Дома в курортных районах подорожали за год на треть
Режим самоизоляции и закрытые границы привели к «перезагрузке» рынка загородной недвижимости и оживили интерес населения к данному сегменту жилья. Эксперты Циан выяснили, как изменились цены и спрос на частные дома в России с начала 2021 года.
Более половины (55%) всего нового жилья в России вводится за счет индивидуального жилищного строительства. В январе-марте этого года доля ИЖС впервые превысила 50%-й рубеж по итогам отдельного квартала.
За год цены на загородные дома в целом по России выросли на 18%. Максимальный прирост - в курортных регионах.
В процентном отношении растет спрос на земельные участки: с начала 2021 года 23% от общего числа просмотров объявлений приходятся на данный сегмент (в целом за 2020 год - 18%) загородного рынка.
Дома и дачи занимают 56% от всего предложения загородного рынка РФ. На втором месте – земельные участки (41%). 3% приходится на таунхаусы.
1. 55% всего нового жилья в России вводится за счет индивидуального жилищного строительства (ИЖС)
Вымывание наиболее ликвидных вариантов на загородном рынке в совокупности с утверждением льготной семейной ипотеки на строительство частного дома стимулировали интерес населения к приобретению земельных участков и увеличили темпы ИЖС. Статистический рост доли домов, построенных населением, связан также и с процессом дачной амнистии.
В 1 квартале 2021 года зафиксировано преобладание объема жилищного строительства населением над вводом застройщиками. На протяжении долгого времени доля ИЖС от всего объема жилищного строительства держалась на уровне 41-43%. В 2020 году на ввод населением пришлось 48%, а в 1 квартале 2021 года более половины - 54,5%. Ранее такая ситуация наблюдалась только в отдельные месяцы.
Высокая доля ИЖС фиксируется не только в южных регионах, где она была традиционно велика, но и в Центральной России (53%), на Урале (72%) и в Поволжье (55%). Только в двух федеральных округах доля ИЖС меньше 50% - в Северо-Западном и Дальневосточном. В северных регионах “суровость” климата требует существенных вложений средств и труда в индивидуальные дома для проживания там зимой (траты на отопление).
Источник: Аналитический центр Циан по данным Росстата
Самые высокие объемы ИЖС зафиксированы в Центральном ФО (2,8 млн кв. м). В региональном разрезе лидируют Московская область (1,1 млн кв. м) и Ленинградская область (0,6 млн кв. м) - именно здесь наиболее распространен формат коттеджных поселков. Далее следуют Татарстан (0,5 млн кв. м), Башкортостан (0,4 млн кв. м), Свердловская область (0,3 млн кв. м) и южные регионы - Краснодарский край (0,4 млн кв. м) и Ростовская область (0,3 млн кв. м).
2. За год дома в курортных регионах подорожали на треть
Рост цен на рынке загородной недвижимости продолжается. По расчетам Циан, средняя стоимость дома в продаже в целом по РФ составляет 7 млн рублей против 6,1 млн рублей в мае 2020. Без учета домов в пределах Москвы и Санкт-Петербурга средняя стоимость 5,9 млн против 5,5 млн рублей год назад.
Примечание
В расчетах учитывались частные дома и коттеджи со стандартной площадью (50-700 кв м.) и ценой (0,15-200 млн руб.). Регионы, в которых объем предложения менее 100 домов в продаже, в выборку не вошли.
Дома дорожают чуть медленнее квартир. Во-первых, на рынке загородной недвижимости в 2020 году не действовала льготная ипотека, как на первичном рынке, которая провоцирует спрос и последующее удорожание лотов. Во-вторых, покупка дома - это большие (по сравнению с квартирой) затраты, связанные также с необходимостью вкладываться в решение вопросов, которые не актуальны для квартир (уборка территории, инвестиции в инженерную инфраструктуру, содержание других строений). Поскольку загородный сегмент медленнее растет в цене, индивидуальные дома в пригородах все чаще становятся актуальной альтернативой для решения жилищных вопросов.
Наибольший рост средних цен на загородном рынке зафиксирован в Южном ФО (+22,3%) и Северо-Западном ФО (+16,9%). В Южном ФО увеличение цен обеспечивается, в первую очередь, Краснодарским краем (рекордные +47,9%), а также Севастополем (+31%). Там цены растут самыми быстрыми темпами. Причиной является увеличение спроса - в современных условиях, когда многие перешли на удаленную работу, а ситуация с туристическими поездками остается достаточно неопределенной, предложения в частных домах в регионах с комфортным климатом стали весьма привлекательными. Дома приобретаются как для постоянного проживания, так и для поездок на лето. Аналогичная ситуация характерна для Ставропольского края, где особой популярностью пользуется регион Кавказских Минеральных Вод, а также Крыма (+17,7%) и Республики Алтай (+21,5%). В среднем дома в курортных регионах подорожали за год на треть. Также высокие темпы в столичных регионах: в Москве (+23,1%), Санкт-Петербурге (+21,3%), Ленинградской (+28,6%) и в Московской областях (+22,5%), что свидетельствует об изменении структуры предложения и вымывании наиболее доступных вариантов с меньшей площадью.
Средняя стоимость дома в продаже*
Субъект
Средняя цена дома в продаже, май 2021
Динамика средней цены за год
Средняя площадь дома в продаже, май 2021
Динамика средней площади за год
РОССИЙСКАЯ ФЕДЕРАЦИЯ
6,63
17,9%
151
-0,2%
ЦЕНТРАЛЬНЫЙ ФО
6,81
13,0%
149
0,6%
Москва
32,00
23,1%
305
4,7%
Московская область
20,34
22,5%
234
3,2%
Калужская область
5,76
12,5%
150
0,7%
Тверская область
5,75
7,3%
142
1,2%
Воронежская область
5,15
9,8%
134
-1,7%
Тульская область
5,00
4,2%
137
-0,6%
Белгородская область
4,90
10,9%
137
0,0%
Ярославская область
4,88
14,0%
136
-2,0%
Ивановская область
4,57
11,2%
132
1,0%
Костромская область
4,30
2,4%
144
4,3%
Курская область
4,17
1,7%
137
0,6%
Смоленская область
3,83
-4,0%
143
-1,5%
Липецкая область
3,91
8,3%
132
2,3%
Орловская область
3,78
4,7%
132
-0,2%
Владимирская область
3,80
10,1%
130
1,1%
Тамбовская область
3,62
5,2%
118
-1,5%
Брянская область
3,46
1,8%
118
-4,2%
Рязанская область
3,40
1,2%
122
-2,9%
СЕВЕРО-ЗАПАДНЫЙ ФО
9,27
16,9%
167
2,7%
Санкт-Петербург
28,50
21,3%
290
12,9%
Ленинградская область
18,00
28,6%
192
9,8%
Калининградская область
11,33
17,7%
192
-0,6%
Мурманская область
8,50
8,6%
205
0,1%
Республика Коми
5,05
3,1%
146
5,7%
Республика Карелия
4,90
-1,2%
124
-12,6%
Архангельская область
4,91
11,1%
139
1,2%
Вологодская область
4,06
19,4%
133
0,2%
Псковская область
3,81
9,5%
126
0,7%
Новгородская область
3,60
14,3%
120
1,7%
ЮЖНЫЙ ФО
9,37
22,3%
157
3,2%
Севастополь
16,05
31,0%
193
8,5%
Краснодарский край
18,16
47,9%
191
8,3%
Республика Крым
12,53
17,7%
167
6,0%
Ростовская область
5,55
-1,8%
128
-4,3%
Республика Адыгея
5,00
6,4%
135
3,4%
Астраханская область
4,40
2,3%
148
-0,3%
Волгоградская область
3,89
2,1%
135
-2,7%
СЕВЕРО-КАВКАЗСКИЙ ФО
6,66
5,0%
174
2,3%
Республика Дагестан
8,50
10,4%
199
3,1%
Кабардино-Балкарская Республика
7,02
-3,3%
198
17,2%
Республика Северная Осетия - Алания
5,89
-8,1%
163
-15,5%
Ставропольский край
5,23
30,8%
135
8,7%
ПРИВОЛЖСКИЙ ФО
4,84
7,2%
141
-0,2%
Республика Татарстан
6,78
15,3%
152
-0,1%
Самарская область
6,22
7,1%
164
-0,6%
Нижегородская область
6,18
11,2%
159
3,6%
Пермский край
5,52
15,7%
157
9,0%
Ульяновская область
5,01
7,5%
135
-5,6%
Республика Марий Эл
4,50
-8,0%
137
-3,9%
Чувашская Республика
4,81
6,4%
142
-0,4%
Республика Башкортостан
4,32
3,6%
128
-2,4%
Кировская область
4,04
9,5%
147
0,5%
Удмуртская Республика
4,47
18,3%
129
5,5%
Оренбургская область
4,23
3,7%
136
-3,4%
Саратовская область
4,10
-0,2%
128
-4,4%
Пензенская область
4,00
4,2%
135
-1,3%
Республика Мордовия
3,58
3,2%
130
0,1%
УРАЛЬСКИЙ ФО
5,24
11,9%
144
-0,4%
Свердловская область
6,84
10,3%
165
1,7%
Тюменская область
6,74
20,4%
148
3,0%
Челябинская область
4,63
7,4%
145
-4,4%
Курганская область
2,76
4,9%
118
-2,4%
СИБИРСКИЙ ФО
4,91
7,1%
138
-1,2%
Томская область
7,03
20,6%
166
2,9%
Новосибирская область
6,27
4,5%
152
-1,0%
Красноярский край
5,37
-4,1%
146
-4,0%
Республика Алтай
5,03
21,5%
120
0,0%
Иркутская область
5,10
1,4%
136
-3,2%
Алтайский край
4,29
9,7%
131
3,3%
Омская область
3,99
0,3%
134
-3,9%
Республика Хакасия
3,67
1,4%
131
-0,9%
Кемеровская область
3,48
9,4%
123
-3,8%
ДАЛЬНЕВОСТОЧНЫЙ ФО
6,17
5,3%
140
-0,2%
Приморский край
9,21
-0,8%
150
-3,4%
Хабаровский край
7,49
7,2%
168
2,5%
Республика Саха (Якутия)
6,69
0,8%
132
-8,3%
Амурская область
5,81
4,3%
139
-3,1%
Забайкальский край
4,14
16,9%
135
6,5%
Республика Бурятия
3,70
17,5%
119
7,1%
Источник: Аналитический центр Циан
*Из статистики исключены регионы, в которых объем предложения менее 100 домов в продаже.
3. Спрос на земельные участки растет
2020 г. оказался ажиотажным по спросу на рынке загородной недвижимости – пик активности пришелся на период самоизоляции. После снятия ограничительных мер потенциальный спрос на приобретение загородных объектов стал снижаться: по данным Циан, в 1 квартале 2021 г. он был в 2 раза ниже пика 2020 года, но на 40% выше, чем в 2019 году. То есть пандемия оживила интерес россиян к загородному образу жизни.
По подсчетам Циан, в первые месяцы 2021 года покупатели чаще интересовались приобретением дома или дачи (74% всех просмотров объявлений), еще 23% - земельного участка, 3% - таунхауса. Несмотря на то, что россияне по-прежнему предпочитают загородное жилье «под ключ», в сравнении с 2020 годом в структуре спроса произошли изменения в пользу увеличения доли спроса на земельные участки (+5 п.п.).
Земельные участки стали популярнее по ряду причин. Во-первых, самые ликвидные готовые варианты на загородном рынке были быстро распроданы на фоне ажиотажного спроса в 2020 году. В продаже остались не самые востребованные варианты, часто – с завышенной стоимостью или с конструктивными дефектами. Дефицит ликвидного предложения стимулирует развитие индивидуального жилищного строительства. Во-вторых, повлияло утверждение льготной семейной ипотеки на строительство индивидуального дома. Льготные кредиты по ставке до 6% предусмотрены и на приобретение земельного участка при условии заключения договора подряда со строительной компанией или индивидуальным предпринимателем.
В структуре предложения дома занимают 56%, значительная доля принадлежит земельным участкам - 42%, 2% - таунхаусам. За год структура практически не изменилась. В абсолютном выражении выросло число объявлений во всех сегментах, что связано с выводом в продажу новых объектов на фоне повышенного спроса.
Источник: Аналитический центр Циан
4. По сравнению с маем прошлого года спрос просел на четверть
В первые 3 месяца 2021 года потенциальный спрос (число просмотров объявлений) на загородном рынке во всех сегментах был выше, чем за аналогичный период год назад. В большей степени увеличение спроса зафиксировано для земельных участков (~+60% в целом по РФ). Факторами послужили вымывание ликвидных готовых вариантов, относительная доступность (объекты приобретается «на будущее», с целью строительства дома, когда на это будут ресурсы), слухи о запуске льготной ипотеки на строительство частного дома. Далее по уровню прироста потенциального спроса – дома и дачи (~+30%). Россияне по-прежнему предпочитают готовые варианты. Кроме того, на рынке немало объектов в плохом состоянии, которые нередко приобретаются только ради земельного участка. Интерес к таунхаусам увеличился на ~20%. В целом по загородному рынку РФ число просмотров объявлений по всем сегментам и типам объектов оказалось в 1 квартале 2021 года в 1,4 раза выше, чем в 1 квартале 2020 года.
В апреле прошлого года уже действовал режим самоизоляции, поэтому потенциальный спрос апреля текущего года ниже, чем год назад (но разрыв с этим годом не так велик, т.к. в период самоизоляции в первую очередь появился интерес к рынку аренды, а не покупки). Исключение составляет только сегмент земельных участков, интерес к которому в этом году растет особенно сильно.
Источник: Аналитический центр Циан
“Рынок загородной недвижимости, лишенный ранее повышенного внимания, становится все более популярным. Об этом свидетельствует увеличение активности как покупателей (растет число просмотров объявлений), так и продавцов (появляется все больше предложений). По сравнению с пиковым периодом 2020 года показатели меньше, однако на фоне допандемийных 2018-2019 годов динамика положительная, – отмечает Алексей Попов, руководитель аналитического центра Циан. – Это стимулирует и увеличение цен: за год загородные дома подорожали на 18%. Максимальный прирост - в регионах с высокой платежеспособностью населения и на курортах, которые стали пользоваться повышенным спросом на фоне развития удаленного формата работы и неопределенной ситуации с туристическими поездками. Комфортный климат притягивает население и для постоянного проживания, и на отдых летом.”