«Метриум»: Итоги III квартала на рынке новостроек массового сегмента Москвы

Аналитики компании «Метриум» подвели итоги III квартала на московском рынке новостроек массового сегмента. Объем предложения увеличился на 33%. Средняя цена квадратного метра выросла и составила 256 490 руб. (+2,8% за месяц; +4,5% квартал; +14% за 6 месяцев; +24% за 9 месяцев; +35% за 12 месяцев).

По данным «Метриум», на рынке новостроек массового сегмента г. Москвы по итогам III квартала 2021 года в реализации находились 88 проектов с общим объемом предложения около 15 275 квартир, суммарная площадь лотов составила 765,3 тыс. кв. м. Количество экспонируемых лотов относительно II квартала увеличилось на 33%, а продаваемая площадь увеличилась на 29%.

В III квартале наблюдалось некоторое повышение девелоперской активности: за отчетный период рынок пополнился четырьмя новыми проектами. Застройщиком двух из них является ГК ПИК. Кроме того, был объявлен старт продаж новых корпусов в следующих проектах:

– «Holland Park» (корп. 10, 12);

– «Академика Павлова» (корп. 56);

– «Второй Нагатинский» (корп. 3, 4);

– «Люблинский парк» (корп. 13-14);

– «Новохохловская 15» (корп. 3, 4);

– «Полярная 25» (корп. 2, 3);

– «MySpace на Окской» (корп.2).

В структуре предложения по округам по-прежнему лидирует ЮВАО (29,4%), за квартал его доля увеличилась на 1 п.п. В округе стартовали продажи в новых корпусах двух проектов: «Люблинский парк» и «Новохохловская 15». Заметно выросла доля ЗАО (до 18,4%; +5,5 п.п.), где состоялся релиз нового проекта «Матвеевский парк». На 5,5 п.п. снизилась доля ЮЗАО (3,2%) из-за сокращения экспозиции в два раза в единственном проекте локации, таким образом данный округ снова сместился на последнее месте по объему предложения. Почти в равном соотношении сосредоточена экспозиция квартир в САО (16,4%; +2,6 п.п.), где начались открытые продажи в «1-ом Ленинградском» от ГК «ФСК», и СВАО (13,5%; -1,4 п.п.). В СЗАО доля предложения по количеству квартир составила всего 4,9% (+0,3 п.п.).

По итогам III квартала в структуре предложения по стадиям строительной готовности наблюдалось сокращение за прошедший квартал предложения на 9,4 п.п. в корпусах на этапе отделки (по итогам III квартала доля составила 13,8% от общего объема экспозиции), а также на 0,6 п.п. за аналогичный период в новостройках на начальном этапе (35,2%). Наибольшее количество лотов в реализации представлено в домах на этапе монтажа (46%, +9,5 п.п. за квартал). Во введенных в эксплуатацию домах реализуется всего 5,1% квартир (+0,6 п.п. за квартал).

По итогам III квартала наблюдалось увеличение доли однокомнатных квартир (35,9%, +2,3 п.п.) за счет вывода в продажу значительного количества новых лотов (+1,6 тыс. квартир по сравнению с предыдущим кварталом). Также рынок пополнился большим количеством двухкомнатных квартир (+1,1 тыс. лотов), однако из-за большого спроса на такой формат доля за отчетный период не изменилась и составила 29,9% от всех экспозиции. Доля трехкомнатных лотов равна 14% (-2,4 п.п.), а квартир-студий – 19,2% (+0,3 п.п.) рынка. Многокомнатные лоты занимают наименьшую долю от совокупного объема предложения – 0,9% (-0,2 п.п.).

Доля квартир с отделкой (финишная и white box) продолжает расти и на конец отчетного периода составила 80,5% (+5,2 п.п. за квартал). Более двух третей предложения на первичном рынке новостроек Москвы экспонировалось с финишной отделкой (68,2%), доля выросла за квартал на 7,4 п.п. На квартиры без отделки пришлось 19,5% рынка (-5,2 п.п.), доля квартир с отделкой white box составила 12,3% (+2,5 п.п.).

По подсчетам аналитиков «Метриум», средняя цена квадратного метра на первичном рынке массового сегмента по итогам III квартала составила 256 490 руб. (+2,8% за месяц; +4,5% квартал; +14% за 6 месяцев; +24% за 9 месяцев; +35% за 12 месяцев). Хотя темп роста цен с августа стал замедляться, по итогам сентября был зафиксирован рост средневзвешенной цены квадратного метра, он составил 2,8%. Причина роста цен заключается в повышении строительной готовности корпусов (плановая индексация цен), а также в наращивании экспозиции преимущественно компактных квартир. Доля квартир в корпусах на начальном этапе строительства в августе составляла 45%, а в сентябре – уже 35%. В абсолютном выражении число студий и однокомнатный квартир в сентябре увеличилось на 2% относительно данных августа, при этом общее количество квартир на рынке за аналогичный период сократилось на 6,3%.

Наибольший рост цен по итогам трех месяцев к концу III квартала был зафиксирован в СВАО (+7,2%), ЮЗАО (+7,1%) и ВАО (+4,4%), где произошло плановое повышение во многих проектах. Незначительное понижение цен произошло в СЗАО (-0,3%).

Средний бюджет предложения на первичном рынке новостроек массового сегмента составил 12,85 млн руб. (+1% за месяц; +1% квартал). Рост цены квадратного метра не сильно сказался на средней стоимости квартир из-за сокращения экспозиции трехкомнатных и многокомнатных лотов большой площади, а также снижения средней площади экспонируемых квартир за три месяца на 1,8 кв.м (до 50,1 кв.м).

Тем не менее, за прошедший квартал бюджет предложения вырос на все типологии: студии – на 6,3%, однокомнатные – 3,2%, двухкомнатные – 2,8%, трехкомнатные – 2%, многокомнатные – 1,1%.

К концу III квартала 2021 года средние бюджеты предложения по типологиям достигли следующих значений:

- студии – 7,6 млн руб.;

- однокомнатные – 10,8 млн руб.;

- двухкомнатные – 15,1 млн руб.;

- трёхкомнатные – 19,7 млн руб.;

- многокомнатные – 27 млн руб.

Рейтинг самых доступных предложений в сентябре 2021 года:

– ЖК «MySpace на Окской» (ЮВАО / р-н Нижегородский): студия площадью 14 кв. м за 4,8 млн руб.

– ЖК «Мякинино парк» (ЗАО / р-н Кузьминки): студия площадью 19,6 кв. м за 5,4 млн руб.

– ЖК «Люблинский парк» (ЮВАО / р-н Люблино): студия площадью 21,5 кв. м за 5,4 млн руб.

Основные тенденции

«К концу III квартала 2021 года первичный рынок новостроек массового сегмента восстановился после дефицита предложения в первой половине 2021 года, – резюмирует Надежда Коркка, управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – За прошедший квартал в продажу вышло 4 новых проекта (за I и II кварталы 2021 г. – 8 проектов, всего 12 проектов с начала года), а в реализацию поступило около 10 новых корпусов в новостройках, уже представленных на рынке. Относительно прошлого квартала экспозиция увеличилась на треть, в абсолютном выражении – на 3,8 тыс. лотов, что говорит о высокой активности девелоперов. Таким образом, дефицит предложения, вызванный высоким спросом в начале года, больше не характерен для массового сегмента. Восполнение экспозиции произошло преимущественно в комплексах ГК «ПИК» за счет наращивания экспозиции в новых корпусах.  

На протяжении всего квартала наблюдалось плавное повышение стоимости квадратного метра. В сентябре цена за квадрат достигла 256,5 тыс. руб. (+2,8% за месяц; +4,5% за квартал, +24% за 9 месяцев). Средний бюджет предложения увеличился до 12,8 млн руб. (+1% за квартал). Тенденция увеличения стоимости квадратного метра в новостройках сохраняется и носит инерционный характер, однако темп роста стоимости жилья в целом замедляется. Девелоперы выбрали стратегию удержания и плавного увеличения цен за счет смещения экспозиции в сторону квартир небольшой площади, а также плановой индексации цен, связанной со степенью готовности корпусов. Застройщики проводят «ребалансировку» и формируют структуру экспозиции с учетом спроса, делая акцент в новых объемах на наиболее компактных и доступных квартирах. Новый объем на 77% представлен студиями, однокомнатными и двухкомнатными квартирами. Доля трехкомнатных и многокомнатных лотов сокращается.

В конце сентября Центральный Банк РФ повысил ключевую ставку до 6,75% (+1,25 п.п. за квартал). Вследствие такого значительного изменения в скором времени стоит ожидать увеличения ставок по ипотечным займам. По данным ДОМ РФ, в сентябре средневзвешенная ипотечная ставка ТОП-15 банков на новостройки составила 8,53% (+0,32 п.п. за квартал).

Вероятно, повышение ставок по ипотеке охладит спрос на жилье. Однако стоит отметить, что с июля начали действовать государственные субсидированные ставки для молодых семей, что позволяет поддерживать спрос на ипотечные продукты.

Также стоит обратить внимание на набирающую обороты инфляцию (4,69% с начала года, +1,17 п.п. за квартал), что, с одной стороны, приводит к снижению платежеспособного спроса и сокращению интереса к ипотечному кредиту, а также формирует предпосылки для дальнейшего повышения ключевой ставки ЦБ РФ. Однако, с другой стороны, увеличивает инвестиционную привлекательность жилой недвижимости, которая продолжает расти в цене.

Дальнейшее развитие рынка массового сегмента новостроек «старой» Москвы, вероятнее всего, будет носить спокойный характер, так как присутствует некоторый баланс сил «за» и «против» роста цен и повышения покупательского интереса к новостройкам. Можно предполагать, что до конца текущего года цены сохранятся на прежнем уровне (однако возможны кратковременные локальные коррекции связанные со структурой экспозиции), а спрос начнет восстанавливаться благодаря новому объему предложения и программам кредитования по пониженной ипотечной ставке от застройщиков и их банков-партнеров».