Как получить штраф от ФНС в 18 млн рублей за продажу квартиры стоимостью 12 млн рублей?
Можно ли продать квартиру за 12 млн и получить штраф от налоговой в 18 млн рублей? Нет ничего невозможного. Более того, в такой ситуации может оказаться каждый, потому что, совершая сделку между гражданами РФ с расчётами в рублях, мало кто может предположить, что нарушает валютное законодательство.
История, в которой предусмотрено всё, но не всё
В 2018 году семья, состоящая из мамы и несовершеннолетнего ребёнка, решила перебраться из Москвы в Подмосковье. Для этого им надо было продать столичную квартиру. Они быстро нашли покупателя, готового купить недвижимость за 12 млн рублей. Сделку сопровождали риелтор и нотариус. Они составили договор, подготовили комплект документов и передали для регистрации в Росреестр.
Уверены, что сделка прошла успешно? Фото: bankistan.ru
Проблем не возникало. После регистрации права собственности деньги от покупателя к продавцу перешли через банковскую ячейку. Обычная и безопасная операция, которых совершаются тысячи в день.
Однако продавцу из этой истории не повезло. В 2020 году налоговая начислила штраф: 9 млн на каждого владельца недвижимости. Итого: 18 млн рублей, что больше прибыли от продажи.
Чем провинился продавец?
Как выяснилось позже, покупатель был валютным нерезидентом. Сделки с ним регулирует ст. 15.25 КоАП РФ. Их надо проводить через счета в уполномеченных банках.
Фатальная ошибка сделки — деньги переданы через банковскую ячейку. По всей видимости, продавец и покупатель не знали об этой норме закона, а риелтор и нотариус не уточнили, где большую часть времени живёт покупатель.
Разбираем закон «по буковкам»
Внешне сделка выглядела просто: покупатель и продавец граждане РФ, расчёт в рублях.
Однако смотрим, кто такой «валютный нерезидент». Это физическое лицо, пробывшее за рубежом более 183 дней календарного года — вне зависимости от количества въездов на территорию РФ.
Получается, что нерезидент в данном случае не только гражданин Казахстана, волею судьбы оказавшийся в России, но и гражданин РФ, который часто путешествует по миру или регулярно бывает в заграничных командировках.
Обращаемся к ч.1 ст. 15.25 КоАП РФ:
законодательствомРоссийской Федерации или осуществленных с нарушением валютного законодательства Российской Федерации, включая куплю-продажу иностранной валюты и чеков (в том числе дорожных чеков), номинальная стоимость которых указана в иностранной валюте, минуя уполномоченные банки, либо осуществление валютных операций, расчеты по которым произведены, минуя счета в уполномоченных банках или счета (вклады) в банках и иных организациях финансового рынка, расположенных за пределами территории Российской Федерации, в случаях, не предусмотренных валютным законодательством Российской Федерации, либо осуществление валютных операций, расчеты по которым произведены за счет средств, зачисленных на счета (вклады) в банках и иных организациях финансового рынка, расположенных за пределами территории Российской Федерации, в случаях, не предусмотренных валютным законодательством Российской Федерации.
Валютные операции необходимо проводить через счета в уполномоченных банках.
В данном случае сделка купли-продажи недвижимости была валютной операцией согласно подпункту «б» п. 9 ч.1 ст. 1 Федерального закона «О валютном регулировании и валютном контроле» N 173-ФЗ, потому что операция проводилась между резидентом и нерезидентом с использованием в качестве средства платежа российской валюты.
Наказание за нарушение валютного законодательства — штраф от 75 до 100% суммы незаконной операции. Героям нашей истории в некоторой степени повезло, им не вынесли наказание по всей строгости закона, иначе бы семья заплатила в казну в два раза больше, чем выручила.
Данная норма относится не только к сделкам с недвижимостью. Продали нерезиденту за наличные машину, старый телефон, утюг, чайник, ползунки — получайте штраф.
Делаем вывод: совершая крупную сделку, изучите не только предмет купли-продажи, но и жизненную историю покупателя.