В. Жидкин: объем инвестиций в ТиНАО с учетом инфляции может составить 15-20 трлн руб. к 2035 г.

В июле 2017 г. исполнилось пять лет с момента присоединения к Москве новых территорий. О том, какие рабочие места создаются в ТиНАО, сколько домов попало в программу реновации и какие проекты намерены реализовать инвесторы в ближайшее время, в интервью корреспонденту Агентства городских новостей «Москва» Роману Кирьянову рассказал руководитель столичного Департамента развития новых территорий Владимир Жидкин.

- Владимир Федорович, недавно праздновалось пятилетие ТиНАО, в связи с этим есть ли у вас какая-то информация о демографии живущих и переселяющихся в ТиНАО? Кто приезжает в Новую Москву: люди из регионов, москвичи? Есть ли какие-то возрастные данные и информация по трудоспособному населению?

- Такой точной информации нет, при этом мы видим, что население омолаживается и все новые проекты в основном заселяются людьми среднего и молодого возраста.

- Возможно, есть какие-то конкретные цифры?

- Точных цифр тоже нет. Наш департамент не проводит такую статистику, мы занимаемся вопросами градостроительства и для нас важно, чтобы проекты реализовывались в соответствии с генеральным планом: строительство дорог, школ, детсадов, поликлиник и так далее. Что касается демографии, то при общении с девелопером мы в основном слышим про молодые семьи. Кто-то перебрался в Новую Москву чуть раньше из регионов, некоторые москвичи, кто-то проживал на новой территории. Тем более активно строятся детские сады, школы, поликлиники, а для молодых семей это очень важно, есть вся инфраструктура при адекватном ценнике.

- Сколько сейчас создается рабочих мест? Можно ли говорить о них, как о факторе притяжения?

- Рабочие места создаем, это тяжело, конечно, но мы создаем и будем дальше создавать.

- Не думаете ли вы, что активное производство рабочих мест в результате приведет к повышению стоимости 1 кв. м?

- В будущем, наверное, да. Наверно, стоит признать, что создание рабочих мест - это вообще самое сложное, с чем мы сталкиваемся. Потому что все рабочие места как правило создаются инвесторами, а учитывая всю ситуацию на рынке, процесс этот происходит гораздо медленнее. Офисы уже почти никого не интересуют, тем более на этой территории для производства тоже нужны кредиты под небольшие проценты, с иностранными инвесторами ситуация также усложнилась, поэтому вопрос очень непростой. Сейчас больше половины времени мы направляем на создание рабочих мест.

- Какие основные сферы, в которых сейчас удается создать наибольшее количество рабочих мест?

- Создается офисная недвижимость, создаются небольшие производственные предприятия: сборочные цеха, склады, логистика, естественно. Также социальная сфера, потребительский рынок, IT-технологии. В Comcity, например, разместились, по-моему, три IT компании и они заняли там не меньше 6 тыс. кв м. Сельхозпредприятия развиваются здесь же, в Новой Москве. Девелопер, инвестор или собственник каких-либо предприятий, земельных участков строит помещение, а в этих помещениях размещаются не только склады, не только логистика, но и производственные площади. Вот мы недавно были у «Внуково логистик», они строят крупный логистический центр - 150 тыс. кв. м., но при этом в этих помещениях размещают производство. В частности, там недавно разместился современный завод металлоконструкций с импортным оборудованием последнего поколения.

- Сейчас люди, особенно молодые семьи, предпочитают покупать жилье не слишком дорогое и со средней площадью. Есть ли планы по развитию сферы элитного жилья в ТиНАО и привлечению туда более состоятельных групп граждан?

- Если говорить про многоэтажное жилье, то вряд ли. Сейчас, если появится элитное жилье в многоэтажном строительстве, вряд ли цена составит более 120 тыс. за кв. м. А так для элитных групп граждан у нас есть коттеджные поселки, поэтому, если кому-то хочется жить на своем участке, на закрытой охраняемой территории, то для этого есть приличные коттеджные поселки. Они строятся, и люди приобретают себе там жилые дома.

- Программа создания рабочих мест, безусловно, важна, но есть и другая не менее значимая - реновация. На территории ТиНАО в программу сейчас вошло 243 дома, при этом некоторые из них постройки XIX века. Как объясните их попадание в список?

- Они аварийные уже.

- Архитектурной ценности не представляют?

- С этой точки зрения все внимательно смотрели - это просто сооружения барачного типа.

- Есть ли информация о том, сколько всего человек будут переселены в ТиНАО в рамках программы реновации? Какой объем недвижимости будет для этого построен? И в целом состояние жилого фонда, который будет обновляться, как вы оцениваете?

- Жилой фонд разный - есть сильно ветхий, ветхий и не совсем. Там, где аварийными дома уже признаны, они будут переселяться в этом и на будущий год. А в ветхих домах еще проживают люди, в них тяжело делать ремонт, поэтому было принято решение, собственно, включить их в программу.

- Планируются ли для жителей ТиНАО открыть такие же шоу-румы, как на ВДНХ?

- Пока мы не планировали размещать шоу-рум на этой территории, но идея неплохая. На крупных проектах, где будет крупное скопление жилых домов под реновацию, можно было бы на будущий год построить шоу-рум. Но его надо привязывать к одному из первых проектов. Во-первых, там понятны инвесторы, льготу уже сделали, соответственно, жители могли бы посмотреть. Надо на будущий год сделать такой шоу-рум.

- В Москве очень остро стоит вопрос с районами, в которые будут переселять в рамках программы реновации. Жители, очевидно, не хотят переезжать из своего района, из своего округа - тем более. В силу размеров ТиНАО для его жителей проблема переселения стоит еще острее, как вы планируете ее решать?

- В ТиНАО основная масса будет переведена в жилые дома в этих же районах.

- Можно ли выделить районы, в которых больше всего домов попадает под реновацию, ведь наверняка очень неоднородная застройка?

- Щербинка, Первомайский, Михайло-Ярцево, Воскресенское - основные поселения, где реновация будет. По большому счету, если брать по разному количеству жилых домов, реновация будет во всех поселениях практически - где-то больше, где-то меньше. В Щербинке - много, также Михайло-Ярцево, в Мосрентгене еще несколько есть, в Воскресенском, Рязанском поселении.

- То есть однозначного лидера назвать сложно?

- Однозначного лидера нет, потому что это все не очень большие населенные пункты и поэтому везде понемногу.

- Владимир Федорович, мы обсудили городские программы, но также интересно, как обстоят дела у инвесторов. Сейчас, например, активно обсуждается тема санации «Бинбанка» и того, что Центральному банку (ЦБ), возможно, отойдет АО «Интеко» и 49% акций компании АО «А101 Девелопмент» («А101»). Как вы считаете, это может отразиться на ТиНАО в целом и на их крупных проектах?

- Не думаю, что это существенно повлияет на реализацию проектов «А101», тем более что в момент перехода этого проекта от Мошковича (Вадим Мошкович, российский предприниматель и филантроп - прим. Агентства «Москва») «Бинбанку» по большому счету ничего не изменилось. Мы это проходили в 2015 г., когда «Бинбанк» стал обладателем этого проекта, реализация продолжилась. Вся документация на проект «А101» разработана и утверждена: правила землепользования и застройки (ПЗЗ) и Генеральный план. Со сменой правообладателя ничего не изменится.

- Есть информация, что все эти активы могут перейти к группе компаний «ПИК»?

- Это все обсуждения, мне кажется, это совсем будет крупный девелопер, если «А101» отойдет «ПИК». Повторюсь, что на данном этапе вся документация разработана, правила землепользования и застройки утверждены, и в них четко указано, какие проекты и объекты должны строиться на этой территории. Тем более первая очередь утверждена, и, на мой взгляд, это никак не повлияет на реализацию проектов в соответствии с принятыми решениями.

- Касаемо группы компаний «ПИК». Они выкупили «Мортон», а эта компания, будучи независимой, планировала построить конный парк площадью около 10 га. По этому проекту что-нибудь можете сказать?

- Верно, сейчас «Мортона» уже нет, проект перешел к ГК «ПИК». Вряд ли они будут размещать там конный парк, но какой-то парк у них останется, потому что он есть в ПЗЗ и генеральном плане на их территории. Они пока до конца не решили, что будет за тематика в парке, но при этом все-таки рассчитываем, что большой объем парковых территорий и зон отдыха будет реализован в проектах «А101».

- Другой проект компании «Мортон», отошедший к «ПИК», - строительство около 2 млн кв. м. недвижимости в дер. Селезнево. Как идет проект?

- Предполагалось, что проект реализует «Мортон». Сейчас только начинает реализовывать «ПИК», это тот проект, о котором мы только что с вами говорили - в Селезнево, этот конный парк и сам проект на 2 млн кв м. они только начинают реализовывать.

- Также была информация о том, что французский инвестор может вложить 100 млрд руб. в строительство бизнес-парка на 3 млн кв. м, а также хотел построить там дорогу.

- Была такая информация, но это все начиналось еще до кризиса. Мы помогали французским инвесторам компании МИК (Международная инвестиционная компания), подбирали земельные участки совместно. Они вышли на переговоры с Кузнецовским мясокомбинатом, который имеет большую территорию, и, насколько я знаю, у них пока эта сделка еще в режиме ожидания, потому что у французских инвесторов осложнилась ситуация с финансированием.

- Соответственно, проект дороги в 1,5 км, которую они должны были построить, находится в таком же состоянии?

- Если проект будет реализовываться, то они будут строить, а сейчас они его строить не будут, потому что они еще даже землю не купили. Земля же приобретается под источник инвестиций, а его пока нет.

- Также участок для размещения церкви, мечети, ступы и синагоги был выделен в Коммунарке. Как-то на эту тему общаетесь с представителями конфессий?

- Да, он выделен и предусмотрен. Во-первых, корректируется проект планировки, во-вторых, этот участок обременен договором с МИСИС, потому что там часть земли предоставлена МИСИСу по договору аренды. Сейчас идет процедура пересмотра этого договора, для того чтобы предоставить им земельный участок.

- А как продвигается проект кампуса МИСИС?

- Пока сложно. Потому что у МИСИС бюджетных денег нет, они рассматривали источник внебюджетного финансирования этого проекта, но пока у них не получается. Сейчас уже активно ведутся переговоры с министерством образования, чтобы от этого проекта отказаться.

- Также вы говорили, что реализация проекта АДЦ в Коммунарке может быть закончена до 2025 г.?

- Сейчас уже нет, до 2025 г. не будет закончена, потому что здесь 4 млн кв. м, для того чтобы закончить к этому сроку, надо будет строить по 500 тыс кв. м. в год, а это очень много для такой территории.

- А что там будет сдано в ближайшие годы?

- В этом году будет сдано административное здание, где разместятся префектура, служба одного окна, налоговая инспекция, жилищная инспекция, соцзащита, москомархитектуры, ДГИ - все территориальные органы. Также в ближайшие годы будет построена больница с перинатальным центром, здание МВД для обслуживания Коммунарки и прилегающих территорий. Сейчас рассматривается возможность размещения здания суда. Я надеюсь, что в скором времени будет принято решение о схеме предоставления земельных участков по строительству нежилых объектов.

- Каковы перспективные сроки реализации проекта с учетом нынешних экономических прогнозов?

- На сегодняшний день сложно найти инвесторов на объекты административного центра в Коммунарке, тем более, что там в основном предполагается проектом строительство офисных зданий. Поэтому нужен некий новый формат поиска размещения коммерческой недвижимости на территории АДЦ. По нашей оценке становится понятно, что до 2025 г. проект реализован не будет. Можно, скорее, говорить о 2030 г. Объем застройки большой, порядка 4 млн. кв. м. Можно 2030 г. считать плановым по проекту, тем более что мы там предполагаем разместить порядка 1 млн м. жилья, чтобы были и офисы, и жилье

- Вы говорили, что до 2035 г. в целом в ТиНАО будет вложено порядка 7 трлн руб.?

- Тут смотрите как: 7 трлн руб. на расчетный срок до 2035 г., если максимальный объем, предусмотренный генеральным планом, будет реализован. Это емкость проекта.

- Соответственно, если реализовано будет меньше, то сумма будет меньше?

- Да, поэтому цифра к 2035 г. может меняться. Но в целом емкость проекта, которая сегодня отображена в генеральном плане, если не учитывать инфляцию, то это 7 трлн руб., а если учитывать инфляцию, то это может быть и 14. Даже при 7-8% инфляции за 20 лет наберется 100 с лишним процентов, вот уже не 7 трлн руб., а все 15-20.

- А вот по этому году. По тому, что уже получено, что ожидается до конца года, у вас есть какие-нибудь цифры?

- Мы за пять лет на этой территории проинвестировали вместе с девелоперами-застройщиками 780 млрд руб., думаю, в этом году будет также не менее 20% от этой суммы, это порядка 150 млрд руб. Как за счет бюджетных, так и внебюджетных средств.

- В целом особого спада не наблюдается?

- Может быть, чуть меньше мы сдадим недвижимости инвесторами, потому что рынок просел и это ни для кого не секрет. При всем при этом, учитывая объем финансирования в инфраструктуру, в дороги, в сети, в социальные объекты, в жилье, в коммерческую недвижимость, я думаю, порядка 150 млрд руб. будет проинвестировано.

- Следующий вопрос по вокзалам в дер. Санино и дер. Старосырово. На какой стадии проектирования находятся эти вокзалы?

- Если говорить про Санино, то сейчас идет подбор земельного участка под будущую станцию, учитывая, что киевское направление железной дороги будет чуть позже развиваться. Пока принято решение внутри Москвы развивать киевское направление, а потом и за пределами МКАД. Но при этом мы в состав проекта планировки подбираем сейчас земельный участок под размещение станции в Санино.

- Почему именно Санино, там же рядом есть Кокошкино, Крекшино, уже готовые вокзалы?

- Они остаются.

- Но почему вместо развития текущих вы решили выбрать новую площадку?

- В Санино проходит новая дорога вместе с эстакадой и путепроводом через железную дорогу, там есть большие земельные участки, которые в свободной застройке. Предполагается большой объем недвижимости, надо улучшать логистику на этих участках. Сейчас же к Кокошкино и Крекшино очень тяжело подъехать.

- Каковы сейчас планы Департамента касательно полигона с отходами в Саларьево? Что-нибудь известно?

- Проектированием занимается девелопер, который застраивает территорию - это «ПИК» совместно с «Мангазеей», и, насколько мне известно, в будущем году должны начаться работы по рекультивации.

- Что скажете насчет проекта детской железной дороги? На какой он стадии? Интересно, как он будет реализован.

- Реализовано будет очень просто. У РЖД в бюджетном финансировании предусмотрены подобные затраты на строительство детских железных дорог. И их построено немало.

- Именно детских? Планировался похожий проект в Крылатском.

- Да, планировали, сейчас мы говорим именно о размещении такого парка в районе Московского. Этот парк, если будет строиться, то за счет средств РЖД. За нами, за Москвой, общая градостроительная документация. Ну и мы бы хотели, конечно, чтобы в концепции этой железной дороги было предусмотрено размещение зоопарка или сафари-парка.

- То есть в пос. Московский вы хотите интегрировать большое количество общественных пространств?

- Совместить, да. Одна железная дорога будет проходить по лесу. Детям было бы интереснее, если бы они покатались, поучились, а потом еще и приобщились к контакту с животным миром.

- Много говорится об общественных пространствах, парках в ТиНАО. Вообще, в целом, как центр туризма, отдыха, для москвичей и жителей регионов планируется развивать округ? Можно ли сделать из Новой Москвы притягательный для туристов объект? На территории округа много исторических объектов, парков.

- Исторические парки есть, исторические объекты - Астафьево, Вороново. Астафьево у нас на первом месте, если говорить про историко-культурное направление. Всего у нас есть около ста с лишним объектов историко-культурного наследия.

- Проекты «Парк Героев», «Глория парк» в какие сроки планируется реализовать и завершилось ли проектирование?

- По срокам пока говорить сложно, учитывая, что территории большие. И «Парк Героев», и парк «Глория» порядка 150 га, победитель там известен. Проект не готов, а без рассмотрения проекта трудно говорить, в какие сроки он будет реализован, но, я думаю, они будут реализовываться поэтапно. Два-три года, и первые очереди появятся.

- Расскажите про парк «Живая история», как реализуется этот проект?

- Это тематический парк. Мы считаем, что большое количество тематических направлений позволит потом создать некую сеть туристической инфраструктуры на этой территории, куда могут приезжать и жители Москвы, и жители других регионов. То есть, приехав на несколько дней, можно посетить и парк реконструкции исторических событий, и Universal-парк, и «Парк Героев», парк «Глория». Я думаю, это только первый список парков, которые появятся на новой территории, потому что для этого есть все ресурсы. Также будет транспортная инфраструктура - два аэропорта, дороги, в том числе ЦКАД, железные дороги. Имея такую гигантскую территорию с рекреационной зоной, я думаю, что через 10-15 лет в Новую Москву будет интересно приезжать.