Формула выгоды: как образовательные объекты повышают добавочную стоимость жилья
Сегодня половина покупателей новостроек — это семьи с детьми. Поэтому не удивительно, что наличие социально-образовательной инфраструктуры входит в первую тройку критериев, от которых зависит решение о покупке недвижимости. Включение в состав жилого комплекса (ЖК) собственной школы или детского сада уже давно стало для застройщика одним из ключевых драйверов продаж, это мы наблюдаем абсолютно во всех регионах, особенно там, где ощущается нехватка учебных заведений.
Сергей ОСТРОУХ, генеральный директор архитектурного бюро «ИМАГО»:
Сегодня половина покупателей новостроек — это семьи с детьми. Поэтому не удивительно, что наличие социально-образовательной инфраструктуры входит в первую тройку критериев, от которых зависит решение о покупке недвижимости. Включение в состав жилого комплекса (ЖК) собственной школы или детского сада уже давно стало для застройщика одним из ключевых драйверов продаж, это мы наблюдаем абсолютно во всех регионах, особенно там, где ощущается нехватка учебных заведений.
При этом у стройбизнеса растет спрос не на типовые образовательные проекты, а на новые современные разработки, соответствующие актуальным тенденциям времени: если пять лет назад такие запросы были единичны, то в 2022 году обозначился настоящий тренд, набирающий популярность. Также надо отметить, что сегодня интерьерные дизайн-проекты для образовательных объектов стали обязательным требованием в Москве и области, в этом же направлении движутся и другие субъекты РФ.
Поэтому отрадно, что детские учреждения — уже не «дыра в кошельке» девелопера. Они становятся центром жилого квартала, основой развития всей территории, главным аргументом для приобретения квартиры в этом месте.
На моей памяти есть примеры, когда анонсирование или запуск школы приводили к увеличению продаж на 50%. Но хочу сразу отметить, что в каждом конкретном случае повышение добавочной стоимости девелоперского проекта за счет образовательной инфраструктуры — вопрос многогранный и зависящий от множества условий. Важно учитывать, с одной стороны, частное или государственное это учебное заведение, каковы его эстетика и уровень; с другой стороны — какова категория жилья («бизнес», «элит» и так далее).
Согласно исследованию консалтинговой компании RRG, квартиры, расположенные вблизи топ-30 госшкол, стоят примерно на 20% дороже аналогичного жилья рядом с простыми школами.
Не стоит забывать, что в Центральном федеральном округе страны, в частности, в Московском регионе, девелопер просто не может сдать ЖК без образовательного объекта. И вроде бы формально не важно, будет ли это «хорошая» или «плохая» школа или детский сад, но при наличии качественного современного соцобъекта вложения в него для девелопера однозначно окупятся. В среднем, по нашему опыту, разница в затратах между «типовым» и современным проектом, в котором можно применять лучшие практики, составит около 10-20%. При этом в перерасчете на метр квадратный эта сумма размывается.
Вместе с тем, надо понимать, что для образовательных учреждений сегодня важны не только вдохновляющая архитектура пространства, но и разнообразие учебных сценариев. Раньше обучение осуществлялось в классах — сегодня оно выходит даже на улицу. Помещения делаются универсальными, подходящими под разные форматы использования. На первом плане оказываются открытость, многофункциональность, комфорт, трансформируемость. И, конечно, все должно быть аккуратно, красиво, но не слишком дорого, потому что содержание такого объекта не должно лечь тяжким бременем на осуществляющую его эксплуатацию организацию.
Та же школа сегодня все чаще работает как досуговый и культурный центр, открытый не только для учеников, но и для других категорий жителей: частой практикой стало создавать в школах отдельные входы в спортзалы, превращать актовые залы в многофункциональные открытые пространства, которые становятся частью общественной жизни района (города) и которые могут посещать все желающие.
Вот тогда, уверен, девелопер точно сможет рассчитывать на повышение добавочной стоимости своего проекта. Мы в бюро, к примеру, даже разработали формулу — набор из трех параметров, при сочетании которых стройбизнесу выгодно возводить хорошие соцобъекты. Это баланс функциональности, эстетики и коммерческой эффективности.
Из российских проектов, соответствующих этим критериям успешности, разработанных и реализованных в соответствии с ними, могу назвать образовательный комплекс «Мир» в Доброграде Владимирской области. Школа там уже построена и функционирует, а садик вводится в эксплуатацию весной. Визуально это красивый объект с большими пространствами, воздухом, где много стекла и натуральных материалов. При этом он максимально функционален: даже коридоры могут быть использованы для групповых и индивидуальных занятий; есть стены, превращающиеся из простых перегородок в компонент учебного процесса, поскольку дети могут на них рисовать. С точки зрения коммерческой составляющей также была проделана большая работа: в несколько этапов были оптимизированы площади и материалы, чтобы вписаться в исходный бюджет, сохранив при этом в проекте как важнейшие функции, так и красивый фасад.