Руслан Сухий: «Инвестиции в новостройки на котловане уходят в прошлое»
Если раньше вложения в покупку квартиры на котловане с целью перепродажи перед вводом дома в эксплуатацию приносили доход практически на любом проекте, то сегодня прибыльными остается лишь небольшое количество новостроек, которые сочетают в себе такие факторы, как удобная локация, продуманная концепция, высокое качество строительства, а также небольшое количество квартир.
Причина заключается не в переходе отрасли жилого строительства на эскроу-счета и проектное финансирование, отмечают эксперты. Руслан Сухий, профессиональный инвестор в недвижимость, руководитель проекта «Рентавед», уверен, что ключевыми факторами, снижающими вероятность получения дохода от инвестиций в покупку жилья в новостройке на котловане, являются большой объем нереализованных квартир у застройщиков и высокий уровень котлованных цен.
Из-за больших объемов ввода новых проектов инвестор сегодня начинает конкурировать с квартирами и апартаментами соседних ЖК, которые появляются позже и предлагаются по более низким ценам. Что делает его актив неконкурентоспособным по цене. «Например, в 2018 году инвесторы приобрели в столичном ЖК квартиры по 250 тысяч рублей за «квадрат». До февраля 2020 их активы прибавляли в цене, но затем снова вернулись на уровень 2018 года, так как застройщик вывел в продажу корпус с апартаментами в новой очереди того же комплекса», – рассказал эксперт.
Кроме того текущий высокий уровень котлованных цен делает заработок на перепродаже совсем небольшим. Квартиры в другом столичном ЖК за год, начиная с I квартала 2019 года, выросли в цене на 12% – с 225 до 255 тысяч за квадратный метр. Если бы инвестор захотел продать свою квартиру в данном ЖК сегодня, то для этого необходимо предложить скидку порядка 10%. Таким образом, доход всего – 2%.
Сегодня, чтобы заработать на покупке квартиры на котловане, необходимо гораздо более тщательно выбирать проект и объект инвестиций. Однозначно эксперты рынка недвижимости не советуют инвестировать в проекты массовой застройки.
«Чем больше строится рядом проектов, тем меньше у инвестора шансов заработать. Прибыльны сегодня только одиночные точечные проекты, которые возводятся в районах с невысокой плотностью застройки и развитой инфраструктурой. Квартир в ЖК должно быть немного, в Москве не более 500. Квартиру для инвестиционной покупки необходимо выбирать с характеристиками, выгодно отличающими ее от остального предложения на рынке. Сегодня, на мой взгляд, таким активом будет однокомнатная или двухкомнатная квартира с эргономичной планировкой в доме класса «бизнес» или «комфорт+». Существенными плюсами будут: близость к метро – в пределах 1-1,5 километров, хорошие видовые характеристики, например, на воду, качественная отделка», – подчеркивает Руслан Сухий.
Такие проекты по-прежнему могут приносить инвестору до 20-30% годовых. Например, цена квадратного метра в ЖК «Дом Серебряный бор» в Москве с начала строительства до момента ввода дома в эксплуатацию выросла с 200 до 450 тысяч рублей.