Итоги 2020 года на рынке новостроек массового сегмента Москвы
По данным «Метриум», по итогам 2020 года на рынке новостроек массового сегмента г. Москвы в реализации находились 89 проектов с общим объемом предложения около 14 1401 квартир, суммарная площадь лотов составила 776 тыс. кв. м. Количество экспонируемых лотов относительно декабря прошлого года сократилось на 16,1%, а продаваемая площадь уменьшилась на 20,6%.
Новые проекты на первичном рынке жилья массового сегмента в 2020 г
№
Название
Девелопер
Округ
Старт продаж
1
Holland park
ГК "ПИК"
СЗАО
1 кв. 2020
2
Волжский парк
ГК "ПИК"
ЮВАО
1 кв. 2020
3
Светлый мир «Станция «Л»…
Seven Suns Development
ЮВАО
2 кв. 2020
4
MySpace на Фестивальной
MySpace Development
САО
2 кв. 2020
5
Соседи 21/19
Специализированный застройщик «ЖК 2/1»
ЮВАО
2 кв. 2020
6
Амурский парк
ГК "ПИК"
ВАО
3 кв. 2020
7
Вдохновение
СЗ Стройвос
ВАО
3 кв. 2020
8
Большая Очаковская 2
ГК "ПИК"
ЗАО
3 кв. 2020
9
Митинский леc
ГК "ПИК"
СЗАО
3 кв. 2020
10
Аквилон Митино
Группа "Аквилон"
СЗАО
3 кв. 2020
11
Красноказарменная 15
ГК "ПИК"
ЮВАО
3 кв. 2020
12
Н 74
Патек Групп
ЮВАО
3 кв. 2020
13
Каширка.Like
СЗ «ОПТИМУМ-ИНВЕСТ»
ЮАО
3 кв. 2020
14
Большая Академическая 85
ГК "ПИК"
САО
3 кв. 2020
15
Бусиновский парк
ГК "ПИК"
САО
3 кв. 2020
16
Расцветай в Люблино
ГК Расцветай
ЮВАО
3 кв. 2020
17
Руставели 14
ГК "ПИК"
СВАО
3 кв. 2020
18
Сигнальный 16
ГК "ПИК"
СВАО
3 кв. 2020
19
PROFIT
Гранель
ЮВАО
3 кв. 2020
20
Кронштадтский 9
ГК "ПИК"
САО
4 кв. 2020
21
Новохохловская 15
ГК "ПИК"
ЮВАО
4 кв. 2020
22
Второй Нагатинский
ГК "ПИК"
ЮАО
4 кв. 2020
23
Авиатика
Э.К. Девелопмент
САО
4 кв. 2020
24
Талисман на Рокоссовского
3S Group
ВАО
4 кв. 2020
25
Счастье на Семеновской
Группа «Эталон»
ВАО
4 кв. 2020
26
Аквилон BESIDE
Группа "Аквилон"
ЮВАО
4 кв. 2020
27
MySpace на Окской
MySpace Development
ЮВАО
4 кв. 2020
28
Перовское 2
ГК "ПИК"
ЮВАО
4 кв. 2020
29
Кронштадтский 14
ГК "ПИК"
САО
4 кв. 2020
Источник: «Метриум»
В декабре первичный рынок массового сегмента пополнился четырьмя новыми проектами: «Аквилон BESIDE», «MySpace на Окской», «Перовское 2», «Кронштадтский 14». Кроме того, был объявлен старт продаж новых корпусов в следующих проектах:
«Вестердам» (корп. 3);
Stellar City2 (корп. 3);
«Кронштадтский 9» (корп. 1.1).
Предложение в массовом сегменте за последние 12 месяцев заметно сместилось в ЮВАО в основном за счет одного крупного проекта – «Светлый мир «Станция Л»…». Доля этого округа по количеству экспонируемых квартир составила 33,6% (+12,1 п.п. за год). Второе место занимает СВАО, где сконцентрировано 17,9% всех квартир (-2,1 п.п. за год). Третья позиция за САО – 13,6% (+0,1 п.п. за год). Доля ЗАО уменьшилась на 1,8 п.п, составив 12,3% от всего объема экспозиции, а в ВАО отмечено увеличение доли на 1,1 п.п. до 10,0%. Наибольшее снижение показателя было отмечено в ЮАО (7,9%; -7 п.п. за год). На СЗАО и ЮЗАО приходятся наименьшие доли предложения: 3,0% (-0,9 п.п. за год) и 1,7% (-1,5 п.п. за год) соответственно.
Структура предложения по округам г. Москвы (проекты)
Источник: «Метриум»
Структура предложения по округам г. Москвы (количество квартиры)
Источник: «Метриум»
К концу 2020 года в структуре предложения по стадиям строительной готовности доля корпусов на этапе монтажных работ составила почти половину рынка (45,1%; +18,7 п.п. за год). На лоты в корпусах, находящихся на начальном этапе, приходится 26,8% (-1,6 п.п. за год). Немногим меньше доля лотов в корпусах на стадии отделочных работ – 21,4% (-11,3 п.п. за год). Во введенных в эксплуатацию домах реализуется всего 6,7% (-5,8 п.п. за год).
Структура предложения по стадии строительной готовности (количество квартир)
Источник: «Метриум»
В структуре предложения по типу квартир по-прежнему превалируют одно- и двухкомнатные варианты, занимая почти две трети рынка. Доля однокомнатных квартир за год выросла на 3,4 п.п. и составила 32,4%, доля двухкомнатных снизилась на 7,5 п.п. до значения в 32,7%. Доля трехкомнатных лотов составляет 18% (-1,7 п.п.), а квартир-студий - 14,8% (+5,8 п.п.) рынка. Многокомнатные лоты по-прежнему занимают наименьшую долю от совокупного объема предложения (2,1%; +0,04 п.п.).
Структура предложения по типу квартир
(внешний круг – декабрь 2020 г., внутренний круг – декабрь 2019 г.)
Источник: «Метриум»
Доля квартир с отделкой (финишная и white box) выросла до 74,6% (+4,1 п.п. за год). Почти две трети совокупного объема предложения на первичном рынке новостроек Москвы экспонировалось с финишной отделкой (65,4% за год), за год доля выросла на 4,8 п.п. На квартиры без отделки пришлось 25,4% рынка (-4,1 п.п. за год), доля квартир с отделкой white box составила 9,2% (-0,6 п.п. за год).
Структура предложения по типу отделки
(внешний круг – декабрь 2020 г., внутренний круг – декабрь 2019 г.), количество квартир
Источник: «Метриум»
По подсчетам аналитиков «Метриум», средневзвешенная цена квадратного метра на первичном рынке массового сегмента по итогам года составила 207 510 руб. (+2,2% за прошедший месяц; +9,2% за квартал; +18,7% за год). Самое низкое значение показателя отмечено в январе (178 585 руб./кв.м), самое высокое – в декабре вследствие непрерывного роста во втором полугодии.
«Девальвация рубля в 2020 году имела важное влияние на средневзвешенную цену, о чем свидетельствует график динамики курса доллара США, сопоставленный с графиком цены квадратного метра за аналогичный период, – комментирует Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – На наш взгляд, рост курса доллара оказывал влияние как на спрос, так и на предложение. Во-первых, увеличивался спрос – многие покупатели рассматривали возможность инвестиций в недвижимость как способ сохранения рублевых накоплений. Во-вторых, цена предложения у застройщиков росла, так как в нее закладывался рост себестоимости строительства».
Динамика средней цены предложения в новостройках массового сегмента с 2017 г., руб.
Источник: «Метриум», ЦБ РФ
Во всех округах отмечена положительная годовая динамика средней цены квадратного метра в диапазоне 9,7-33,8%. Максимальный прирост зафиксирован в СЗАО (+33,8%) и ЗАО (+29,3%). Минимальное увеличение показателя средней цены квадратного метра отмечено в ЮАО (+9,7%). В остальных округах Москвы годовой прирост составил в среднем 17,8%.
Средняя цена предложения в разрезе округов в новостройках массового сегмента, руб. за кв. м
Источник: «Метриум»
К концу декабря 2020 года средний бюджет предложения на первичном рынке новостроек массового сегмента составил 11,39 млн руб. (-0,02% за прошедший месяц; +5,9% за квартал; +12,4% за год). Бюджет предложения за год вырос абсолютно во всех типологиях:
студии – 6,06 млн руб. (+21,2%); однокомнатные – 8,82 млн руб. (+18,2%); двухкомнатные – 12,63 млн руб. (+18,7%); трёхкомнатные – 16,92 млн руб. (+18,5%); многокомнатные – 22,77 млн руб. (+11%).
Стоимость квартир массового сегмента в зависимости от типологии
Кол-во комнат
Площадь, кв. м
Цена кв. м, руб.
Стоимость квартир, руб.
мин
ср
макс
мин
ср
макс
мин
ср
макс
СТ
11,0
26,1
48,0
165 240
232 065
401 400
3 078 000
6 055 930
10 419 200
1К
31,1
40,7
68,0
140 000
217 080
380 700
5 586 000
8 824 725
17 385 085
2К
44,4
62,4
92,7
128 260
202 370
325 400
7 975 015
12 627 445
24 148 350
3К
60,8
84,7
139,6
120 565
199 630
333 690
8 920 600
16 917 865
32 003 750
4К+
80,5
109,5
129,1
133 000
208 025
350 000
11 100 180
22 772 345
39 270 000
итого3
11,0
54,9
139,6
120 565
207 510
401 400
3 078 000
11 389 730
39 270 000
Источник: «Метриум»
Рейтинг самых доступных предложений в декабре 2020 года:
ЖК «MySpace на Фестивальной» (САО / р-н Головинский): студия площадью 11 кв. м за 3,1 млн руб.
ЖК «MySpace на Окской» (ЮВАО / р-н Кузьминки): студия площадью 14 кв. м за 3,6 млн руб.
ЖК «Станция Л» (ЮВАО / р-н Люблино): студия площадью 23,5 кв. м за 4,3 млн руб.
(function(w, d, n, s, t) { w[n] = w[n] || []; w[n].push(function() {
Ya.Context.AdvManager.render({ blockId: "R-A-594492-6", renderTo: "yandex_rtb_R-A-594492-6", async: true }); }); t = d.getElementsByTagName("script")[0]; s = d.createElement("script"); s.type = "text/javascript"; s.src = "//an.yandex.ru/system/context.js"; s.async = true; t.parentNode.insertBefore(s, t); })(this, this.document, "yandexContextAsyncCallbacks");
Основные тенденции
К концу 2020 года первичный рынок массового сегмента характеризуется следующими важными показателями:
средневзвешенная цена квадратного метр выросла до 207 510 руб. (+18,7% за 12 мес.); средний бюджет предложения составил 11,39 млн руб. (+12,4% за 12 мес.); объем предложения (по количеству лотов) снизился на 16,1% за год, однако в декабре впервые с июня 2020 года данный показатель продемонстрировал положительную динамику (+11,3% за месяц); наблюдается повышение девелоперской активности. В 2020 году рынок пополнился 29 комплексами против 18 в 2019 году. закрепление тренда на отделку в 2020 году. Доля квартир с ремонтом под ключ от застройщика выросла с 46,3% до 65,4%.
Пандемия – покупка квартиры онлайн больше не кажется фантастикой
«В марте 2020 года ВОЗ объявила о пандемии новой коронавирусной инфекции, – напоминает Мария Литинецкая. – В апреле-мае в Москве был ведён режим самоизоляции и пропускной режим. Бизнес стал активно уходить в онлайн формат. Конечно, сделки с недвижимостью трудно организовать «заочно», как следствие, реальные продажи за апрель и май упали почти вдвое, продажи по некоторым объектам сократились практически до нуля. Однако, пандемия ускорила процесс цифровизации девелопмента. Застройщики начали активно предлагать виртуальные туры, искать технические решения для презентации своих проектов, заказывать 3D планировки и многое другое. Вероятнее всего, переход покупки квартиры в виртуальное пространство на 100% не произойдет, тем не менее застройщики будут держать про запас онлайн процессы на случай обострения эпидемиологической ситуации. Дополнительной выгодой от «цифровых» бизнес-процессов может стать повышение комфорта и удобства покупателя при осуществлении сделок с недвижимостью в будущем».
Спрос 2020 (в старых границах Москвы)
По итогам 2020 года общее количество зарегистрированных договоров долевого участия (ДДУ) составило более 56 тыс. штук4 (+18% относительно аналогичного показателя 2019 года), что выше прогноза – ожидался рост числа сделок на 6% относительно прошлого года. В декабре 2020 года было зарегистрировано более 7 тыс. сделок, что сопоставимо с октябрем того же года, когда предполагалось завершение льготной ипотеки, а по сравнению с декабрем прошлого года количество ДДУ увеличилось в 1,5 раза. Доля ипотеки в 2020 году составила 61%.
Ключевая ставка ЦБ и госпрограмма льготной ипотеки 2020-2021
Стоит отметить динамику ключевой ставки ЦБ РФ: с середины 2020 года она находится на беспрецедентно низком уровне – 4,25%5. Возможность осуществления программы льготного кредитования, а также обеспечение «более дешевых заемных денег для экономики» во многом обусловлены данным макропоказателем. Однако низкая ключевая ставка стала причиной снижения ставок по депозитам, инвесторы стали искать другие способы хранения и накопления средств, в том числе это простимулировало спрос на рынке недвижимости.
17 апреля 2020 года в России официально стартовала программа льготной ипотеки на новостройки со ставкой до 6,5%. В конце октября стало известно, что действие программы продлят до 1 июля 2021 года, хотя планировалось ее завершить 1 ноября 2020 года. Данная программа породила множество дискуссий: появились противники, считающие госпрограмму главной причиной ажиотажного роста цен, утверждающие, что она приведет банковскую систему к финансовому кризису образца 2008 года в США. Однако сложно представить, что произошло бы с целой отраслью без мощной поддержки государства, и сколько бы потребовалось времени на восстановление активности участников рынка, на сколько была бы заморожена разработка новых проектов, которым еще только предстоит стартовать в 2021 и 2022 гг. Мы думаем, что для окончательного подведения итогов по данному политическому решению еще не пришло время.
Прогноз на 2021 год
«Средневзвешенная цена квадратного метра, скорее всего, продолжит расти умеренными темпами, – резюмирует Мария Литинецкая. – Спрос постепенно стабилизируется с завершением программы льготного кредитования во второй половине 2021 года, однако снижение активности покупателей, скорее всего, не приведет к падению цен. В пользу сохранения достигнутого уровня есть ряд факторов: девальвация национальной валюты в ушедшем году и удорожание себестоимости строительства, вступившие в силу изменения законодательства, влияющие на финансовую модель застройщика (постепенный переход всех проектов на эскроу-счета и новая формула расчета платы за изменение вида разрешенного использования с повышающими коэффициентами). Также стоит отметить, что результативные продажи в 2020 году будут способствовать удержанию цен на комфортном уровне для застройщиков.
1В связи с отсутствием данных в открытых источниках информации для ряда комплексов объем предложения был рассчитан экспертно, исходя из общего количества квартир по проекту, стадии строительной готовности, оценочным данным темпов реализации, информации, полученной от менеджеров по продажам.
2Бронирование.
3С учетом двухуровневых квартир, квартир с антресолью и с собственной террасой.
4Сделки физлиц по проектам всех классов, без оптовых покупок.
518.12.2020 Банк России принял решение сохранить ключевую ставку на уровне 4,25% годовых. ЦБ впервые опустил ключевую ставку до исторически минимального уровня 24 июля 2020 года. Ранее самым низким значением было 4,5% годовых.