Московская реновация привела к дефициту жилья в хрущевках
Квартир в продаже в домах под расселение все меньше: за пять лет предложение снизилось в 3,5 раза. Всего 5% объектов продаются в домах, переезд по которым запланирован в «первую волну» расселения – до 2024 года. Собственники не готовы расставаться с недвижимостью и ждут переезда.
Чем ближе переезд, тем дороже квартира в хрущевке: Средняя цена кв. м в доме с расселением до 2024 года выше на 6% жилья со сносом во «вторую волну» (2024-2028 гг.) и дороже на 14%, чем недвижимость «третьей волны» расселения (после 2029 года).
Количество квартир в аренде в хрущевках снизилось за пять лет в полтора раза.
Полученные квартиры в новых домах в среднем на 16% больше по площади, чем в хрущевках. Больше других от переезда выиграли собственники двухкомнатного жилья: +35% к средней площади.
Новое жилье стало просторнее за счет увеличения нежилой площади: средняя площадь кухни в новых домах – выше на 64%. Однако общая жилая площадь не изменилась.
Стоимость квадратного метра в новом доме – в среднем на четверть выше, чем в хрущевке по реновации в том же районе.
Средний дисконт на квартиры, полученные по программе реновации – 4%.
1. Хрущевки исчезают из продажи
Московской программе реновации исполнилось 4 года. Тем, кто планирует приобрести квартиру в хрущевке с целью через несколько лет получить взамен жилье в новом доме, стоит поторопиться: с каждым годом выбор только сокращается. Пять лет назад – за год до того, как стало известно о реновации, в домах, попавших в итоге в программу, в продаже было доступно 3,8 тыс. домов.
После того, как власти анонсировали программу, объем предложения в хрущевках (которые сегодня пока еще в очереди на расселение) резко сократился до 2,7 тыс. квартир. На сегодняшний день на выбор – всего 1,1 тыс. квартир – за пять лет предложение в домах под реновацию снизилось в 3,5 раза.
Что же можно купить?
Объем предложения в продаже напрямую зависит от запланированного года расселения. Чем ближе новоселье, тем меньше собственников готовы расставаться со своей недвижимостью в хрущевке. Всего 5% квартир продаются в домах, переезд по которым запланирован в течение следующих трех лет (до 2024 года). Средняя стоимость квадратного метра таких квартир максимальна – на уровне 260 тыс. рублей.
Ждать новоселья более долгий срок готов не каждый собственник: на дома с расселением в 2025-2028 гг. приходится примерно треть (31%) от общего объема предложения в продаже в пятиэтажках под снос. Стоимость таких вариантов чуть ниже – в среднем 244,2 тыс. рублей.
Самый большой объем предложения и одновременно наиболее бюджетные варианты доступны в хрущевках, расселение жителей которых запланировано только через 10 лет: в 2029-2032 гг. (64% квартир в продаже) со средней ценой «квадрата» 228,2 тыс. рублей.
Распределение объема предложения в продаже в домах под реновацию и средняя цена кв. м
Источник: Аналитический центр Циан
Приобретение жилья в доме, который будет снесен – это в том числе инвестиционный интерес. В подобную приобретенную квартиру нет смысла вкладывать средства – делать дорогостоящий ремонт, покупать встроенную мебель и пр. Однако из-за значительной «наценки» в стоимости квадратного метра за скорый переезд, основная активность инвесторов сосредоточена на жилье в пятиэтажках, которые попадут под снос не в “первую волну”. Средняя цена кв. м в хрущевская с расселением до 2024 года выше на 6% жилья со сносом во «вторую волну» (2024-2028 гг.) и дороже на 14%, чем недвижимость «третьей волны» расселения (после 2029 года).
По подсчетам Циан, только 3% всех просмотров объявлений квартир приходится на хрущевки, которые снесут до 2024 года, при том, что в общем объеме предложения они занимают 5%. Еще примерно четверть (26%) потенциального спроса сосредоточено на квартирах со сроками сноса в 2025-2028 гг. (против 31% объема предложения). Наибольший спрос наблюдается в отношении квартир, которые снесут после 2029 года (71% спроса против 64% предложения). По причине завышенных цен инвестиционный потенциал недвижимости в хрущевках небольшой – намного выгоднее вложиться в новостройку, которая дорожает еще и за счет роста стадии готовности. Завышенные ожидания продавцов уменьшают интерес к жилью по реновации.
2. Из аренды - тоже
Продавцы реже выводят в продажу квартиры в хрущевках – логично, многие хотят получить новую квартиру в только постороннем корпусе, без доплаты. Одни собственники живут «на чемоданах» в ожидании новоселья. Другие – решили сдавать квартиры в аренду, чтобы получать хоть какой-то доход, если в квартире никто не живет. Впрочем, количество доступных квартир в хрущевках в аренду также снижается. Пять лет назад, когда это были еще обычные дома, не под снос, арендовать можно было порядка 2,8 тыс. квартир – средняя ставка аренды составляла на тот момент 32,3 тыс. рублей.
Сегодня – на выбор 1,69 тыс. квартир со средней ставкой в 35,7 тыс. рублей в месяц. Объем предложения за пять лет сократился более чем в полтора раза, а средняя ставка – выросла на 10%.
В отличие от сегмента купли-продажи, на рынке аренды нет никакой четкой дифференциации по ценам, в зависимости от года расселения. Минимальная ставка – в хрущевках, со сроками сноса во “вторую волну”.
Распределение объема предложения на рынке аренды в домах под реновацию и средняя ставка аренды
Источник: Аналитический центр Циан
3. Хрущевки VS новостройки по реновации
Первый миллион квадратных метров жилья по программе реновации построили в Москве. Циан сравнил характеристики квартир в продаже на вторичном рынке в пятиэтажках, которых еще только ждет снос, и квартир, выданных новоселам в результате переезда, и уже вышедших в продажу.
Общая площадь +16%
Переезд по программе реновации в среднем дает прибавку к площади на уровне 16% или 7 кв. м – средняя площадь квартир в пятиэтажках под снос, находящихся в продаже, – всего 42,8 кв. м. В новостройках, в которых собственники получили новые квартиры при расселении – 49,8 кв. м.
Значительнее других выиграли от прибавки в площади обладатели «двушек» - плюс 15,3 кв. м к площади или 35%. Если средняя «двушка» в пятиэтажке под снос имеет площадь в 44 кв. м, то в новом доме – уже 59,3 кв. м. Получили дополнительную площадь, сопоставимую фактически с еще одной комнатой и собственники, переехавшие из трехкомнатных квартир (+17,9 кв. м). Меньше всех выиграли обладатели однокомнатных квартир (+7 кв. м) или 22% к прежней площади.
Впрочем, если сравнивать новостройки по реновации с домами, которые реализуют застройщики и продают на коммерческой основе, новое жилье выглядит весьма скромным по размерам, и просторным – скорее в сравнении с хрущевками.
К примеру, средняя площадь квартиры в новостройках массового сегмента 3-комнатных квартир – 85 кв.м против 76 кв.м в новостройках по реновации.
Сравнение средних площадей в квартирах в хрущевках и новых домах по программе реновации
Кол-во комнат
Хрущевки
Новые дома по реновации
Разница в кв. м
Разница в %
1
31,3
38,3
7,0
22%
2
44,0
59,3
15,3
35%
3
58,1
76,0
17,9
31%
В среднем
42,8
49,8
7,0
16%
Источник: Аналитический центр Циан
Площадь кухни +64%
Хрущевки отличаются совсем крошечной кухней, на которой сложно разминуться и двум людям, не говоря уже о том, чтобы с комфортом за ужином провела время вся семья. Средняя площадь кухонь в квартирах, которые сегодня продаются по программе реновации – всего 6 кв. м. Правда, и переехав в новый дом, новоселам тоже особо не удастся «разгуляться» на кухне. Ее средняя площадь в домах под переселение – почти 10 кв. м (9,8 кв. м). Такие площади вряд ли соответствуют требованиям современных покупателей – почти половина потенциальных клиентов на рынке рассматривают евроформат, и кухня в 10 «квадратов» явно не подходит для размещения одновременно зоны кухни и гостиной. Так что инвестиция в дома по реновации с точки зрения актуальности реализованных планировочных решений – сомнительное решение.
Сравнение средней площади кухни в квартирах в хрущевках и новых домах по программе реновации
Кол-во комнат
Хрущевки
Новые дома по реновации
Разница в кв. м
Разница в %
1
5,8
9,5
3,6
62%
2
6,0
10,2
4,1
69%
3
6,1
10,3
4,2
69%
В среднем
6,0
9,8
3,8
64%
Источник: Аналитический центр Циан
Общая жилая площадь - без изменений
Несмотря на общее увеличение квадратных метров, жилая площадь в новых квартирах в сравнении с хрущевками фактически не изменилась, а по отдельным типам комнатности – даже снизилась. То есть новоселы получают более просторное жилье преимущественно за счет кухни, санузлов и коридоров. Однако такие «вспомогательные» помещения во многом определяют комфорт проживания в новом доме.
Сравнение общей жилой площади в квартирах в хрущевках и новых домах по программе реновации
Кол-во комнат
Хрущевки
Новые дома по реновации
Разница в кв. м
Разница в %
1
18,9
18,1
-0,7
-4%
2
28,9
34,0
5,0
17%
3
40,7
48,1
7,5
18%
Общий итог
28,0
27,3
-0,7
-3%
Источник: Аналитический центр Циан
4. Инвесторы чаще делают скидки, чем повышают цены
После получения ключей от новых квартир, переданных под расселение, часть таких объектов вышли в продажу. Стратегии собственников оказались разнонаправленными. По подсчетам Циан, в 17% случаев продавцы новых квартир в корпусах по реновации, снизили стартовую стоимость объекта в объявлении. Однако средняя скидка была абсолютно рыночной – в среднем 4%.
Еще 13% собственников наоборот повысили стартовую стоимость квартир – в среднем на 5%. Конечно, были примеры и более существенного роста цен. К примеру, одну из квартир в Можайском р-не Москвы площадью 42 кв. м изначально выставили в продажу за 10 млн рублей, однако итоговая стоимость во время снятия объявления составила уже 12,5 млн рублей. Но большинство продавцов все же минимально повышают стоимость с расчётом на торг - до 5%.
Есть и обратные примеры: продавец выставлял двухкомнатную квартиру в Южном Медведкове за 17 млн рублей, потом снизил цену до 11 млн и снова поднял через некоторое время до 16 млн. Подобное поведение говорит, что среди продавцов именно в домах по реновации немало тех, кто фактически не разбирается в рынке и абсолютно случайно для себя стал инвестором просто по факту обладания квартиры в хрущевке.
5. Новое жилье – на четверть дороже, чем в хрущевке
Циан сравнил – какую среднюю стоимость квадратного метра имеют квартиры в домах, уже построенных и заселенных по программе реновации, а также – в хрущевках, которых только еще ждет снос в том же районе. Расчеты выполнены на примере двухкомнатных квартир и их средней стоимости кв. м.
В качестве примера взяли 12 районов Москвы с наибольшим объемом предложения жилья в новых домах и одновременно хрущевках «под снос». Средняя стоимость квадратного метра в квартирах, куда переселили по программе реновации – 285,6 тыс. р. В хрущевках – 226,7 тыс. То есть от переезда в новый дом собственники выигрывают примерно четверть стоимости квадратного метра. И это – не учитывая увеличения средней площади квартиры – вместе разница в цене может доходить в отдельных случаях до 50-70%.
Стоимость кв.м в новом доме и хрущевке
Район
Средняя стоимость кв. м в новом доме (по программе реновации)
Средняя стоимость кв. м в хрущевке (по программе реновации)
Разница в цене
Академический
384,5
300,1
28%
Фили-Давыдково
330,3
256,7
29%
Коньково
326,9
220,4
48%
Проспект Вернадского
310,7
272,5
14%
Южное Медведково
289,5
200,9
44%
Можайский
284,3
217,1
31%
Котловка
275,6
231,2
19%
Северное Медведково
258,5
200,0
29%
Очаково-Матвеевское
253,8
230,1
10%
Бескудниковский
247,8
199,0
24%
Северное Измайлово
235,1
198,0
19%
Москворечье-Сабурово
230,4
194,9
18%
В среднем
285,6
226,7
26%
Источник: Аналитический центр Циан
«Программа реновации позволяет получить высокую доходность только за счет обмена квартиры, – комментирует Алексей Попов, руководитель аналитического центра Циан. – Однако инвесторы по-прежнему предпочитают все же объекты первичного рынка. Во-первых, объем предложения квартир в хрущевках «первой волны» расселения – минимален. А ждать несколько лет очередного этапа расселение нет смысла – за это же время можно провести 2-3 цикла перепродажи квартиры в новостройке. Кроме того, инвестиции в хрущевки – сложно прогнозируемые вложения в плане будущей планировки, адреса, вида из окна, этажа и пр. Конкуренция на рынке высокая, и любой покупатель – неважно инвестор или будущий житель – хочет иметь максимально полную информацию о будущем доме, в который планирует переезд. По мере реализации все новых этапов реновации количество инвесторов будет увеличиваться, пока же из-за высоких цен в хрущевках “первой волны” расселения инвестиционный интерес минимален».