Ипотечная кабала
23 апреля 2020 года правительство утвердило программу льготной ипотеки под 6,5%. Программу распространили на жилищные займы до 8 млн рублей в Москве и Санкт-Петербурге и до 3 млн рублей — в других регионах страны. Государство обязалось возместить банкам разницу с рыночной ипотечной ставкой. Официальная цель в комментарии к постановлению правительства обозначена так: «обеспечить выдачу до 250 тыс. новых жилищных кредитов. Она (программа. — Ред.) станет хорошим подспорьем для граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий, и позволит дополнительно привлечь в сферу жилищного строительства не менее 900 млрд рублей». Результат реализации программы превзошёл все самые смелые ожидания. Но только не «нуждающихся в улучшении жилищных условий», а строительных магнатов, банкиров и олигархов.
Рынок жилищного кредитования в России даже после отмены (в июле 2021 года) части первоначальных льгот продолжает разогреваться. Ежемесячный прирост задолженности граждан составляет 400—500 млрд рублей. Общий объём выданных кредитов достиг 10,58 трлн рублей, средневзвешенная ставка по кредитам, выданным в течение месяца в сентябре 2021 года, — 7,78%, средневзвешенный срок кредитования по кредитам, выданным в течение месяца (в том же сентябре), — 244,6 месяца, то есть 20,4 года. За этот срок купившие в сентябре квартиры граждане выплатят банкам только в качестве процента за пользование кредитом дополнительно к цене квартиры ещё более полутора её стоимости. И если учесть все «за» и «против», всех выигравших и проигравших, то, извините, всё это напоминает невиданных доселе размеров аферу.
Как видно из опубликованной на официальном сайте ЦБ РФ вышеприведённой статистики, коммерческие банки, не пошевелив даже пальцем, в конечном итоге получают за проданную недвижимость в 1,6 раза больше, чем непосредственные застройщики и продавцы. Банки и банкиры — главные выгодоприобретатели того ипотечного и строительного бума, который мы ныне наблюдаем. Граждане, покупающие жильё при помощи ипотечных кредитов, уподобляются овцам, которых, впрочем, стригут не единожды и не дважды. Как говорится, люди — это новая нефть…
И вот что удивительно: кредитуя строительство, банки практически ничем не рискуют. Действует схема, аналогичная той, которую применили при приватизации 1990-х, когда банки скупили наиболее успешные предприятия России, перед этим на залоговых аукционах взяв кредиты у государства. Вот и теперь банки кредитуют столь выгодное для них строительство жилья не своими деньгами, а государственными.
Весьма хитроумная система ипотечного кредитования действует с 1997 года, когда постановлением правительства РФ было создано государственное Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК). Теперь оно переименовано в корпорацию ДОМ.РФ, которую возглавляет некогда известный в качестве министра спорта Виталий Мутко. А председателем наблюдательного совета корпорации является тоже хорошо известный по офшорам своей матери Розы Хуснуллиной бывший главный строитель Москвы, а ныне вице-премьер правительства России Марат Хуснуллин.
Именно ДОМ.РФ является фактическим кредитором всех ипотечных заёмщиков, а коммерческие банки по сути занимаются лишь заключением таких договоров займа. Как только ипотечный кредит оформляется, он тут же переуступается госкорпорации ДОМ.РФ, которая и берёт кредит на свой баланс. А коммерческий банк оставляет за собой учёт и получение процентов, которые уплачивает заёмщик. Таков в общих чертах смысл. Суть его в том, что конечным и на самом деле реальным кредитором всех ипотечных заёмщиков является государство. «Смотрящими» от государства за происходящим являются Мутко и Хуснуллин, которые, видимо, и определяют то, какие банки и на каких условиях могут быть допущены к столь сладкому пирогу, как ипотека.
Фактически банкиры приватизировали рыночный процент по ипотечным кредитам и стригут себе из года в год этот беспроигрышный «купон». В 2020—2021 годы немалая часть этой «халявы» доставалась им непосредственно из госбюджета в виде компенсаций за «нерыночный» процент льготного ипотечного кредита.
Отдельного разговора заслуживают застройщики, чьё благополучие благодаря ипотеке прирастает тоже весьма высокими темпами. Так, основной акционер и генеральный директор крупнейшей компании-застройщика жилья «ПИК» Сергей Гордеев (ему принадлежит 59,33% акций) в рейтинге «200 богатейших бизнесменов России — 2021» журнала «Форбс» занял 36-е место с состоянием 3,8 млрд долларов. Годом ранее «Форбс» оценивал Гордеева лишь в 1,8 млрд долларов. Таким образом, его богатство за год выросло более чем в 2 раза.
По данным Bloomberg Billionaires Index, миллиардерами стали и акционеры девелоперской группы «Самолёт» (строит жильё в Москве и Подмосковье) Павел Голубков и Михаил Кенин. Их состояние в 2021 году превысило миллиард (кстати, родной брат губернатора Московской области Максим Воробьёв является ключевым партнёром «Самолёта»). Подобная накачка финансами строительных магнатов стала возможна благодаря госпрограмме льготной ипотеки, из-за которой цены на жильё (в зависимости от региона России) выросли на десятки процентов. В частности, Bloomberg отмечает, что Россия вошла в группу мировых лидеров по росту цен.
По данным Банка России (аналитическая записка «Жилищное строительство» за апрель 2021 года), по итогам 2020 года рост цен на жильё произошёл в абсолютном большинстве субъектов Федерации. На конец года годовой рост цен составил в Северной Осетии 31%, в Амурской области — 26,6%, в Хабаровском крае — 26%, в Тульской области — 25%, в Бурятии — 24,7%. Согласно данным независимых операторов рынка, на которых ссылается ЦБ РФ, в целом по стране в 2020 году рост цен на первичном рынке жилья составил от 19% (по оценке «Мир квартир») до 48% (оценка «Росриелт»).
А вот совершенно свежие цифры: 7 октября «Интерфакс» сообщил, что, по данным компании «Метриум», в Москве цена квадратного метра в новостройках массового сегмента выросла на 35% за год. Средняя его цена составила 256490 рублей.
Несмотря на дотирование ипотечной ставки государством, платежи по кредитам стали не ниже, а выше. По данным Сбербанка, средний ипотечный платёж в России за год вырос на 13% — до 23 тыс. рублей в месяц. А средний размер ипотечного кредита вырос на 16% — до 2,86 млн рублей. Таким образом от введённых льгот по ипотеке в выигрыше оказались банкиры и строители.
Столь стремительного роста цен на жильё не произошло бы без ещё одного обстоятельства: порядка 20% среднестатистических квартир в новостройках скупают оптовики-инвесторы. Это могут быть как физические лица, так и юридические. Скажем, по данным заместителя директора бизнес-юнита «Финансы» ЦИАН Михаила Кочерова, почти четверть «льготных» ипотечников 2020 года — спекулянты и инвесторы, которые скупают жильё для последующей его перепродажи. Подобные операции приносят спекулянтам до 80% прибыли. Нередко сами застройщики «придерживают» квартиры, не продают их, дожидаясь, пока цены ещё вырастут. Всё это постоянно подстёгивает их рост.
Именно спекулянты до небес методично взвинчивают цены на жильё: ведь им всё равно по какой цене его покупать — лишь бы продать затем подороже. Действует классическая логика финансовой пирамиды. Почему государство не регулирует ценообразование на столь важном социально значимом рынке? Это большой вопрос. Цены на молоко — регулирует, цены на хлеб — регулирует, а цены на квартиры — нет! И это при том, что государство в немалой степени само же и финансирует жилищное строительство. Так почему же не навести здесь порядок в ценообразовании? Почему не обязать, к примеру, строителей в обязательном порядке выставлять построенные квартиры на продажу? Почему не запретить бесконтрольную спекулятивную перепродажу жилья оптовыми перекупщиками? Или существующий хаос гораздо выгоднее не только дельцам, но и крупным чиновникам, которые отвечают за жилищное строительство?..
Напрашивается невесёлый вывод: все потуги государства по созданию механизмов «доступной ипотеки» на самом деле имеют целью обогащение немногочисленных групп привилегированных банкиров и застройщиков. Их состояние всего за год многократно приумножилось. Обычные же граждане — покупатели квартир, для блага которых якобы всё это и затевалось, вынуждены покупать жильё по всё более высоким ценам, некоторые из них едва сводят концы с концами. По данным социологов, многие семьи, купившие таким образом жильё, после всех выплат банкам живут на 10—15 тысяч рублей в месяц. Это настоящая многолетняя кабала.
Александр Дьяченко,
экономист