Гектар пересчитают на метры: что будет с ценой на землю в двух столицах?

Денис ЛЕБЕДЕВ, вице-президент по развитию и GR группы компаний GloraX:

К лету 2023 года участки под жилую застройку в Москве могут подешеветь на 15-20%, а в Санкт-Петербург возвращаются «безденежные» сделки: девелоперы покупают землю за долю в квадратных метрах построенного жилья либо за часть прибыли проекта. В общей структуре инвестиций в недвижимость, в которую входит покупка готовых объектов (офисных зданий, торговых центров, складов, гостиниц) и участков под девелопмент, земли уже несколько лет остаются лидирующим сегментом, но, как отмечают аналитики консалтинговых компаний, их доля в совокупном объеме покупок на российском рынке постепенно снижается.

Так, по данным NF Group, в 2020 году доля сделок по приобретению девелоперских площадок составила 49%, в 2021-м показатель достиг рекордных 66%, а в 2022-м, оценочно, не более 45%. Согласно прогнозам экспертов, транзакции с участками в общей массе инвестиционных покупок на российском рынке будут сокращаться и дальше — и в процентном, и в денежном выражении. Если по итогам прошлого года объем сделок с землей составил 130-140 млрд рублей, то в текущем показатель едва ли превысит 100 млрд.

Возникает вопрос: будет ли это снижение связано с коррекцией цен на землю вслед за снижением цен на первичном рынке жилья, или девелоперы станут меньше интересоваться новыми участками, учитывая сокращение объемов продаж квартир? Попробуем разобраться.

Москва: лендлорды уже готовы к ситуативному торгу

В последние годы 90-95% всех инвестиционных сделок с российской недвижимостью стабильно приходится на Москву и Санкт-Петербург. При этом Белокаменная всегда находилась и находится в серьезном отрыве от Северной столицы по верхней границе цены на землю.

Стоимость участков под массовую застройку без исходно-разрешительной документации (ИРД) в Москве в 2022 году начиналась от 500 млн рублей за гектар, при наличии документов — от 1,5 млн. В ближнем Подмосковье цена одного гектара в прошлом году начиналась от 50 млн рублей без ИРД и от 150 млн с ИРД. Соответствующие показатели для Новой Москвы: от 150 млн и от 400 млн рублей. В Петербурге цена одного гектара находилась в диапазоне от 500 млн рублей для лотов без документации и до 700 млн за участки с ИРД. В Москве достаточно участков, в том числе с ИРД, чтобы обеспечить девелоперов работой на два-три года вперед. В прошлом году в черте города на рынок вышло около 30 интересных, с нашей точки зрения, площадок — с перспективной локацией, документами или с понятными условиями их получения.

Проблема в том, что спрос на новостройки в спальных районах и в Московской области откатился примерно на уровень 2018-2019 годов. Темпы продаж в 2023 году, скорее всего, не восстановятся до докризисных показателей. Долго ли продлится фаза спада, никто предсказать не берется. В текущей ситуации девелоперы идут не столько по пути наращивания земельного банка, сколько по пути оптимизации планов, ресурсов, портфеля проектов. Некоторые крупные федеральные компании привлекают в партнеры по реализации масштабных проектов коллег по отрасли.

Несмотря на это, владельцы значительных земельных активов в Московском регионе пока что не спешат снижать цены. Однако если текущий тренд сохранится, собственники площадок начнут адаптироваться к новым реалиям рынка — и к лету 2023 года участки могут подешеветь на 15-20% от сегодняшних цен.

Отдельно следует сказать о ситуации в Центральном административном округе Москвы, где оценка каждого участка требует многофакторного анализа. В этой локации стоимость земельного участка чаще всего зависит не столько от площади пятна застройки, сколько от его характеристик, наличия исходно-разрешительной документации и обстоятельств продажи. Здесь главное — насколько участок попадает в бизнес-модель застройщика. Реальная стоимость небольших участков (до 1 гектара) под клубный проект находилась в 2022 году в диапазоне 2-2,9 млрд рублей. Подчеркну, что данные приводятся без учета платы за смену вида разрешенного использования — весьма дорогостоящей статьи расходов в бюджете девелопера, которая может быть сопоставима со стоимостью земельного актива.

Санкт-Петербург: расчеты за землю после получения РНС

В Северной столице ситуация иная: у лендлордов и застройщиков тоньше финансовая подушка безопасности, острее стоит проблема с получением разрешительной документации. Практика показывает, что чаще всего застройщики приобретают участки на средства от проектного финансирования, то есть заключают сделку не раньше, чем будет получено разрешение на строительство. При этом оно оформляется за счет собственных средств девелопера.

Санкт-Петербург остается вторым по привлекательности городом России в глазах региональных покупателей, следовательно, новые проекты точно будут появляться. В 2022 году участники рынка земли под массовую застройку из-за нехватки ликвидности реанимировали модель двадцатилетней давности, когда застройщики рассчитывались за землю «квадратами» построенного жилья или долей прибыли от проекта. Существующая схема долевого строительства позволяет это сделать после завершения реализации проекта и раскрытия эскроу-счетов. Тем не менее, в конечном счете, для лендлорда такая схема является выгодной: он получает больше, чем можно выручить за участок земли, и не надо думать, куда пристроить деньги, чтобы сохранить их в турбулентный период.

С другой стороны, участникам сделок с землей тоже приходится учитывать спад продаж. Масштабные проекты имеют больше рисков из-за длительного срока их реализации и невозможности спрогнозировать развитие ситуации на отдаленную перспективу. В текущих условиях оптимальны проекты с одной-тремя очередями строительства, на 50-150 тыс. кв. метров продаваемой площади квартир.

Учитывая сказанное, а также то, что крупные застройщики все чаще выставляют на продажу лоты с отдельными очередями в своих проектах, некоторые собственники земли все же вкладываются в разработку исходно-разрешительной документации с целью увеличить стоимость участка. Из 240 площадок в Петербурге и пригородах, которые мы проанализировали за последние полгода, около 30% уже были известны рынку, но стали лучше подготовлены с точки зрения документов.

В целом, ситуация на рынке складывается таким образом, что в 2023 году может сократиться и число сделок на земельном рынке обеих столиц, и их «чек». Минимальный срок реализации небольшого и несложного проекта начинается от двух лет. Для такого потока судьбоносных событий, который мы наблюдаем в последнее время, это практически бесконечность. Большинство проектов независимо от их масштаба сейчас находится в равновероятной зоне риска. Решающим фактором для многих девелоперов становится себестоимость строительства конкретного объекта, исходя из которой они и формируют собственный земельный банк.

Кстати:

В России заметно снизился интерес к участкам под строительство собственного дома. В частности, по данным экспертов «ЦИАН. Аналитики», спрос на покупку земли в январе-феврале оказался на 17% ниже, чем в те же месяцы прошлого года. Лидеры этого рынка — Башкортостан, Подмосковье и Краснодар — потеряли 33%, 15% и 12% потенциальных клиентов соответственно. Меньше за год в целом по стране стало и самих предложений: продавались 88 тыс. наделов против 99,8 тыс. в начале 2022-го. В то же время цены на них в ряде регионов за год выросли на четверть. Так, средняя цена сотки земли, к примеру, в Подмосковье, Ленинградской области и Татарстане увеличилась на 22-26%.