Закон о долевом строительстве: прошло 10 лет
За 10 лет действия 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости…» рынок жилищного строительства стал более прозрачным – это признают и участники рынка, и потребители. Тем не менее ряд существенных аспектов недостаточно урегулирован действующим законодательством, утверждают эксперты.
Законодательство в сфере долевого строительства оставляет довольно широкое поле для судебных разбирательств по вопросам качества, полагают эксперты.
«К сожалению, в рамках 214-ФЗ эти вопросы не решаются, что ведет к длительным судебным спорам, необходимости истребования сложных и достаточно дорогих экспертных заключений», – констатирует нотариус Алексей Комаров. Эта проблема, по его словам, немного подрывает доверие участников долевого строительства к застройщикам.
Хотя ст. 7 «Закона об участии в долевом строительстве…» обязует застройщика передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям, 214-ФЗ не раскрывает, что именно можно считать существенным нарушением требований к качеству. По мнению Олега Островского, консультанта комиссии по недвижимости Общества потребителей Санкт-Петербурга и Ленинградской области, возможно применение нормы Закона РФ «О защите прав потребителей». Но тем не менее четкое определение в 214-ФЗ признаков несоответствия качественным требованиям «значительно упростило бы решение споров, возникающих между застройщиком и участником долевого строительства».
Однако сами застройщики настаивают: в условиях высокой конкуренции, в которых работает петербургский рынок, они вынуждены применять к себе высокие требования. «Во-первых, это соблюдение сроков и общая договорная дисциплина. Во-вторых, качество строительства», – отмечает Светлана Денисова, начальник отдела продаж ЗАО «БФА-Девелопмент».
Еще одна правовая лакуна – решение вопроса об индексации цены сделки при расторжении договора долевого участия по инициативе покупателя в связи с неисполнением строительной компанией своих обязательств.
«Понятно, что дольщик имеет право требовать получение процентов за пользование денежными средствами на период задержки, например, срока ввода объекта в эксплуатацию. Тем не менее тело сделки никак не индексируется, хотя времени от момента заключения договора проходит порой много и стоимость жилья значительно меняется», – говорит Алексей Комаров.
В свою очередь, Олег Островский напоминает: если квартира в строящемся доме приобреталась исключительно для нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, к отношениям, вытекающим из заключенного дольщиком договора, в части, не урегулированной 214-ФЗ, также применяется законодательство о защите прав потребителя. Это означает возможность судебного взыскания со строительной компании компенсации морального вреда и иного ущерба, причиненного дольщику, а также штрафа за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требования потребителя.
По словам же участников строительного рынка, проблемы в работе по 214-ФЗ для застройщиков (помимо гораздо более сложной, чем для дольщика, процедуры расторжения ДДУ в одностороннем порядке) – это издержки по регистрации договора долевого участия и сроки, в течение которых проходит регистрация. Дополнительными хлопотами застройщики называют отчетность, предусмотренную 214-ФЗ. «Бывает, что в течение проекта выявляются технические нюансы, несоответствия, либо в связи со спросом застройщику хотелось бы внести изменения в проект. Это возможно сделать, только внеся затем изменения в проектную декларацию. Для застройщика 214-ФЗ весьма и весьма неудобен», – констатирует Светлана Денисова.