Куда пристроить миллионы? Сравниваем, что выгоднее — вклад или недвижимость
О недвижимости часто говорят как об инвестиционном инструменте: цены на неё растут, спрос на аренду есть, риски не столь высоки. Когда ставки по банковским вкладам падают, люди начинают искать другие способы вложений, более прибыльные. Квартиры становятся одним из вариантов. Предлагаем посчитать, какую доходность принесёт сдача квартиры в аренду, выгоднее это вклада или нет, а также ответим на вопрос: может ли ипотечная квартира приносить доход.
Вложения в недвижимость. Фото: yandex.ru
Без долгих рассуждений сразу же начнём подсчёты по нескольким российским городам.
Формула доходности: чистый доход от аренды/стоимость жилья*100
Данные по стоимости квартир и аренды мы взяли усреднённые по городу, использовав статистику портала «Мир квартир».
Для точности эксперимента в формуле будем использовать чистый доход. Из годовой стоимости аренды вычитаем:
- Коммунальные платежи. Использована средняя стоимость ЖКУ по данным ОТР.
- Амортизацию. Сюда включаем расходы на мелкий ремонт. Во всех регионах заложим одинаковую сумму — 8 000 рублей.
- Налог на имущество физических лиц. НДФЛ мы не стали закладывать, но имейте ввиду, что государство ужесточает контроль за теми, кто скрывает доход.
В качестве примера используется однокомнатная квартира площадью около 40 кв. м.
|
Стоимость недвижимости, млн |
Прибыль от аренды за год, тыс. |
Расходы на ЖКУ за год, тыс. |
Амортизация за год, тыс. |
Налог, тыс. |
Доходность |
|
|
Москва |
8,3 |
456 |
74,4 |
8 |
4 |
4,5% |
|
СПБ |
4,3 |
276 |
66 |
8 |
2 |
4,7% |
|
Астрахань |
1,7 |
156 |
44,4 |
8 |
0,85 |
6,5% |
|
Череповец |
1,7 |
132 |
33,6 |
8 |
0,85 |
5,7% |
|
Владивосток |
3 |
216 |
87,6 |
8 |
1,5 |
4% |
|
Сочи |
2,6 |
252 |
102 |
8 |
1,3 |
5,4% |
|
Екатеринбург |
3 |
204 |
44,4 |
8 |
1,5 |
5% |
|
Казань |
3,5 |
192 |
42 |
8 |
1,75 |
4% |
|
Тула |
2,2 |
168 |
33,6 |
8 |
1,1 |
5,7% |
Для сравнения, доходность по долгосрочным вкладам на срок более года — 5,38%.
Фото: vbr.ru
Получается, что квартира приносит доход как долгосрочный вклад или меньше. Но тут надо учитывать увеличение стоимости жилья. Например, в Москве средняя стоимость однокомнатной квартиры за 3 года выросла на 51,9%. В Екатеринбурге — на 58,1%.
Ипотечная квартира может быть инвестицией?
Некоторые рассматривают ипотечные квартиры тоже как инвестицию. Напоминаем, что средняя ставка по жилищным кредитам сейчас 7,5% годовых, что выше доходности от сдачи жилья в аренду.
Фото: vbr.ru
Если же при этом посмотреть на ежегодный рост цен, то картина не столь плачевна. За год квартиры в Москве выросли на 12%, в Екатеринбурге — на 9%. Но изменение цен на жильё невозможно предсказать.
Рассматривая квартиру как инвестицию, надо думать на перспективу: покупать недвижимость не по принципу «на что денег хватило», а выбирать близко от метро, остановок общественного транспорта, садиков, школ, выбирать район с развитой инфраструктурой.
В квартире, которая будет сдаваться в аренду, специалисты советуют сделать недорогой, но современный ремонт, обставить добротной мебелью, снабдить бытовой техникой. Так стоимость аренды будет выше.