«Торговаться сложно: на одну квартиру по 10 запросов!»: съемное жилье в Казани на пике спроса

Те, кто не успел купить жилье до подорожания, вынуждены перебиваться арендой

«Даже старый жилой фонд и отдаленность от центра людей не пугает», — говорят казанские риелторы. Спрос на арендное жилье в Казани вырос на 44% — сказался «постковидный» отскок. Расценки на съемное жилье в столице РТ поднялись, но пока не так значительно, как на покупку квартиры в собственность. О том, как КФУ и казанские риелторы хотят охватить заботой студентов и какие районы пользуются самым большим спросом, — в материале «БИЗНЕС Online».

Сезон съёма: ставка аренды жилья в Казани поднялась на 9%

Рынок аренды жилья в Казани, который из-за пандемии падал в последнее время, похоже, выходит из ковидной комы. Спрос на долгосрочный съем во апреле–июне, по данным Avito, превысил показатели «ковидного» 2020 года на 44%.

Эксперты «БИЗНЕС Online» видят несколько причин оживления рынка аренды квартир в Казани:

• Значительный рост цен на покупку квартир: многим не по карману покупать недвижимость и приходится ее снимать;
• Возобновление деловой активности: работники возвращаются с удаленки в офисы, заканчиваются отпуска;
• Сезонный спрос: студенты приезжают на учебу.

Стоимость аренды ощутимо выросла, хотя Казань — середнячок в этом плане среди городов страны. Средняя цена аренды в столице РТ выросла за год на 9%, составив в среднем 17 тыс. рублей в месяц. Наибольший рост ставок аренды по России отмечен в Сочи, что неудивительно в сезон отпусков. В курортной столице ставки повысились в 2,4 раза — в среднем до 60 тыс. рублей в месяц. Второе место по средней стоимости аренды жилья заняла Москва — 45 тыс. рублей. В число городов с самой высокой арендной платой также вошли Севастополь (27 тыс.), Симферополь (22 тыс.) и Санкт-Петербург (22 тыс. рублей в месяц). Столица РТ — на шестом месте, снять квартиру здесь стоит практически как в Тюмени, Екатеринбурге, Иркутске и Новосибирске. В среднем по стране аренда оценивается в 18,7 тыс. рублей в месяц. 

Инвесторы, сдающие квартиры, тем не менее не все в шоколаде. Средний уровень доходности от сдачи жилья в аренду в городах-миллионниках России опустился до 5,6% с прошлогодних 6,3% годовых, подсчитали аналитики ЦИАН. Это понятно: стоимость жилья выросла повсеместно, и отбивать это повышение придется дольше чем раньше. Однако сдавать недвижимость все еще выгоднее, чем держать деньги в банке. Так, средняя ставка вклада по данным ЦБ — 5,46% годовых, доходность арендной квартиры — на 0,14% выше. Но получаемая собственниками жилья прибыль пока не обгоняет текущие темпы инфляции. По мнению аналитиков, арендодатели с большим трудом выходят в ноль из-за обесценивания денег. В июне годовая инфляция составила 6,5%, подорожали и коммунальные услуги.

В крупных городах из-за роста срока окупаемости жилья, ставка по вкладам перекрывает арендную. В Казани, как, кстати, и Москве, по данным ЦИАН, доходность аренды — 4,5% годовых. В Санкт-Петербурге еще ниже — всего 4,2%. Как ранее писал «БИЗНЕС Online», из-за роста стоимости квадратного метра в Казани арендные квартиры уже не приносят прежней доходности — их полная окупаемость только за счет аренды выросла с 10 лет почти до 20. Тут надо, конечно, учитывать, что и сама по себе квартира в собственности растет в цене. Но и сдача квартиры подразумевает расходы и риски, к тому же всегда возможен простой недвижимости без арендаторов.

И все же рост арендной цены сдерживает наличие альтернативы — покупки квартиры. «Цены на аренду в Казани уже много лет существенно не меняются, потому что есть сдерживающий фактор — это более доступная ипотека. Сейчас платеж по аренде и по ипотеке практически одинаковый, поэтому выгоднее взять ипотеку, чем снимать квартиру», — отмечает председатель гильдии риелторов РТ Андрей Савельев. Понятно, что рост ипотечных ставок в перспективе может переломить ситуацию, но пока этого нет. Ситуация с ценами — сезонный фактор, предполагают эксперты, и после ажиотажа эта волна спадет. К зиме же снова наступит шаткое равновесие: предложений будет немного больше, чем желающих снять.

Самая дорогая малогабаритка России и дефицит предложений в Вахитовском и на «квартале»

Изучим предложения на рынке арендных гнездышек Казани. Ажиотаж — самое время поднять цены. Особенно это касается Вахитовского района: сейчас здесь очень сложно снять хорошую квартиру по приемлемой цене, говорят риелторы. Район показал наибольший взлет в цене за год — плюс 75% в июле по данным Domofond. Если еще в 2020-м снять квартиру в центре Казани можно было в среднем за 20 тыс. рублей месяц, то теперь за 35 тысяч. Эксперты объясняют это высоким спросом в данной локации. Вахитовский район традиционно пользуется популярностью у студентов и работников офисов в центре города.

По-прежнему в дефиците — квартиры в Ново-Савиновском районе. Речь прежде всего о улицах Чистопольская, Сибгата Хакима, проспектах Ямашева и Амирхана. К примеру, однокомнатная на «квартале» обойдется в среднем в 18 тыс. рублей со средним ремонтом — за год расценки здесь подросли на 20%. «У меня каждый день очередь по 5-7 человек на просмотр, — рассказала нам собственница „двушки“ на Чуйкова Елена. — Не понимаю, почему именно на этот район такой запрос: тут ни метро, ни трамвая поблизости! В основном семьи с маленькими детьми смотрят, да приезжие из районов республики. У меня есть еще „однушка“ в Азино. Там ведь две станции метро рядом — но почему-то именно на „квартале“ ажиотаж, по привычке видимо снимают». 

Приволжский район также показывает рост — плюс 26% за год в июле. Снять квартиру рядом с метрополитеном стоит здесь в среднем 20 тыс. рублей.

«Собственники не идут на скидки, торговаться сложно. Чтобы вы понимали, на одну квартиру сейчас по 10 запросов. Даже Кировский и Авиастроительный районы, которые обычно не сдаются и простаивают, теперь в ходу. Старый жилой фонд и отдаленность от центра людей не пугают, главное — заселиться, а потом постепенно искать себе другие варианты», — отметил в разговоре с «БИЗНЕС Online» один из риелторов. Арендовать здесь квартиру, впрочем, дешевле чем в других районах Казани — 15 тыс. рублей, но и тут, по оценкам участников рынка, цены подросли за год на 15%.

Даже малогабаритные квартиры — до 15 кв.м сегодня сдают практически как полноценные однокомнатные. Одна из таких на улице Латышских Стрелков Советского района даже попала в список самых дорогих арендных малогабариток по стране. Студию в 10 кв. м (это площадь кузова «ЗиЛа») сдают за 12 тыс. рублей в месяц без учета коммунальных платежей. Сверхмалые квартиры — редкий продукт на арендном рынке страны, говорят в ЦИАНе.  Здесь же, в доме 1970 года постройки, хозяин оснастил ее мини-кухней, стиральной машиной, телевизором и комплектом новой мебели. Для сравнения, на втором месте после Казани оказалась квартира в Томске площадью 10 кв. м — она сдается за 8 тыс. рублей в месяц, на третьем — квартира аналогичной площади на первом этаже панельки на окраине Иркутска за 7 тыс. рублей в месяц.

Почем самые дорогие квартиры в Казани? Для примера мы посмотрели предложения на сайте одного из известных агентств недвижимости столицы РТ. Тройка самых дорогих «однушек» или студий — от 50 до 75 тысяч. В некоторых случаях цена включает «коммуналку», в некоторых — нет. Самое дорогое предложение — 70-метровая студия на Меридианной. 65 тысяч просят за квартиру в двухэтажке на ул. Горького, и тут тоже, пожалуй, можно играть в футбол. Но дело не в площади, а в запросах владельца: например, за «полтинник» сдают 38-метровую квартиру на Волкова — в ЖК «Royal Residence» с дизайнерским ремонтом. К слову, самые дешевые предложения в этом сегменте — 11 тыс. рублей аж в Новом Шигалеево. Среди «двушек» лидирует предложение в «Лазурных небесах»: 83 «квадрата» с современным ремонтом на 23 этаже небоскреба оценили в 120 тыс. рублей ежемесячно плюс «коммуналка» сверху. С большим отставанием — всего 60 тыс. рублей — идет квартира на Ульянова-Ленина площадью 92 кв. м. Ну, а самое доступное жилье в этой категории в «Салават Купере»: 17 тыс. рублей ежемесячно. Лидирует ценник «трешки» на Татарстана — за 125-метровое жилье с дизайнерским ремонтом просят 160 тысяч. А квартиры на Зои Космодемьянской, Большой Красной, Муштари, Ульянова-Ленина оценены в 80-110 тыс. рублей ежемесячно. Наконец, самый дешевый вариант «трешки» — на улице Дачная: за сравнительно доступные 22 тыс. рублей предлагают «комфортное проживание» с потрепанным ремонтом. Всего же тут 128 предложений. На «Авито» их более 900, вопрос только к их качеству.

В поиске новых арендаторов будут также заинтересованы собственники, которые хотели бы повысить стоимость аренды, но не смогли договориться о новых условиях оплаты с текущими квартиросъемщиками, добавляет эксперт.

Что касается новостроек Казани, то, по оценкам Гильдии риелторов РТ, цены на аренду здесь дороже старого жилого фонда на 10-20%, и в общей доле предложений они занимают примерно 30%. Роста предложения по аренде так называемых инвестиционных новых квартир, которые активно скупали в 2020 оду эксперты пока не видят — в основном, те, кто тогда покупали квартиры, сейчас пытаются их продать (и довольно успешно).

«Многие арендаторы специально ищут квартиру именно в новостройке. Требования для арендного жилья сейчас следующие — новостройка с хорошим ремонтом, никто не проживал в квартире ранее», — рассказали в риелторском агентстве «ФЛЭТ».

В августе–октябре прогнозируется небольшой рост арендных ставок в результате увеличения спроса, что обусловлено сезонным фактором — началом делового сезона и учебного года, предполагают в Avito. Помимо этого, спрос на съемную недвижимость будет поддерживаться на фоне роста цен на рынке купли-продажи.

В Татарстане запустят сервис «Квартика» для аренды без посредников

Ориентироваться на цены на сайтах объявлений — неблагодарное дело, говорят работники агентств недвижимости. Большая часть из них — фейковые страницы, созданные недобросовестными риелторами. Кто-то занижает стоимость аренды фейковых квартир для набора клиентской базы, а некоторые напротив — завышают ставки, чтобы взвинтить цену ожидания у арендаторов. Действительно, прозвонив по номерам десятка объявлений, выйти на человека, реально сдающего жилье, практически невозможно, в чем убедился и корреспондент нашего издания. Трубку в большинстве случаях берут риелторы, которые перекидывают клиента на реальные предложения по более высоким ценам ценам. 

В России профессиональный рынок арендного жилья находится на зачаточной стадии, считают эксперты консалтинговой компании CBRE. Пока рынок арендного жилья стихийно управляется частными лицами, которые предлагают в аренду квартиры, доставшиеся по наследству или приобретенные с инвестиционной целью. Помешать хорошо зарабатывать арендодателям-частникам в перспективе могут крупные инвесторы, перехватившие контроль над рынком съемного жилья, но их предложения пока существенно дороже: построить целый доходный дом и сдавать квартиры в нем — затея почти бессмысленная, что было доказано в Татарстане на примере Иннополиса. 

В Казани есть попытки решить проблему непрозрачности арендного рынка. Гильдия риелторов РТ совместно с Казанским федеральным университетом планируют до начала осени запустить интернет-сервис по аренде квартир для студентов и преподавателей. Проект анонсировали в стенах Торгово-промышленной палаты РТ. По словам председателя гильдии Андрея Савельева, проект «Квартика» (не путать с квартиркой!) избавит от длительного поиска арендного жилья через посредников. Выбрать можно будет как студии, так и более просторные квартиры. Требования к жилью — хорошая локация, жилая площадь — не менее 6 кв. м на человека, мебель, бытовая техника, возможность провести интернет. С собственниками жилья портал будет взаимодействовать сам, решая проблемы комиссии и спорные вопросы. Ну, а КФУ это, видимо, интересно, поскольку не всем студентам федеральный вуз готов предоставить общежитие, да и не всем подходит такой вариант проживания с точки зрения комфортности. 

По всей видимости, в Казани хотят успеть занять нишу интернет-аренды до прихода соответствующего сервиса «Яндекса». Арендный агрегатор цифрового гиганта «Яндекс.Аренда» уже осваивает Москву и Подмосковье. С представителей компании — реклама квартиры и поиск арендаторов, оформление договора и денежные переводы и контроль оплаты. А с арендатора — ежемесячная комиссия сервису в размере 5% от арендной платы, эта сумма уже включена в цену квартиры на сайте. Заработает ли такой сервис в Татарстане, пока неизвестно, но в «Яндексе» обещают масштабирование по всей стране.