Застройщики хотят иметь возможность переносить кредиты и эскроу-счета из одного банка в другой

Минстрой обсуждает с Банком России идею позволить застройщикам рефинансировать кредиты, полученные в рамках проектного финансирования на строительство жилья, в другом банке и переносить в другой банк эскроу-счета, но у регулятора есть аргументы против, пишет «Коммерсант».

О чем и зачем просят застройщики

Совещание на эту тему проходило 14 июля у руководителя департамента строительства правительства РФ Максима Степанова с участием представителей Минстроя и «ДОМ.РФ», рассказали изданию в Клубе инвесторов Москвы. Там уточнили, что застройщики еще в 2020 году направляли в Минстрой предложения о переносе эскроу-счетов между банками и рефинансировании кредитов, выданных девелоперам в других банках, но тогда эти идеи не были поддержаны.

Предложения вновь оказались актуальны, поскольку представителям строительной индустрии не удалось добиться права поэтапного раскрытия эскроу-счетов, на которых хранятся деньги покупателей жилья до окончания строительства, — как напоминает «Коммерсант», председателю ЦБ РФ Эльвире Набиуллиной удалось убедить президента Владимира Путина не внедрять эту схему.

По словам исполнительного директора Клуба инвесторов Москвы Владислава Преображенского, застройщики при получении проектного финансирования зависят сейчас от небольшого числа банков и не имеют возможности рефинансировать кредиты на более выгодных условиях. В марте — апреле некоторые кредитные организации и вовсе приостановили финансирование без очевидных причин, сообщил исполнительный директор ГК «ФСК» Дмитрий Трубников.

Проектное финансирование предоставляют по состоянию на 1 июня этого года 34 банка, свидетельствуют данные «ДОМ.РФ». Преображенский из Клуба инвесторов Москвы уточняет, что проекты с площадью более 1 млн кв. м финансируют восемь банков, свыше 100 тыс. кв. м — еще девять, а остальные банки могут финансировать только небольшие объемы застройки. По его мнению, еще 57 банков, не участвующие в проектном финансировании из-за слабых компетенций в сфере строительства, могли бы рефинансировать проекты, проверенные крупными банками.

Президент ГК «Основа» Александр Ручьев объясняет, что рефинансирование кредитов позволит застройщикам уменьшить затраты. Главный финансовый менеджер девелоперской компании «Брусника» Ольга Шахмина уверена, что перевод проектного финансирования и эскроу-счетов из одного банка в другой не несет рисков ни для покупателей новостроек, ни для кредитных организаций.

Контраргументы

Трубников из ФСК полагает, что главной сложностью при переносе кредита в другой банк станет перевод средств с эскроу-счетов, поскольку банки в этом случае должны будут заново подписать договоры с многочисленными дольщиками.

Заместитель финансового директора ГК «Гранель» Юрий Черноиванов обращает внимание на то, что при активных продажах квартир в новостройках проектное финансирование и так предоставляется по невысокой ставке, которая может составлять меньше 1% годовых. В Промсвязьбанке добавляют, что рефинансирование будет эффективно для застройщиков только на начальном этапе проектного финансирования, когда реализовано 5–10% квартир.

Позиция ЦБ

По мнению регулятора, автоматический перенос эскроу-счетов между банками может, напротив, сделать проектное финансирование более дорогим и негативно повлиять на развитие строительного сектора.

Банки будут сразу закладывать в кредитную ставку расходы на экспертизу и оценку проекта исходя из возможности перехода девелопера в будущем к другой кредитной организации, пояснили в Банке России «Коммерсанту».

Также регулятор не исключает уменьшения объемов продаж и повышения стоимости ипотеки из-за сворачивания партнерских программ банков и девелоперов, в рамках которых предлагаются льготные ставки.

О счетах эскроу

Ранее в Банке России сообщили о рекордном объеме привлечения средств на счета эскроу в I квартале 2022 года (порядка 1 трлн рублей), говорящем о высоких темпах продаж жилья. Объем средств, депонированных на счетах эскроу, превысил 3,7 трлн рублей.

Новые механизмы финансирования долевого жилищного строительства, минимизирующие риск для граждан, введены законодательством в 2018 году. Важный этап реформы реализован 1 июля 2019 года: привлечение средств дольщиков теперь допускается только с использованием счетов эскроу, поясняется на сайте ЦБ.

Средства граждан — участников долевого строительства депонируются на счетах эскроу в банках до завершения строительства и становятся доступны застройщику только после ввода объекта недвижимости в эксплуатацию. Финансирование строительства осуществляется за счет предоставленного банком кредита или собственных средств застройщика.