Схемы 90-х годов. Как «черные риелторы» оставляют без денег и жилья

Несмотря на развитие информационных технологий и все бóльшую прозрачность сделок с недвижимостью, квартирные мошенники продолжают использовать старые схемы из 1990-х, включающие подделку документов, угрозы, переодевания и убийства.

На днях Смольнинский районный суд Санкт-Петербурга заключил под стражу банду «черных риелторов». Вместе с сообщниками они завладели чужой недвижимостью на сумму свыше 12 млн рублей, а одного из хозяев квартиры просто убили.

Несмотря на развитие информационных технологий и все бóльшую прозрачность сделок с недвижимостью, квартирные мошенники продолжают использовать старые схемы из 1990-х, включающие подделку документов, угрозы, переодевания и убийства.

Смерть под Лугой

Сейчас все четверо фигурантов дела «черных риелторов» (Щеголев, Шалар, Мезин и Хаткевич) находятся в СИЗО, а двое их возможных сообщников – под подпиской о невыезде. На данный момент им вменяют три эпизода мошенничества с квартирами и убийство. Первой жертвой в 2019 году оказался петербургский инвалид, владеющий квартирой на Невском проспекте, кадастровая стоимость которой тогда оценивалась в 8,2 млн рублей. Хозяина долго «пасли», завели с ним дружбу и по поддельным документам продали его квартиру. В паспорт жертвы была вклеена фотография одного из преступников, и ни в одной из инстанций это подозрений не вызвало. Более того, на документ удалось оформить микрозаем, и когда коллекторы стали донимать настоящего владельца – он заподозрил неладное. Это стоило ему жизни – петербуржца убили, а тело закопали в лесу под Лугой. Две другие квартиры – в июле 2020-го на проспекте Маршала Жукова (3 млн руб.) и в январе 2021-го в Красном Селе (1 млн) удалось присвоить без крови. Возможно, эти преступления, как и многие другие, остались безнаказанными, если бы не неравнодушный полицейский, который жил на одной лестничной площадке с первой жертвой. Он буквально столкнулся с «риелторами», которые показывали квартиру новой хозяйке, и заподозрил неладное. В историю про родственников он не поверил, а проверка биографии «агентов» показала неоднократные судимости.

Щеголев уже полностью признал вину. Мезин лишь частично, возражая, что нужен семье и детям.

Напомним, что ровно год назад, в том же Смольнинском районном суде Петербурга огласили приговор мошенникам, которые через специально созданное ООО «Фонд социальной защиты пенсионеров» искали одиноких стариков с дорогими квартирами. Мошенники входили в доверие к пенсионерам, убеждали их переехать в Дом ветеранов войны и труда № 1, а затем забирали себе их квартиры, заключая фиктивные договоры дарения или купли-продажи. В их руках оказалось семь квартир общей стоимостью 22,5 млн рублей (изначально в деле фигурировали 190 объектов недвижимости). В обмен на это пожилые петербуржцы получали место в Доме ветеранов и около 300 тыс. руб. наличными. Два организатора преступной группы отправились в колонию на три года, остальные отделались условными сроками.

Интересно, что жертвами становятся не только представители незащищенной группы горожан, но даже само государство. Так, в 2019-м мошенница экспроприировала квартиру на Загородном проспекте (6 млн руб.), принадлежащую администрации Центрального района Петербурга. Для этого она подделала решение суда о праве на наследство, введя в заблуждение сотрудников Управления Росреестра по СПб.

Поддержка в полиции?

«Жертвами «черных риелторов» в России ежегодно становятся десятки тысяч человек, – говорит адвокат, вице-президент Международной коллегии адвокатов «Санкт-Петербург» Иосиф Габуния. – В большинстве случаев они работают в одиночку и не имеют разрешения на осуществление операций на рынке недвижимости. В основном это мелкие мошенники, которые берут задаток и «кормят» клиента обещаниями. Максимум, что теряет человек, – сумму задатка и время. Однако существует и более опасная группа, пользующаяся теневыми схемами: подделкой имущественных документов, незаконным выселением людей с последующим распоряжением их имуществом и т. д. Сразу вычислить подобных «посредников» крайне сложно: компании могут быть оформлены официально, сотрудничать с юристами, чиновниками и работниками полиции. Более того, преступлений, когда стражи порядка сотрудничают с «черными риелторами», с каждым годом все больше – это выгодный криминальный бизнес. Полицейские по роду службы имеют доступ к всевозможным базам данных, в том числе жилищным, и им гораздо проще скрыть следы совершенного преступления. Часто заявление о пропавшем без вести поступает в тот же отдел, работник которого причастен к его исчезновению. Начальники таких преступников если не знают точно, то догадываются о незаконной деятельности своих подчиненных, однако смотрят на это сквозь пальцы и не принимают принципиальных решений, опасаясь за честь мундира и за насиженное место».

Напомним, что два года назад петербургского участкового и сформированную им банду признали виновными в убийстве десяти человек – это стало одним из самых громких дел «черных риелторов» в России. В 2010 году Сергей Крохин, будучи участковым уполномоченным ОМВД России по Колпинскому району Петербурга, организовал преступную группу для совершения убийств социально незащищенных горожан, чтобы затем завладеть их недвижимостью. В основном подыскивались квартиры, где собственником являлись женщины, которые имели сына или внука. От хозяйки избавлялись, наследника уговаривали вступить в фиктивный брак с одной из соучастниц, а затем также убивали. Крохин проведет в тюрьме весь остаток жизни.

К слову, уже десятилетия квартирные мошенники используют одни и те же схемы, и никакие МФЦ, электронные услуги и банковские проверки их не останавливают. Бумаги подделываются буквально на коленке. Более того, «черные риелторы» осваивают и новые технологии – в России уже были случаи подделки электронной подписи под договором купли-продажи.

Как защитить жилье

Риелтор, владелец агентства недвижимости Александр Минаков: «Я против определения «черные риелторы». Это как человека, которой порезал кого-то ножом, называть «черным хирургом». Люди, занимающиеся похищением чужих квартир, – мошенники и к риелторам никакого отношения не имеют. Действуют они, как правило, двумя способами. Либо втираются в доверие и так обрабатывают человека, что он сам подписывает все документы и продает жилье за копейки. Либо просто подделывают документы (паспорт хозяина, доверенность, право на владение и проч.), вступая в сговор с представителями Росреестра, нотариусом. Хотя последний при этом сильно рискует лицензией и всей карьерой. В обоих случаях в качестве жертв выбираются пожилые, одинокие люди, а также страдающие зависимостями или определенными заболеваниями. Как этого избежать? Вариант один – если у вас есть такой родственник, то уговорить его переписать квартиру на детей или внуков. В случае, когда им тоже можно доверять и потом не окажется так, что придется судиться уже с внуками.

У меня есть знакомый дедушка, который попадал в поле зрения квартирных мошенников, но опаивать его бесполезно, так как недвижимость ему просто не принадлежит.

Хочу отметить, что рынок недвижимости в Петербурге сейчас все же стал прозрачнее. Мы постоянно проверяем продавцов и покупателей и очень редко сталкиваемся с историями, от которых волосы шевелятся на голове. Бóльшая часть квартир в Северной столице имеет прозрачную историю. Сегодня крупные проблемы создают квартиры, которые находятся в залоге у банков».

Языком цифр

По данным Финансового университета при правительстве России, за последние пять лет число преступлений в сфере недвижимости выросло на 18%.

Кстати

В российском законодательстве до сих пор нет специального документа, который регулировал бы деятельность риелторов (проект Закона о риелторах лежит в Госдуме с 2016 года). Сейчас оказание риелторских услуг регулируется Гражданским кодексом РФ, а также Федеральным законом «О защите прав потребителей». Если речь идет о преступных действиях со стороны риелторов, то они чаще всего квалифицируются как мошенничество (ст. 159 ч. 4 УК РФ) и наказываются лишением свободы до десяти лет.