Предчувствие торможения
В 2021 году девелоперам Юга России придется работать на понижающемся рынке
Рост цен на жилье на фоне сокращения реальных доходов населения приведет к падению спроса на жилье, и это вынудит российских застройщиков снижать девелоперскую активность, считают аналитики консалтинговой компании MACON. К такому выводу они пришли, проанализировав состояние рынка жилой недвижимости ряда крупных городов Юга России.
Куда течет Кубань-река?
Состояние рынка жилья Краснодара можно считать относительно сбалансированным. В городе остаются нереализованными 59,2 тыс. квартир. При нынешнем уровне спроса коэффициент поглощения оценивается в 1,9 года, что уже немного выше оптимального показателя в 1,3-1,6 года. Средневзвешенная стоимость одного «квадрата» жилья в столице Краснодарского края составляет сейчас 63,5 тыс. рублей (стандарт-класс — 53,5 тыс. рублей, «комфорт» — 65,4 тыс., «бизнес» — 96,6 тыс., элитный — 244,3 тыс. рублей). За III квартал 2020 года цены выросли на 9%. Одна из главных причин — ажиотажный спрос, вызванный реализацией программы льготной ипотеки, в июле-сентябре в Краснодаре было заключено 8,9 тыс. сделок с жилой недвижимостью, что на 29,7% выше показателей II квартала.
К другим факторам, способствовавшим повышению цен, эксперты относят рост доли проектов с проектным финансированием, вымывание из остатков самых дешевых вариантов и сокращение нового предложения. Так, с начала года в городе было начато строительство 1,1 млн кв. м нового жилья, что примерно на треть ниже показателей 9 месяцев прошлого года. В 2021 году, по прогнозам аналитиков, число сделок по покупке жилья сократится примерно на 10% в связи с завершением программы льготной ипотеки и большой закредитованностью населения. Новая волна повышения спроса начнется не раньше 2023-2024 года. Цены в ближайшие годы будут умеренно расти из-за увеличения доли жилых комплексов с проектным финансированием.
В городе, где темные ночи
В Сочи на начало IV квартала объем возводимого жилья остался примерно на том же уровне, что год назад — примерно 1 млн кв. м. Общая площадь продаваемого жилья на первичном рынке, как в строящихся домах, так и сданных, составляет сейчас 1,7 млн кв. м. В новостройках Сочи нереализованными остается около 13 тыс. квартир, большая часть которых (81%) находится в строящихся проектах. При этом уже третий год растет стоимость жилой недвижимости. По данным портала «Мир квартир», Сочи является лидером среди 70 крупнейших региональных рынков недвижимости в России по уровню роста цен на новостройки. Только с начала года «квадрат» на первичном рынке здесь подорожал на 15,3%. Текущая средневзвешенная цена одного метра составляет около 183,7 тыс. рублей (в стандарт-классе — 117,8 тыс., в комфорт-классе — 154,2 тыс., в бизнес -классе — 261 тыс., в элитном — 870,2 тыс. рублей). Объемы продаж на многих объектах сопоставимы со средними показателями за 2019 год. С начала этого года зарегистрировано 14,5 тыс. сделок.
В ближайшие годы в городе-курорте ожидается снижение объемов выхода новых проектов или как минимум фиксация объема на текущем уровне. В 2021-2023 годах продлится тренд повышения стоимости квадратного метра, но с существенным замедлением темпа прироста показателя (из-за его высокого текущего значения). Ежегодный темп прироста к концу прогнозного периода составит 3-5% в год.
Там, где швартуют суда
Объем жилья, построенного в Новороссийске за девять месяцев текущего года, составил 865,2 тыс. кв. м. Но если за первую половину текущего года предложение выросло на 700 новых квартир, то начиная со второй половины года городской рынок новыми проектами пополняться перестал. Средневзвешенная стоимость одного «квадрата» жилья на первичном рынке Новороссийска составляет 64 тыс. рублей, с начала года она увеличилась на 5,2%. При этом основной рост пришелся на I квартал текущего года. В общей сложности за девять месяцев в городе было зарегистрировано порядка 3,6 тыс. сделок. Спрос держится на относительно высоком уровне благодаря рекордно низким ипотечным ставкам. В ближайшие годы, по оценкам экспертов, цены на жилье в Новороссийске продолжат расти, но темпы прироста не превысят 5% в год из-за снижения платежеспособности населения.
На берегу стабильности
В Ростове-на-Дону во всех сегментах первичного рынка (кроме стандарт-класса) отмечается относительное равновесие спроса и предложения. В структуре предложения лидирует комфорт-класс, аккумулирующий 60%, а в стандартном классе возводится 34% всего жилья. Скорость реализации квартир в проектах комплексного освоения территории превышает 50 квартир в месяц, в жилых комплексах меньшего масштаба — в два раза меньше, а в точечных объектах — от пяти до десяти квартир в месяц, что является достаточным для завершения продаж до ввода объектов в эксплуатацию. С начала года в новостройках в столице Южного федерального округа приобретено 11,5 тыс. квартир. Но при этом в ростовских новостройках нереализованными осталось 20,5 тыс. квартир, которые можно реализовать за 1,2 года.
Среднерыночные цены достигли в Ростове-на-Дону максимального значения. Средневзвешенная стоимость одного «квадрата» достаточно высока — 61,8 тыс. рублей. В стандарт-и комфорт-сегментах — 50,5 и 61,4 тыс. рублей соответственно.
Положительная коррекция цен в 2021 году возможна, но местные девелоперы не смогут значительно повышать цены на своих объектах, так как дальнейший активный рост неизбежно приведет к сокращению круга платежеспособных клиентов.
Цитата в тему:
Илья Володько, генеральный директор консалтинговой компании MACON:
«Все выгоды от льготной ставки будут исчерпаны, если стоимость квадратного метра вырастет еще на 10%. Учитывая динамику цен на первичном рынке, это может произойти уже к концу зимы. Напомню, что при аналогичном балансе «цены/ставки» объем выдачи ипотеки по ДДУ уже снижался в прошлом году (-8% к 2018). Далее можно ожидать или существенного снижения числа заявок на ипотечный кредит и продаж квартир или снижения темпов роста цен на первичном рынке. Скорее всего, произойдет и то, и другое. В любом случае, с весны 2021 года девелоперам придется работать на нисходящем рынке»