Ростов-на-Дону стал лидером по объему ввода складской недвижимости среди регионов РФ, Москва - абсолютный лидер в стране

Согласно данным консалтинговой компании Knight Frank Russia, общий объем складских помещений России по итогам I полугодия 2022 года составил более 36,6 млн кв. м, из которых 53% приходится на Московский регион, 35% – на регионы России и 12% – на Санкт-Петербург и Ленинградскую область.

Всего за этот период было введено 688 тыс. кв. м (+1,4% по сравнению с аналогичным периодом 2021 года). Из них 50% расположено в Москве, 46% – в регионах России и 3% – в Санкт-Петербурге. Лидером по объему нового предложения в регионах (без учета Москвы и Санкт-Петербурга) стал Ростов-на-Дону, на который пришлось 18% объема введенных за первое полугодие складских помещений.

По типу строительства на проекты built-to-suit пришлось 36% введенных складских площадей, их доля в общей структуре ввода сократилась на 5 п. п. по сравнению с аналогичным периодом 2021 года. Наиболее крупными новыми объектами такого формата стали два распределительных центра для компании Ozon в Ростове-на-Дону и Екатеринбурге.

Доля спекулятивных площадей возросла на 1 п. п. и составила 45%. Объем сделок за указанный период составил 280 тыс. кв. м, при этом 49% спроса пришлось на ретейлеров. Доля вакантных площадей по итогам I полугодия 2022 года увеличилась на 0,3 п. п. в годовой динамике и достигла 2,5%, а с учетом субаренды – 3,8% от общего предложения.

На фоне увеличения доли вакантных площадей наблюдалось замедление роста стоимости аренды: средневзвешенная ставка на готовую к въезду складскую недвижимость класса А в регионах России составила 5 000 руб./кв. м/год без НДС и ОРЕХ (+2% с начала года).

Предложение

По итогам I полугодия 2022 года общий объем складских площадей в России составил более 36,6 млн кв. м, из которых 19,6 млн кв. м (53%) приходится на Московский регион, 4,2 млн кв. м (12%) – на Санкт-Петербург и Ленинградскую область, 12,8 млн кв. м (35%) – на остальные регионы России.



Общий объем складских площадей, введенных в первом полугодии 2022 года в России, составляет 688 тыс. кв. м, что на 1,4% больше, чем за аналогичный период 2021 года. Из них 50% (345 тыс. кв. м) находится в Москве, 46% (319,4 тыс. кв. м) – в регионах России и 3% (23,5 тыс. кв. м) – в Санкт-Петербурге. Объем ввода в Московском регионе вырос на 18% по сравнению с I полугодием 2021 года, в то время как в Санкт-Петербурге показатель сократился более чем в два раза. Лидером по объему нового предложения в регионах (без учета Москвы и Санкт-Петербурга) стал Ростов-на-Дону, на который пришлось 18% введенных за первое полугодие складских помещений. На Новосибирск, Брянск, Воронеж и Екатеринбург пришлось по 12–13% ввода на каждый из регионов.





В I полугодии 2022 года 36% введенных складских площадей пришлись на проекты built-to-suit. Их доля в общей структуре ввода сократилась на 5 п. п. по сравнению с аналогичным периодом 2021 года. Наиболее крупными новыми объектами такого формата стали два распределительных центра, построенные для компании Ozon: III фаза складского комплекса «Дорожный» в Ростове-на-Дону (41,6 тыс. кв. м) и III фаза логистического парка «Кольцовский» в Екатеринбурге (38,8 тыс. кв. м). Кроме того, был введен в эксплуатацию распределительный центр X5 Group в Брянске (35,1 тыс. кв. м).

Доля спекулятивных площадей составила 45% объема ввода. Среди крупнейших спекулятивных объектов – складской комплекс «Северный» в Новосибирске (42 тыс. кв. м) и складской комплекс «Северный Обход» в Ростове-на-Дону (17,2 тыс. кв. м).

Оставшиеся 19% складских объектов были введены под нужды собственников. В этой категории лидерами по объему предлагаемых площадей стали распределительные центры розничной сети «Порядок» в Воронеже (40 тыс. кв. м) и «Почты России» в Уфе (15 тыс. кв. м).

Доля вакантных площадей по итогам I полугодия 2022 года по сравнению с аналогичным показателем 2021 года увеличилась на 0,3 п. п. и достигла 2,5%. С учетом предлагаемых в субаренду свободных площадей (1,3%) показатель общей вакансии достигает порядка 3,8% от общего предложения. При этом доля готовых вакантных помещений в складских объектах класса А составляет 2,3% (с учетом субаренды – 3,9%). По опыту прошлых лет ожидается, что субаренда будет носить краткосрочный характер и к концу года перейдет в формат классической прямой аренды.

Константин Фомиченко, региональный директор, директор департамента индустриальной и складской недвижимости Knight Frank Russia: «В течение первого полугодия наблюдалось увеличение объема вакантных площадей. К концу 2022 года данный показатель может превысить результат 2020 года, причем рост будет происходить неравномерно в зависимости от локации. В отдельных регионах по-прежнему наблюдается дефицит складских помещений с вакансией менее 1%, и при этом сохраняется высокая ставка аренды».



Спрос

По предварительным данным, в первом полугодии 2022 года объем сделок в регионах РФ (без учета Москвы и Санкт-Петербурга) составил 280 тыс. кв. м. Основными драйверами спроса стали ретейлеры с долей 49% в общем объеме спроса. На компании сектора онлайн-торговли пришлось 27%.





Объем сделок за первое полугодие в регионах России достиг 280 тыс. кв. м, что сопоставимо с показателем прошлого года, однако стоит отметить, что в 2021 году 77% сделок были заключены во втором полугодии. По итогам текущего года эксперты ожидают снижение спроса до уровня 800 тыс. кв. м, что будет на 35% ниже результата прошлого года.

Коммерческие условия

Как в Москве и в Санкт-Петербурге, на рынке складской недвижимости в остальных регионах России на фоне роста доли вакантных площадей наблюдалось замедление увеличения стоимости аренды. Ее значение выросло на 2% с начала года, при этом за 2021 год рост составил 32%. По итогам I полугодия 2022 года средневзвешенная ставка аренды на готовую к въезду складскую недвижимость класса А в регионах России составила 5 000 руб./кв. м/год без НДС и ОРЕХ.



По словам Константина Фомиченко, ставки аренды на первичном рынке (BTS-проекты) по-прежнему выше, чем на вторичном (склады класса А). Средний диапазон стоимости аренды первичных складских площадей составил 5 500–7 200 руб./кв. м/год без НДС и ОРЕХ и не претерпел существенных изменений. Для удаленных регионов с более высокой стоимостью строительства, таких как Хабаровск и Владивосток, значения ставки соответствуют 8 500–9 000 руб./кв. м/год triple net. К концу года можно ожидать стабилизацию арендной ставки в регионах России на фоне роста доли вакантных площадей, а также снижения объема спроса.

Ключевые показатели рынка складской недвижимости регионов России













Регион*


Объем качественной складской недвижимости класса А, В, м2


Доля вакантных площадей класса А, В, %**


Численность населения региона на 1 января 2022 г., тыс. человек


Оборот розничной торговли в 2021 г.,

млрд руб.


Запрашиваемая ставка аренды на проекты сухих складских комплексов класса А, руб./м2/год***

II кв. 2022 г.




Екатеринбург


1 618 699


4,3%


4 264


1 228


5 150




Новосибирск


1 556 869


3,2%


2 780


672


4 875




Краснодар


870 456


4,2%


5 687


1 908


5 500




Казань


867 996


0,0%


3 886


1 086


5 200




Ростов-на-Дону


855 466


9,4%


4 154


1 158


5 190




Самара


835 100


9,5%


3 132


758


4 613




Воронеж


539 813


4,7%


2 288


681


4 626




Нижний Новгород


483 900


0,4%


3 144


881


5 600




Челябинск


344 887


3,5%


3 419


685


4 500




Красноярск


283 672


0,8%


2 849


636


4 200




Уфа


261 900


0,0%


4 002


1 016


5 600




Волгоград


220 981


4,5%


2 450


478


5 400




Пермь


195 480


2,0%


2 557


616


5 940




Омск


124 169


9,1%


1 880


401


3 840





Источник: Knight Frank Research, Росстат

*Города-миллионники

**Включая предложения по субаренде

***Не включая НДС и ОРЕХ