Самострой: игра по правилам?
Проблема самовольного строительства в России остается серьезной уже много лет. На сегодняшний день скопилась критическая масса информации по таким объектам. Проблему необходимо решать, чтобы не допускать социальных взрывов. В судебной борьбе застройщика и чиновника страдает гражданин.
В судебной борьбе застройщика и чиновника страдает гражданинАлександр МООР, руководитель Всероссийского центра национальной строительной политики (ВЦНСП):
Проблема самовольного строительства в России остается серьезной уже много лет. На сегодняшний день скопилась критическая масса информации по таким объектам. Проблему необходимо решать, чтобы не допускать социальных взрывов. ВЦНСП бросил все силы на то, чтобы вопрос самостроев был услышан. Когда мы подняли эту ситуацию на уровень государственной власти, привлекли к ней внимание федеральных средств массовой информации, тогда эту проблему увидели, в ряде регионов начали к ней подходить на законодательном уровне, на уровне правительств, пытаться ее решать.
Нарушения, совершаемые застройщиками, объясняются очень просто: большим желанием заработать деньги — вопреки запретам и нормативам. Самострой не возводится сам по себе: любой предприниматель играет по тем правилам, которые ему предлагаются в регионе, и не будет пилить сук, на котором сидит. Соответственно, на уровне муниципалитетов создаются определенные условия, в рамках которых достигается договоренность по ряду объектов: этим объектам дают возможность строиться, закрывая глаза на многочисленные нарушения. А когда дело доходит до суда, когда застройщик обращается с просьбой о легализации объекта, ему не возражают — и такой объект легализуется. Конечно же, тут есть коррупционная составляющая.
Застройщик никогда не сможет официально получить разрешение на строительство на 10 сотках земли многоквартирного дома: у земли целевое назначение другое. Но эти 10 соток на берегу моря настолько инвестиционно привлекательны, что построенные там квартиры будут проданы моментально: потенциальным покупателям интересна именно локация земельного участка, им неинтересны горы и поля. Здесь есть годами выстроенная инфраструктура и близость к морю: само место диктует спрос. Застройщик, в свою очередь, прекрасно понимает — построив здесь многоквартирный дом, он окупит вложения в десятки, а то и в сотни раз. Для него это выгодно.
После появления самостроя решением проблемы вынуждены заниматься местные власти. Московская область, например, показала удачный подход: не сносить объекты самовольного строительства, безопасные для проживания граждан, а легализовывать их. По данным Главгосстройнадзора Московской области, только за прошлый год область получила более 300 млн рублей от легализации и ввода налогообложения на такие объекты, плюс созданы сотни новых рабочих мест и многое другое.
А в Краснодарском крае, например, мы, к сожалению, не видим никаких действий, хотя ежегодный прирост там объектов самовольного строительства — не менее тысячи. Значит, никаких решений по мониторингу, предотвращению и недопущению новых самостроев не принимается, а принимаются лишь судебные решения по сносу того или иного объекта.
Безусловно, вопросы самовольного строительства не могут быть оставлены без последствий. На сегодняшний день одни застройщики находятся в местах лишения свободы, по другим ведутся уголовные дела. По нашей статистике, объект «не трогают» до тех пор, пока он не построен в должной степени и там не проданы квартиры, потому что это невыгодно. А когда объект построен, тогда возбуждаются уголовные дела с потерпевшими гражданами — через них уже можно легализовать объект. В этой борьбе застройщика и чиновника в рамках судебной системы страдает в конечном итоге простой гражданин.
Действующее законодательство не всегда полностью адекватно и эффективно в плане решения проблемы: буквально в прошлом году внесены достаточно существенные корректировки в определение понятия самостроев, и, по большому счету, сегодня условия законодательного регулирования есть, но вопрос в том, что они не всегда работают, в том числе в регионах. Соответственно, необходимы дальнейшие законодательные инициативы, новые правовые механизмы.
Так, ВЦНСП предлагает объявить амнистию для таких объектов. Мы не поощряем объекты самовольного строительства: новые законодательные решения в части регулирования должны соблюдаться. Мы же говорим о тех объектах, которые появились за последние десятки лет, в которых уже много лет проживают люди, платят за коммунальные услуги. Эти объекты по факту являются самостроями, и по ним вынесены решения суда. Но они зависли в воздухе: снести их нельзя, но и легализовать невозможно. По таким объектам можно применить только такой инструмент, как амнистия — разовая упрощенная регистрация этих объектов. Именно поэтому мы создали и ведем Единый информационный реестр объектов самовольного строительства, чтобы не допустить появления новых самостроев и держать на контроле существующие.
По этой проблематике мы взаимодействуем с правительством РФ, Госдумой, Минстроем России и другими профильными ведомствами. Все озадачены данной проблемой и нацелены на ее скорейшее решение. В частности, весной заместитель председателя Совета Федерации Галина Карелова провела заседание на тему «Самовольные постройки: проблемы и пути их решения» с участием представителей Минстроя, Росреестра, законодательных и исполнительных органов власти субъектов РФ, ВЦНСП, научного и экспертного сообщества. Ключевой обсуждавшийся вопрос — легализация построек, признанных по результатам экспертизы безопасными для жителей и окружающей территории. В пользу амнистии высказывались все участники совещания, подчеркивая, что основная задача — помочь людям. Озвучивалась и идея дополнительной ответственности (вплоть до уголовной) для руководства муниципалитетов, на территории которых появляется самострой. На сегодняшний день прорабатываются предложения, озвученные участниками заседания, которые будут направлены в Совет Федерации для решения проблемы самовольного строительства на законодательном уровне. Вопрос профессиональной компетенции и правильного подхода сейчас стоит на первом месте.
Легализация самостроев и предотвращение появления новых объектов в конечном счете положительно отразится на общем состоянии строительного рынка: если мы выведем из теневого оборота триллионы коррупционных рублей, переведем существующую проблему в правовое поле, то таким образом мы простимулируем развитие законного строительства, сформируем качественный прозрачный рынок для потребителя, уберем лазейки, созданные для обмана не только застройщика, но и покупателя. Таким образом, наши предложения нацелены на совершенствование рынка недвижимости и строительной отрасли в целом.
Справочно:
Всероссийский центр национальной строительной политики (ВЦНСП) — независимая гражданская общественная инициатива, осуществляющая экспертную деятельность в сфере строительства в стране, экспертная площадка для обсуждения наиболее острых вопросов развития и модернизации стройотрасли, поиска путей решения технических и законодательных задач, направленных на инновационное развитие стройкомплекса РФ, его эффективности и максимальной прозрачности.