Столичный стрит-ретейл: сегмент с устойчивым иммунитетом к кризисам
Как профессионалы рынка оценивают нынешний стрит-ретейл? В каких красках описывают сегмент и какое будущее ему пророчат? На каких арендаторов делают особую ставку?
Говорят, наши очень-очень далекие предки считали так: один, два, много — потому что делились не сухой информацией, а неким собственным пониманием происходящего. Кто его знает, много — это все-таки сколько? Вот начали небольшие, не имеющие особого запаса прочности арендаторы, прежде всего представители «островной» торговли, разрывать договоры аренды с московскими ТЦ, и одни участники событий, не считая, говорят, что «многие собственники ТЦ уже начали получать соответствующие уведомления», а другие, тоже не считая, утверждают, что «явление не носит массового характера». Нет, выходит, не только общих данных, но и общего ощущения. А считать, когда в рынке больше двух, действительно сложно, особенно если остальные то и дело туда-сюда мечутся: то они закрываются, то они остаются…
В разговоре о нынешнем положении дел в сегменте столичного стрит-ретейла тоже не поймешь, что важнее — статистика или личные наблюдения. Но начать почему-то хочется с последних, а именно со слов коммерческого директора R4S Group Ирины Буренко.
Ирина Буренко коммерческий директор R4S Group «Удивительно, но факт: ковидные ограничения прошлого года оказались более стрессовыми для рынка стрит-ретейла, нежели те социально-экономические проблемы, с которыми столкнулась экономика в третьем квартале 2022 года. Главный вывод, который можно сделать, анализируя итоги квартала, — увеличение активности арендаторов вдвое по сравнению с третьим кварталом прошлого года».
«Стрит-ретейл традиционно наименее зависим от внешнеполитических событий и способен быстрее других секторов коммерческой недвижимости подстроиться под новые условия. Ликвидные объекты в востребованных локациях с интенсивным пешеходным трафиком не претерпели существенных изменений в арендных ставках и в спросе со стороны арендаторов в том числе потому, что стрит-ретейл меньше зависит от иностранных игроков, в отличие от торговых центров», — дает частичное объяснение директор направления стрит-ретейла NF Group (ранее Knight Frank Russia) Ирина Козина.
Если все-таки хоть немного про цифры, то, согласно подсчетам NF Group, на текущий момент на рынке стрит-ретейла Москвы сохраняется большой объем (чуть более 120 тысяч квадратных метров) вакантных помещений практически во всех торговых коридорах города. Несмотря на существующие внешние факторы, влияющие на развитие сегмента, спрос на качественные помещения на рынке сохраняется.
«Наибольшим спросом у арендаторов до сих пор пользуются помещения от 50 до 150 квадратных метров в центральных коридорах Москвы. Для операторов общественного питания все зависит от формата заведения: например, для небольших кофеен это могут быть помещения площадью 50-80 квадратных метров, для полноценных кафе и ресторанов — от 150 до 350 квадратных метров. Фэшн-операторы рассматривают площадки в среднем от 100 до 180 квадратных метров, продуктовые — от 200 квадратных метров», — делится конкретикой Ирина Козина.
Если все-таки вернуться к ощущениям и наблюдениям, как профессионалы рынка оценивают нынешний стрит-ретейл? В каких красках описывают сегмент и какое будущее ему пророчат? На каких арендаторов делают особую ставку?
Ирина Буренко, коммерческий директор R4S Group
«Самым популярным сегментом на рынке стрит-ретейла являются табачные лавки: на их долю пришлось 25% от общего объема заключенных нами сделок по аренде торговых помещений. Ситуация доходит до абсурда: иногда на одно помещение у нас собираются заявки от нескольких табачных бизнесов, по сравнению с третьим кварталом прошлого года число табачных магазинов увеличилось в три раза. Второе место по популярности занимают кофейни с долей 21%. Третье место поделили между собой магазины одежды и продуктовые магазины, получившие по 8,3%. Что касается сегментов, которые заметно сократили свою активность, то я бы причислила к ним аптечные сети и финансовые учреждения. Если десять лет назад это были одни из системообразующих сфер на рынке, то сейчас сделки с ними носят единичный характер. В последнее время активно идет цифровизация банковской сферы, благодаря чему банки стали оказывать свои услуги в режиме онлайн, а пользователи — проводить необходимые операции в мобильном приложении, что напрямую сказывается на актуальности развития банковской сети. Что касается аптечного бизнеса, то, с моей точки зрения, он просто занял свою долю рынка и необходимости дальнейшего масштабного наращивания присутствия нет».
Ирина Козина, директор направления стрит-ретейла NF Group (ранее Knight Frank Russia)
«Основные факторы, сказавшиеся на вакансии и ставках в сегменте стрит-ретейла, — это изменение поведения потребителей, снижение иностранного турпотока по сравнению с докризисными годами, изменение уровня вакантности в связи с уходом или возможным уходом международных брендов, возросшие затраты на отделку помещений. Стоит отметить, что освободившиеся площадки, которые раньше занимали иностранные бренды, уже сейчас рассматриваются другими арендаторами, в том числе локальными брендами и новыми компаниями из списка стран-партнеров. Особо можно выделить перспективный спрос, например, со стороны локальных российских дизайнеров и брендов с эксклюзивными товарами на помещения в Столешниковом переулке, на улицах Петровке и Большой Дмитровке и в окрестностях Патриарших прудов. При этом, по имеющейся информации, многие из международных брендов, оставшихся на рынке, говорят о пролонгации договоров, но пока на более короткие сроки. Активность в сегменте сохраняется за арендаторами общепита, фуд-ретейлеры продолжают рассматривать площадки, но преимущественно локации с высоким трафиком, а вот многие арендаторы непродовольственного профиля сейчас заняты налаживанием логистических цепочек или поиском альтернативных поставщиков, поэтому их активность на время замедлилась. Арендаторы, конечно же, стараются снять помещение на выгодных условиях. Собственники в текущей ситуации стали более лояльны и готовы идти на уступки, по мере возможности предоставляют дисконты, закрепляют за арендаторами право досрочного выхода из договора, а некоторые готовы обсуждать установление процента от товарооборота в качестве части арендной ставки».
Марина Малахатько, старший директор, глава ретейл-департамента компании Core.XP
«Трендовыми для сегодняшнего сегмента стрит-ретейла я бы назвала магазины-дискаунтеры («Чижик», «Маяк», «Светофор», «Смешные цены»). Если раньше этих операторов никто не рассматривал из-за крайне низкой арендной ставки, то сейчас многие собственники инфраструктурного ретейла на периферии города с удовольствием подписывают таких арендаторов. Очевидно, что центральные улицы наконец начали снижение ставок аренды, а из перспектив — ждем официального расторжения долгосрочных договоров с люксовыми операторами в hi-street. По ситуации на данный момент арендный интерес ресторанов, русских дизайнеров и продуктовых игроков ограничен в основном центром. На периферию города активно тянутся дискаунтеры, медицинские центры, представители развлекательного сектора (например, компания «Космик» специально придумала мини-формат детских клубов на 300-400 квадратных метров в жилых кварталах). А вот аптеки, винотеки, табачные лавки интересуются в принципе любой локацией».
Игорь Кузьмин, аналитик компании Accent Capital
«Традиционно лидером по спросу со стороны арендаторов остается общепит. Непродовольственные магазины, работающие с импортными товарами, незначительно снизили свою активность ввиду пересмотра логистических цепочек. Фуд-ретейлеры также замедлились и рассматривают сейчас только локации с высоким трафиком. По нашим наблюдениям, ставки аренды в наиболее ликвидных площадках с хорошим трафиком остались на прежнем уровне, но в целом собственники помещений стали более лояльны. Тренд продления договоров аренды на долгосрочный период меняется со стороны международных ретейлеров, приостановивших деятельность, арендаторы стремятся продлевать договоры аренды на короткий срок, минимизируя таким образом возможные издержки в случае необходимости релокации/закрытия торговой точки. Добавлю, что текущая вакантность на ключевых пешеходных улицах города сохраняется с пандемии, и рынок в данный момент старается восстановиться. Но темп его восстановления будет зависеть от состояния экономики».
Однозначно, те барьеры, которые преодолел рынок стрит-ретейла за последние пару лет, сформировали у него устойчивый иммунитет, считает Ирина Буренко. Опыт преодоления прошлых кризисов подготовил прочную базу для развития резистентности сегмента к внешним факторам: именно благодаря этому опыту даже в столь непредсказуемой ситуации, как сегодняшняя, рынок демонстрирует устойчивый рост.
«Конечно же, предпосылок для повышения арендных ставок мы не видим, но уровень активности рынка свидетельствует и об отсутствии таковых для их падения. Сегодня многие теоретики рынка и специалисты, занимающиеся посредническими услугами, могут прогнозировать снижение ставок. Аналогичную картину мы наблюдали во времена пандемии, но не соглашались с такими прогнозами и в итоге оказались правы», — на принципиально позитивной ноте заканчивает Ирина Буренко.