ФАН выяснил у юристов, можно ли узаконить самострои в Крыму и на Кубани

В Крыму достаточно серьезно обстоят дела с незаконным строительством — это наследие Украины, от которого полуостров до сих пор полностью не избавился.

В Крыму достаточно серьезно обстоят дела с незаконным строительством — это наследие Украины, от которого полуостров до сих пор полностью не избавился. Не редки случаи, когда люди пытаются узаконить так называемые самострои, причем не имея на руках никакой разрешительной документации на строительство. Ранее аналогичная ситуация была и в Краснодарском крае, однако сегодня она не так распространена, как на территории республики.

Корреспондент ФАН разобрался, что происходит в этой сфере: можно ли узаконить самострой, в каких случаях его сносят, можно ли выкупить участок и оформить право собственности уже после постройки объекта недвижимости, как поступали с незаконными застройками в Крыму, сооруженными еще при Украине.

Предыстория проблемы

Больше всего от незаконной застройки как многоквартирными, так и частными домами или пристройками при Украине в Республике Крым пострадали Севастополь и весь Южный берег Крыма — это более 30 населенных пунктов. В меньшей степени пострадали Симферополь и другие степные города полуострова, поскольку земля и жилье там не так рентабельны, нежели у моря.

Однако многие незаконные постройки, в частности коммерческие, на сегодняшний день уже снесены. Также некоторые объекты были заморожены, поскольку застройщики оказались банкротами, поэтому местным властям дешевле оставить их пока в таком виде, а не сносить за счет собственного бюджета.

Одни из самых громких сносов незаконных объектов недвижимости были в Ялте и Севастополе. Так, в курортной столице Крыма несколько лет назад прямо на набережной города снесли целый комплекс под названием «Еда», в котором размещались бутики, магазины и фастфуды (на фото ниже уже свободная набережная). Сейчас на его месте проводятся местные ярмарки и различные городские мероприятия, а также там появились зеленые зоны. Власти города постепенно возвращают Ялте исторический облик, а новые здания возводятся уже по закону.

В Севастополе, как и в Ялте, масштабы незаконной застройки были самыми грандиозными, поэтому борьба с самостроями после 2014 года была действительно беспрецедентной. Одно из самых громких дел в городе-герое — снос скандальной 16-этажки на мысе Хрустальном. Суды шли долго и упорно, однако в марте 2016 года здание было снесено.

Отметим, что муниципалитетам в 2016 году облегчили борьбу с нелегальной застройкой полуострова, внеся изменения в закон «О регулировании градостроительной деятельности в РК». Новые поправки позволили местным органам власти самостоятельно — без решения суда — сносить незаконные строения, если они расположены, например, на территории общего пользования, в зоне инженерных сетей, в охранной зоне памятников и так далее.

В Краснодарском крае тоже было не все так гладко, как хотелось бы. Незаконная застройка в основном велась в прибрежных городах региона — Анапе, Новороссийске, Геленджике, Туапсе, Сочи и Адлере. Также застраивались и другие города Кубани, в частности многоквартирными домами. Однако сейчас местные власти взяли эту ситуацию почти под полный контроль. В Краснодарском крае это сделать было гораздо проще, нежели в Крыму, поскольку на данный регион всегда распространялись законы Российской Федерации.

Новые законы для республики

Отметим, что после воссоединения Крыма с Россией в 2014 году на территории республики начали действовать различные программы, которые позволяли легализовать самострои и иные объекты, в том числе коммерческие, которые строились еще по украинскому законодательству. При этом к коммерческой недвижимости было особое внимание, поэтому не все объекты прошли проверку — часть из них удалось узаконить, а другие были либо снесены, либо заморожены.

Сейчас действует так называемая дачная амнистия (условное название Федерального закона РФ №93-ФЗ по упрощенному порядку регистрации отдельных объектов недвижимого имущества. — Прим. ФАН.). Пока эта программа действует до 1 марта 2021 года, однако Госдума уже приняла в первом чтении законопроект, который продлевает действие «дачной амнистии» до 1 марта 2026 года.

При этом сейчас правообладатели участков обязаны воспользоваться порядком, вступившем в силу с 4 августа 2018 года. Из него следует, что владельцы должны уведомить уполномоченный орган местного самоуправления о начале и завершении строительства объекта для принятия решения о согласовании параметров недвижимого объекта и направлении документов в Росреестр.

Также стоит отметить, что с 1 марта 2019 года начал действовать переходный период для тех граждан, которые начали строительство недвижимого объекта до 4 августа 2018 года. Они имеют право подать документы в ходе строительства, то есть разрешение на начало строительства и ввод объекта в эксплуатацию им не нужен. Если же этого не сделать до 1 марта 2021 года, то оформить права можно будет уже только в судебном порядке. Соответственно, с 1 марта 2021 года эти положения «дачной амнистии» прекращают действие.

«Оформление прав будет осуществляться при наличии права на земельный участок на основании технического плана и декларации, составленной правообладателем объекта недвижимости. Все необходимые документы владелец сможет подать в органы регистрации прав самостоятельно», — сказано в документе.

Как законно решается проблема самостроев?

Корреспондент Федерального агентства новостей выяснил у руководителя симферопольского юридического агентства Андрея Лютова, насколько остро в Крыму обстоят дела с самостроями и могут ли люди их узаконить.

— Допустим, человек построил дом в поле, при этом земельный участок ему не принадлежит и разрешение на строительство он не получал. Может ли он в таком случае узаконить эту постройку, обратившись в суд или выкупив участок?

— Если дом уже построен, а участок им не принадлежит, то по закону они должны пойти к собственнику земельного участка — в муниципальное образование, в администрацию района, города или в Министерство имущественных и земельных отношений Республики Крым. Если данная зона позволяет отнести участок к индивидуальному жилищному строительству (ИЖС), то есть это не природоохранная либо заповедная зона, то человек изготавливает схему расположения земельного участка и утверждает ее на кадастровом плане территории. Затем он просит участок в аренду, а потом выставляет участок на торги, после чего может его выкупить.

Многое зависит от администрации

По словам Андрея Лютова, также есть определенная категория лиц, которая имеет право на предоставление в собственность земельного участка бесплатно. Но здесь очень многое зависит от администрации, куда люди будут обращаться, и от того, где находится земельный участок. Возможно, администрация планировала использовать этот участок как-то иначе.

«В таком случае у человека могут возникнуть препятствия к узакониванию постройки, поскольку нельзя просто через суд доказать право собственности на участок. Эта процедура проходит только через согласование с администрацией. Если, например, такой дом построен 15–30 лет назад, то можно обратиться в суд с иском о признании права собственности в порядке приобретательной давности на данное строение. При этом человек должен публично пользоваться земельным участком и домом на протяжении долгого времени. В таком случае можно признать, что он является добросовестным приобретателем, признать право на дом, а потом уже обращаться по поводу земли», — отметил юрист.

Вместе с тем Андрей Лютов заявил, что в случае отказа в администрации решение можно попробовать обжаловать через суд, поскольку должны быть веские основания для отказа. К примеру, если там проходит газопровод высокого давления, либо это водоохранная или заповедная зона.

«Понятно, что после долгих бесперспективных судебных разбирательств в иске могут отказать, а потом в итоге и подать иск о сносе дома. Если же зона позволяет, то многие администрации в Крыму идут навстречу», — сказал специалист.

Какие проблемы могут возникнуть?

Как сообщил собеседник ФАН, до 31 декабря 2019 года в Крыму по специальной программе включали в реестр самострои, у которых не было ни земли, ни документов. По его словам, тогда очень многие так оформили участки в Симферополе, Судаке и других городах республики.

«Если человек не успел попасть под эту программу, то он все равно должен идти по законному пути, потому что шансы всегда есть. Такие случаи довольно частые в Крыму, поскольку люди сначала строят, а потом начинают оформлять. В Краснодарском крае тоже есть такая проблема, но уже не так массово, как здесь», — отметил Лютов.

Бывают случаи, говорит эксперт, когда у людей находится в собственности земельный участок, но разрешительных документов на строительство нет, однако они все равно строят. Если строение больше 300 кв. м, то оно не попадает под так называемую дачную амнистию. Тогда люди идут оформлять данный участок уже через суд, потому что не соблюли все необходимые процедуры оформления и согласования.

Все должно быть по закону

Андрей Лютов объяснил, какие документы нужны, чтобы официально построить дом: необходимо сделать архитектурный проект, согласовать отступы от красных линий улиц и проездов, согласовать с администрацией начало строительства, сделать декларацию на начало и конец строительных работ либо соблюсти уведомительный порядок и так далее.

«Нужно собрать большое количество документов, чего некоторые люди не делают, из-за этого им потом приходится обращаться в суд. Как правило, суды идут навстречу, если данное строение не угрожает жизни и безопасности третьих лиц. В судебном порядке назначают судебную строительно-техническую экспертизу, чтобы выяснить, соответствует ли дом строительным нормам и правилам (СНИП) и не создает ли он угрозу жизни и безопасности людей. Если все хорошо, то суд признает право собственности на самострой, однако все это может занять длительное время», — подчеркнул Андрей Лютов.

Построено при Украине, узаконено при России

Корреспондент ФАН также выяснил у эксперта, как проходил процесс оформления собственности на самострои, которые были возведены в Крыму до 2014 года, то есть еще при Украине. По его словам, многим людям удалось узаконить такие строения.

«Если дом был построен до 300 квадратных метров на земельном участке ИЖС либо садоводства, которое находится в собственности или аренде, то по «дачной амнистии» можно сделать технический план участка. Затем оплатить через Госкомрегистр РК пошлину в 350 рублей. Если у человека дом более 300 квадратов, то ему необходимо обращаться в суд, чтобы в судебном порядке доказать свое право», — ответил Андрей Лютов.

При этом стоит учитывать, что для оформления дома до 300 кв. м тоже есть определенные требования: дом должен быть достроен, должны быть крыша, внутренняя штукатурка, окна и так далее. Формально такая упрощенная процедура действует до января 2021 года, однако, скорее всего, ее продлят, поскольку это делается ежегодно.

Количество самостроев в Крыму снизилось

Как заявил в комментарии Федеральному агентству новостей адвокат Республики Крым Мина Марк Анатольевич, который в своей практике занимается жилищными вопросами, количество самостроев в Крыму, безусловно, уменьшается, потому что ответственность за самовольное строительство стала гораздо серьезнее. Эксперт подчеркнул, что в основном люди обращаются за юридической помощью при узаконивании наследства.

«Когда происходит такая ситуация, наследникам приходится решать вопрос установления права собственности на дом или другой объект недвижимости, причем процесс проходит достаточно сложно. Дело в том, что они, как правило, не могут оформить наследство из-за самовольных реконструкций, тогда они и обращаются в адвокатский кабинет. На втором месте по числу обращений — узаконивание коммерческих объектов, которые могут снести местные власти», — отметил Марк Мина.

Жилые дома почти не сносят

Марк Мина добавил, что администрация наделена правом сносить объекты без судебного решения. Что касается граждан и жилых домов, то, как правило, администрация с требованиями о сносе обращается в суд не очень часто — иски есть, но их немного.

«Жилой дом 100 кв. м с пристройкой 50 кв. м администрации не очень интересен, потому что, как правило, земельный участок за гражданином закреплен либо на праве собственности, либо сформирован порядок пользования участком. В таких случаях чаще всего претензии не предъявляются. В любом случае гражданину необходимо оформить эту постройку, после чего он должен пойти в суд для признания права собственности на самовольную реконструкцию. Суд может отказать, но это не означает, что пристройку снесут. Однако суд может и удовлетворить иск, тогда человек будет собственником своей реконструкции», — сказал адвокат.

Коммерческие объекты под угрозой

Вместе с тем собеседник издания подчеркнул, что с коммерческими объектами снос происходит довольно быстро, поскольку все, что касается коммерции, происходит без судебного решения. Касается это нестационарных торговых объектов, самовольных павильонов, магазинов и так далее.

«Граждане в таком случае пробуют признать действия администрации незаконными, тогда собственникам компенсируют ущерб. Однако это происходит крайне редко. В свое время в Крыму пытались незаконно строить даже многоквартирные дома и торговые центры, однако после 2014 года на полуострове, в том числе в Севастополе, проходили мощные сносы», — напомнил в разговоре с ФАН Марк Мина.

Незаконное наследие Украины

Также юрист по жилищным вопросам сообщил, что на его практике пока всем удалось узаконить постройки, которые были возведены в Крыму до 2014 года. Эксперт рассказал, как проходит процесс оформления права собственности на такие строения.

«Для начала гражданин должен разобраться в документах — есть ли у него права на землю. Затем ему необходимо выяснить, пройдет ли его строение, которое он либо реконструировал, либо самовольно построил, судебно-строительную экспертизу. Тогда можно понять, есть ли смысл идти с этим в суд, потому что если никакие СНИПы и нормы не выдержаны, то ни один эксперт положительное заключение не даст», — отметил собеседник ФАН.

В Краснодарском крае проблема уже решена

В комментарии корреспонденту Федерального агентства новостей гендиректор консалтинговой группы «Приоритет» (Краснодар) Роман Балаконенко рассказал, как обстоят дела с незаконной застройкой Краснодарского края, а также объяснил, в каких случаях можно узаконить такие объекты недвижимости.

По его словам, в Краснодарском крае уже есть сложившаяся практика, которая неблагоприятна для узакониваний объектов, построенных без разрешительной документации и без прав на земельный участок.

«В процессе принятия решения судом возникает необходимость в назначении судебной экспертизы. Если признание прав собственности данного объекта будет проходить через суд общей юрисдикции, то практика более благоприятна, нежели через арбитражные суды», — отметил Роман Балаконенко.

Арбитражные суды, говорит эксперт, по уже сложившейся практике, будут отказывать, тогда как суды общей юрисдикции устанавливают, в чьей собственности находится земельный участок и какое право есть у застройщика на земельный участок. Например, если участок находится в аренде, и арендатор там построит объект недвижимого имущества без разрешительной документации, то объект 100% снесут. При условии, что истцом будет выступать собственник или представитель собственника земельного участка, будь то федеральная или муниципальная собственность.

Объект должен пройти все проверки

Если участок находится в собственности, продолжает собеседник ФАН, и на нем будет возведен объект недвижимости без разрешительной документации, то суду придется определить соответствие данного объекта правилам землепользования и застройки Краснодара. Второй момент — соответствие возведенного объекта действующим строительным нормам и правилам, санитарно-эпидемиологическим и противопожарным нормам.

«Кроме того, необходимо выяснить, не создает ли данный объект угрозу жизни и здоровью граждан, не нарушает ли он их законные интересы. Это решение в конечном итоге будет принято судом, однако нельзя говорить о неукоснительном следовании судьей какой-то общей практике. Дело в том, что здесь затрагиваются вопросы несколько политического характера — определенная линия по строительству в городе, общий облик города, которого администрация требует придерживаться и так далее. В зависимости от этих нюансов судом будет приниматься решение», — заявил Роман Балаконенко.

К тому же, напомнил юрист, строительно-техническая экспертиза не является обязательным доказательством для судьи в процессе принятия решения — оно оценивается наряду с иными доказательствами, представленными сторонами.

Самовольное строительство почти прекратилось

Вместе с тем эксперт отдельно подчеркнул, что количество случаев самовольного строительства в Краснодарском крае сократилось, поэтому в администрации начали оценивать на соответствие возведенные объекты недвижимости в дачном секторе.

«Сейчас администрация и суды активно взялись именно за дачный сектор. Это говорит о том, что проблемы в жилых зонах Ж1 и Ж2 (зоны малоэтажной и смешанной этажности застройки. — Прим. ФАН) на сегодняшний день уже исчерпаны», — рассказал Роман Балаконенко.

Балаконенко напомнил, что в свое время Краснодар, Сочи и Анапа очень сильно пострадали от частных застройщиков, чье строительство нарушало действующее законодательство по долевому участию, по привлечению денежных средств физических лиц и так далее.

«В Краснодаре частный застройщик полностью искривил и законодательство, и облик, и территорию города. Незаконные постройки сносят редко, потому что это, как правило, ложится на плечи администрации, поскольку с застройщика брать уже нечего. И исполнительные листы с невозможностью взыскания — не редкость в данных правовых процессах», — подытожил Роман Балаконенко в комментарии ФАН.

Легализация самостроя через суд

Корреспондент Федерального агентства новостей поговорил на тему легализации самостроев в Крыму с заместителем министра строительства и архитектуры РК Никитой Тарасовым. Он подчеркнул, что процесс легализации незаконно возведенных объектов недвижимости проходит исключительно в судебном порядке. Тарасов также рассказал, часто ли в республике выявляются самострои.

«Государственный комитет по государственной регистрации и кадастру РК, Министерство жилищной политики и государственного строительного надзора РК, а также органы местного самоуправления постоянно осуществляют мониторинг и проводят контрольно-надзорные мероприятия. Самовольные постройки выявляются довольно часто», — отметил Никита Тарасов.

Власти знают о проблеме с самостроями

По словам собеседника издания, основное количество самовольных объектов было возведено в Крыму до 2014 года, однако в период 2014–15 годов строительство проводилось с многочисленными нарушениями, что также привело к неблагоприятной ситуации с самостроями.

«Возможность сохранения самостроев осуществляется в первую очередь при наличии прав на землю. Также это зависит от соответствия самого объекта предельным параметрам, установленным правилам землепользования и застройки и иным нормативам. При допущенных грубых нарушениях параметров строительства объектов его сохранение невозможно», — уточнил Никита Тарасов.

Собеседник издания добавил, что Минстрой ежемесячно собирает и обобщает информацию о выявлении незаконных объектов. При этом ведомство также готовит материалы для принятия соответствующих решений Архитектурно-градостроительным советом Республики Крым. Зачастую квалификация членов градостроительного совета позволяет найти возможность для сохранения объектов самовольного строительства.

Тарасов рассказал, почему, по его мнению, некоторые люди сначала строят жилье, а потом пытаются его узаконить, хотя процедура изначальной покупки земли и строительства по закону при согласовании с профильными ведомствами проще и правильнее.

«Многие граждане, пользуясь услугами не вполне квалифицированных частных консультантов, соглашаются на такой риск. Органами власти предпринимаются все возможные меры для оптимизации процесса получения необходимых разрешений и согласований. Уже многое в этом направлении сделано», — констатировал заместитель министра строительства и архитектуры РК Никита Тарасов.

В заключение следует сказать, что даже при наличии возможности уже после строительства узаконить самовольно возведенный жилой дом лучше это делать по закону. Особенно это касается коммерческих объектов, поскольку при отсутствии каких-либо документов они могут быть снесены по решению администрации. Поскольку, как уже выяснил корреспондент ФАН при общении с юристами, именно коммерческим объектам местные власти уделяют особое внимание.