортабельность, архитектуру, наличие инфраструктуры. Другими словами, на рынке уже сформировался запрос на качественные проекты light industrial (и не только light industrial, о чем BFM.ru только что подробно рассказывал в материале «Архитектура равнодушных»).

На фоне повышенной активности, высокой потребности арендаторов и резидентов в проектах light industrial, стремительного роста ставок аренды наблюдается значительный интерес к сегменту со стороны инвесторов, так что их нынешняя доля в 5%, о которых говорит Александр Манунин, быстро может вырасти кратно. По словам члена совета директоров, руководителя департамента по работе со складскими и производственными помещениями компании IBC Real Estate Евгения Бумагина, «нынешний законтрактованный объем частных инвестиций минимальный и в общей структуре спроса не превышает 1%. Но в среднесрочной перспективе мы ожидаем, что рост интереса со стороны частных инвесторов станет одним из ключевых драйверов спроса и потенциалом для дальнейшего развития формата».

«С точки зрения инвестиций light industrial остается пока недооцененным. Высокий порог входа в проекты, недостаток профессионального опыта и понимания принципов функционирования сегмента являются главными сдерживающими факторами для реализации инвестиционного потенциала. При этом динамика рынка, специфика арендаторов и постоянный рост ставок, наличие долгосрочных неразрывных договоров аренды делают сегмент привлекательным как для спекулятивных инвесторов, так и для организации арендного бизнеса. На текущий момент доходность инвестиций может составлять до 20% годовых в зависимости от этапа строительной готовности и локации объекта», — считает Александр Манунин.

Инвестиционный интерес пока низкий за счет того, что формат еще новый и рынок не исследован, продолжает мысль коллеги Валерий Жуков. «Если в классических складах мы можем сказать, что спрос будет на высоком уровне три года точно, потому что Х5 и «Магниту» в этом горизонте нужно по миллиону, а Ozon и Wildberries — по 2 млн квадратных метров, плюс есть менее крупные игроки тоже с аппетитами, то потенциальный спрос на light industrial так препарировать пока нельзя. В этом сегменте только появились системные девелоперы, а системные арендаторы — еще нет», — утверждает собеседник BFM.ru.

По его прогнозам, инвестиционное будущее light industrial связано с привлечением частного капитала через фонды недвижимости (ЗПИФ). «Пока фонды не рискуют вкладывать в новый формат, но скоро мы увидим такие сделки», — уверен эксперт. А инвестиционный директор, руководитель дирекции управления альтернативными инвестициями компании «Альфа-капитал» Владимир Стольников отмечает, что банки и крупные инвестиционные фонды уже активно рассматривают возможности по созданию соответствующих ЗПИФ, хотя пока подобный продукт действительно является новым и весьма редким для рынка.

Основная причина в том, что большая часть качественных объектов, как уже было сказано, обычно распродана конечным пользователям, и это ограничивает возможности по созданию рентных фондов. Но в перспективе двух лет, по мере развития и роста рынка будет происходить формирование подобного продукта. По мнению Владимира Стольникова, решением на текущий момент становится создание девелоперских фондов light industrial. «Такие фонды позволят инвесторам участвовать не только в девелоперской деятельности с минимальным порогом входа, получая существенную потенциальную доходность, но и в развитии промышленного сектора», — резюмирует эксперт.

Конечно, строительство объектов формата light industrial — не прерогатива одного только столичного региона, в других частях страны этот формат тоже пытается укорениться. Но вот какими соображениями поделился с BFM.ru управляющий партнер компании IBC Global Станислав Ахмедзянов.

Станислав Ахмедзянов управляющий партнер компании IBC Global «Московский регион для получения высокой доходности — лучший для проектов light industrial в России. Безусловно, рост ключевой ставки замедлил анонсирование и старт новых проектов, но девелоперы знают о более высокой доходности в этом секторе, поэтому плюс 5-8% ставки никого не испугает. Формат light industrial — это в первую очередь история для малого бизнеса. И если говорить о насыщении рынка, то те площади, которые есть сейчас, не закрывают все потребности бизнеса, особенно в Москве. Для Москвы light industrial имеет большие перспективы, для других регионов, даже для таких крупных, как Санкт-Петербург, Новосибирск, Казань, Екатеринбург, Хабаровск, Владивосток, этот вид бизнеса вряд ли может быть привлекателен».

Однако, «если мы все же говорим о регионах, то light industrial может оказаться в фокусе внимания крупных промышленных агломераций. Возможно, у регионального бизнеса окажутся востребованными около 20 тысяч квадратных метров light industrial, в котором десять «коробок» по 2 тысячи квадратов», — считает Станислав Ахмедзянов.

* Есть в распоряжении BFM.ru

 




Москва на Moscow.media
Частные объявления сегодня





Rss.plus



Шапки женские на Wildberries — скидки от 398 руб. (на новые оттенки)

МОСКОВСКИЙ ФЕСТИВАЛЬ ПОД ФЛАГОМ РУССКИХ СУПЕРГЕРОЕВ.

В Парке Горького вновь пройдет Московский детский фестиваль искусств «НЕБО»

Шапки женские вязаные на Wildberries, 2024 — новый цвет от 392 руб. (модель 466)


Страдания юного Аюша Булчун

Шапки женские на Wildberries — скидки от 398 руб. (на новые оттенки)

Кладезь полезных свойств: Кутушов рассказал о пользе шлемника байкальского

Туристов из каких российских городов больше всего любят в Турции и Египте: россиянка поняла, каких русских там больше всего ждут


AML check crypto

Glen Powell’s parents crash Texas movie screening to troll him

Gunmen open fire and kill 4 people, including 3 foreigners, in Afghanistan's central Bamyan province

Ballroom culture coming to the Long Beach Pride Festival


Шапки женские вязаные на Wildberries, 2024 — новый цвет от 392 руб. (модель 466)

Вендор технологических решений DатаРу перешел на сервис кадрового ЭДО от HRlink

В деле об убийстве в Екатеринбурге шестилетнего мальчика появился третий фигурант

Аул Куруш в Дагестане


Ubisoft cancels The Division: Heartland so it can focus on 'bigger opportunities' like XDefiant

RPG Battle of Souls доступна в Google Play 2 стран

Шапки женские вязаные на Wildberries, 2024 — новый цвет от 392 руб. (модель 466)

Always keep backups: an 'unprecedented' Google Cloud debacle saw a $135 billion pension fund's entire account deleted and services knocked out for nearly two weeks



Бухалово и Париж: откуда появились необычные и смешные названия населенных пунктов в России

В столице Туркменистана - Ашхабаде открыли памятник легендарному армянскому поэту и композитору Саят-Нове

Открытие восьмого сезона программы «Военные оркестры в парках» в Подмосковье

Шапки женские на Wildberries — скидки от 398 руб. (на новые оттенки)




Пропавшую в Москве 13-летнюю школьницу нашли мертвой. Она могла отравиться психотропами

Полиция задержала жителя Мытищ за покушение на убийство экс-супруги

Шапки женские на Wildberries — скидки от 398 руб. (на новые оттенки)

Бухалово и Париж: откуда появились необычные и смешные названия населенных пунктов в России


Акция «Лес будущего» прошла в Дмитровском городском округе

Воробьев поздравил телеканал «360» с юбилеем и пожелал команде успехов

В регионе провели Всероссийский полумарафон «Рязанский Кремль-2024»

В Твери дешевела аренда однушек, а дорожали двух- и трех-комнатные квартиры


Теннисист Медведев может спуститься на пятое место в ATP после "Мастерса" в Риме

Шнайдер вышла в финал турнира WTA-125 в Париже, обыграв Грачёву

Экс‑теннисистка Джорджи обвиняется в краже мебели и ковров на €100 тысяч — СМИ

Потапова не смогла пробиться во второй круг турнира WTA в Страсбурге


Бухалово и Париж: откуда появились необычные и смешные названия населенных пунктов в России

Как развратили и убили юного императора Петра II: тайны истории

Воробьев поздравил телеканал «360» с юбилеем и пожелал команде успехов

В Твери дешевела аренда однушек, а дорожали двух- и трех-комнатные квартиры


Музыкальные новости

SHOT: к организаторам шоу Егора Крида предъявили судебный иск на 320 тыс руб

Мама Тимати ответила на провокационные вопросы о Валентине Ивановой и других девушках своего сына

«Справляюсь только медикаментозно»: мать Тимати призналась в тяжелом недуге

Певец Сергей Шнуров заявил, что бог велел Киркорову проклинать "Евровидение"



Шапки женские на Wildberries — скидки от 398 руб. (на новые оттенки)

Открытие восьмого сезона программы «Военные оркестры в парках» в Подмосковье

Бухалово и Париж: откуда появились необычные и смешные названия населенных пунктов в России

В столице Туркменистана - Ашхабаде открыли памятник легендарному армянскому поэту и композитору Саят-Нове


Политики, писатели и артисты стали участниками «Ночи музеев» в Музее Победы

Футболисты «Локомотива» – в расширенном составе сборной России на июньский сбор

В Парке Горького вновь пройдет Московский детский фестиваль искусств «НЕБО»

Россия, Культура, Теат, Дети, ПДД: кукольным языком о дорожной безопасности детям показали в Ульгэре


Бассейн "Москва", 1960. Фото Н. Грановский

Москвичам рассказали, для чего нужно обособление трамвайных путей от автодорог

Пьяный подросток разбил десять машин на парковке в Красноярске

Мотоциклист впал в кому после столкновения с легковым авто в ТАО Москвы


Захарова назвала визит Путина в КНР судьбоносным шагом, определяющим будущее всей планеты

Политолог Ткаченко: Визит Путина в КНДР усилит коммуникацию Москвы, Пхеньяна и Пекина

«Недоволен и беспокоится»: WSJ узнала о реакции лидера КНР на визит Путина в КНДР

В США признали незыблемость поддержки Пекином Москвы после встречи Путина и Си Цзиньпина





В Москве неизвестные напали на инвалида и бросили в овраге

Терапевт рассказал об алгоритме действий на случай укуса клеща

В Москве неизвестные увезли инвалида и бросили в овраг

Школьница, тело которой нашли в парке Москвы, состояла на учете в психдиспансере


Независимая политика Венгрии привела в ярость США


"Спартак" обыграл "Рубин" в последнем матче Джикии

Вау-эффект. Как будут выглядеть четыре стадиона Москвы после реконструкции

«Спартак» обыграл «Рубин» в последнем домашнем матче Джикии

Разгром в Москве и драма в Сочи: «Динамо» без труда сохранило лидерство, но «Краснодар» остался в гонке за золото РПЛ




Сергей Собянин рассказал, как прошла акция "Ночь в музее" в Москве

Сергей Собянин рассказал о подготовке к ЕГЭ и ОГЭ в Москве

Собянин: Акцию «Ночь в музее» посетили порядка 350 тысяч человек

Собянин сообщил о планах развития специализированной медпомощи в Москве


Практически все животные Москвы вышли из зимней спячки до начала майских холодов

Московский Политех создал новую материально-техническую базу для разработки инновационных образцов электромобилей

В парке на востоке Москвы нашли тело школьницы

Тело пропавшей два дня назад школьницы нашли на востоке Москвы


«Спартак» обыграл «Рубин» в последнем домашнем матче Джикии

Бухалово и Париж: откуда появились необычные и смешные названия населенных пунктов в России

Сплющило грузовиками: на трассе М-5 "Урал" погиб водитель легковушки

Синоптик Тишковец назвал сроки начала купального сезона в Центральной России


Байкеры Архангельска открыли мотосезон

Еженедельный вестник катастроф

SHOT: к организаторам шоу Егора Крида предъявили судебный иск на 320 тыс руб

АО «Транснефть-Север» оказало помощь в ликвидации пожара в поселке Приводино Архангельской области


Театр и Культура, Россия и Дети: 15 мая театр кукол Ульгэр представил спектакль «Мүнгэн мүшэдүүд» в стенах Художественного музея для первых классов гимназии №29 Улан-Удэ

Россия, Культура и Дети: детский конкурс эмблемы обьявил Театр кукол в Улан-Удэ

В Улан-Улан-Удэ пройдет летний дэгэлфлешмоб, организованный театром Бурдрамомы: Россия, Театр и Культура, Дети

Коллекция CD этномузыки экзотических стран представлена на открытии выставки в Симферополе


Синоптик Тишковец назвал сроки начала купального сезона в Центральной России

Воробьев поздравил телеканал «360» с юбилеем и пожелал команде успехов

В регионе провели Всероссийский полумарафон «Рязанский Кремль-2024»

Сплющило грузовиками: на трассе М-5 "Урал" погиб водитель легковушки












Спорт в Москве

Новости спорта


Новости тенниса
Вера Звонарёва

Звонарёва проиграла американке Крюгер в квалификации турнира в Страсбурге






Как развратили и убили юного императора Петра II: тайны истории

В Твери дешевела аренда однушек, а дорожали двух- и трех-комнатные квартиры

Сплющило грузовиками: на трассе М-5 "Урал" погиб водитель легковушки

Участники «Чистых игр» очистили Губернский лес в Чехове