ЦБ повысил ключевую ставку до 5%. Что будет с ипотекой и с ценами на жилье?
Банк России второй раз подряд повысил ключевую ставку, до 5%. Теперь кредиты, в том числе ипотечные, подорожают. Зато может прекратиться рост цен на недвижимость.
В пятницу Центральный банк РФ повысил ключевую ставку сразу на 50 базисных пунктов, до 5%. На такую величину регулятор не увеличивал ставку с 2014 года.
Причины повышения ставки — растущая инфляция, темпы которой в годовом выражении составили 5,8-5,9% (при таргете в 4%), а также восстановление экономики. Доцент кафедры Национальной экономики ЭМИТ РАНХиГС при Президенте РФ, к.э.н., консультант по личным финансам Владимир Трегубов полагает, до конца года Центробанк повысит ключевую ставку как минимум один раз и доведет ее до 5,5-6%.
«Изменение ключевой ставки — один из основных инструментов денежно-кредитной политики Банка России. В финансовой системе государства ключевая ставка служит своеобразным индикатором здоровья экономики — если намечается кризис, Центральный банк резко снижает ставку, обеспечивая доступность кредита. Если же симптомы кризиса проходят, намечается восстановление экономики, Центральный банк поднимает ставку, делая кредит более дорогим. Многие банки стали увеличивать ставки по коммерческим кредитам еще до апрельского заседания Банка России, чтобы компенсировать свои риски. После официального объявления ЦБ РФ таких банков стало еще больше.
Именно кредиты банков быстрее всего реагируют на изменения ключевой ставки», — поясняет Трегубов.
Самым инертным в плане воздействия ключевой ставки на стоимость заимствований является рынок ипотечных займов, отмечает экономист.
Срок такого займа начинается от 15 лет. Предугадать, как поведет себя ключевая ставка на таком временнОм горизонте невозможно, поэтому банки обычно закладывают в договор ипотечного кредита плавающую ставку. «Думаю, что после столь значительного подъема ключевой ставки на 0,5% проценты по ипотечным займам могут возрасти», — говорит эксперт.
А что будет с ценами?
Прошлый год стал рекордным для российского рынка ипотеки. Соотечественники взяли 1,7 миллиона жилищных кредитов на 4,3 триллионов рублей, следует из данных «Дом. РФ». Темпы роста по количеству кредитов составили 35%, а в деньгах — 50%. В большей степени это результат программы льготной ипотеки, по которой заемщики могут купить квартиру в новостройке максимум под 6,5% годовых: каждая третья ипотека приходится на эту программу.
«У нас есть большой сегмент льготной ипотеки, введенной в качестве антикризисной меры весной 2020 года и продленной до июля 2021 года. Разница между рыночной ставкой кредита и льготной субсидируется из государственного бюджета. Изначально эта мера предназначалась для поддержки малоимущих семей с детьми для приобретения ими собственного жилья. Однако резкое снижение цен на нефть в марте прошлого года., вызвавшее снижение обвал на финансовых рынка и национальной валюты, привело на рынок льготной ипотеки огромное число крупных инвесторов, скупавших жилье этажами на стадии котлована. Следствием этого столь быстрый рост цен, который только в Москве за период с марта 2020 по март 2021 г.г. составил 38%. Доступность жилья для социально незащищенных слоев населения не стала легче. На рынке жилья сформировались все признаки пузыря», — замечает Трегубов.
За год цены на недвижимость выросли на 35%. Центральный банк предложил отменить программу льготной ипотеки по стране, оставив ее в 24 регионах, где население имеет низкие доходы и не может себе позволить ипотеку — Дагестан, Башкортостан, Калмыкия и др.
«Изменения на рынке недвижимости не происходят сразу. Если программа льготной ипотеки будет завершена после июля 2021 года, рост цен на недвижимость возьмет паузу, так как застройщики на первичке очень неохотно снижают цены. Еще более неохотно идут на это владельцы вторичного жилья, предпочитая подождать очередного витка цен. Так что скорее всего, рост цен на недвижимость продолжится, хотя и не такими темпами как раньше. Однако рынок недвижимости сильно перегрет, как и фондовый рынок. Если на фондовом рынке случится коррекция и он войдет в фазу снижения, то покупать недвижимость будет просто некому», — предупреждает Трегубов.
По его словам, если Банк России будет и дальше повышать ключевую ставку (а инфляция заставит его пойти на это), ставки по коммерческим (не льготным) ипотечным кредитам будут расти, застройщики будут вынуждены снижать цены или хотя бы взять паузу в их повышении.