Неустойчивый квадрат: какие квартиры выгоднее покупать в 2023 году
После прошлогодней турбулентности рынок недвижимости начинает стабилизироваться. Вторичное жилье подешевело и показывает небольшой рост продаж, а новостройки выросли в цене, и спрос на них заметно сократился. Власти пытаются стимулировать покупательский спрос с помощью программ льготной ипотеки, но вместе с этим растут и цены.
Год поиска решений
В 2022 году ситуация на рынке недвижимости развивалась драматично. Цены выросли (хотя и не так сильно, как за предыдущие годы: средняя стоимость квадратного метра по России увеличилась на 10% против 30% в 2021-м), предложение превысило спрос, ставки по ипотеке колебались от «заградительных» после повышения ключевой ставки до 20% до льготных 7–8% и 6% по семейной ипотеке. Однако в условиях турбулентности рынок в целом выдержал испытание, отмечает научный руководитель отделения дополнительного образования факультета рыночных технологий Института отраслевого менеджмента (ИОМ) РАНХиГС Елена Иванкина. Среди покупательских запросов при выборе жилья у семей с детьми можно выделить тренд на наличие развитой инфраструктуры и образовательных учреждений. Также сохраняется интерес к комплексной спортивно-оздоровительной составляющей: тенденция к заботе о собственном здоровье и здоровье семьи крепнет.
В 2023-м рынок недвижимости будет сильно зависеть от государственной политики и от регулятора, согласен старший научный сотрудник лаборатории финансовых исследований Института Гайдара Сергей Зубов. Существенного снижения цен ждать не следует, учитывая рост стоимости строительных материалов. По его словам, повышение цен даже в условиях неблагоприятной экономической среды стало главным трендом 2022 года.
Также он отметил масштабную цифровизацию ипотечного рынка, способствующую росту доступности кредитов, что важно в условиях продления государственных программ субсидирования ипотеки.
Высокий уровень неопределенности на рынке недвижимости в этом году сохранится, поскольку политическая и экономическая ситуация от стабильности пока далека, говорит Надежда Коркка. Тем не менее уже сейчас можно выделить несколько трендов. Во-первых, продолжится сокращение площади приобретаемых квартир, что обусловлено как уменьшением доходов населения, так и повышением ипотечных ставок. Во-вторых, государство будет стимулировать спрос различными мерами поддержки, и многие из них окажутся направлены на конкретные целевые группы. Существенного роста цен не ожидается, поскольку количество предложений растет, а материальные возможности покупателей ограниченны. В Москве, чтобы усилить коммерческую эффективность проектов, будут строить больше небоскребов.
«Не стоит лукавить: рынок стагнирует, и год будет непростым. Но и ожидать резкого падения цен тоже не приходится, в этом никто не заинтересован», – считает Вера Стефан. По ее мнению, в течение года рынок может вновь нащупать баланс спроса и предложения. Застройщики планируют вводить в продажу новые объекты, в том числе для того, чтобы обеспечить больший ассортимент в своих проектах.
На вторичном рынке кардинальных изменений также не предвидится. Вероятно, спрос еще подрастет, но скачков цен не будет, как и заметного их роста, – цены либо не изменятся, либо чуть снизятся, полагает Сергей Шлома. Это зависит от разных обстоятельств и в значительной степени от застройщиков: если они примут некое централизованное решение о понижении стоимости квадратного метра в новостройках и банки согласуют им новые финансовые планы, тогда, вполне вероятно, рынку вторичного жилья придется еще опускать цены. Многое также зависит от ЦБ и ключевой ставки: если регулятор ее поднимет и увеличатся ставки по ипотеке, стоимость вторичного жилья пойдет вниз.