Вынужденный формат
Застройщики часто включают малоэтажные, по 4-5 этажей корпуса в состав среднеэтажных и более высотных комплексов, количество этажей в которых достигает 20 и более. «Сейчас в большинстве новостроек перепад высотности зданий небольшой, - говорит директор по развитию Компании Л1 Надежда Калашникова. – Но есть и исключения. Например, во второй очереди ЖК «Лондон Парк», который строит наша компания, 25-и этажные дома соседствуют с небольшими пятиэтажками. Причем в последних жилые только три верхних этажа, поэтому здесь совсем немного квартир. Окнами они выходят на тихую улицу Руднева или в закрытый для посторонних внутренний двор».
На первый взгляд может показаться, что включение малоэтажных корпусов в состав высотных комплексов обусловлено, в первую очередь, спросом на такое жилье. «Многие покупатели предпочитают малую этажность, но предложений на рынке Москвы немного, - говорит управляющий директор компании «Метриум» Надежда Коркка. – Такие проекты сейчас практически отсутствуют: в 2019 году старт продаж был объявлен в трех таких комплексах, с начала 2020 – ни в одном. Поэтому покупатели рассматривают малоэтажные корпуса внутри жилых комплексов средней или высокой этажности».
Однако причины, по которым девелоперы миксуют форматы, скорее экономические. «Реализация проектов, которые совмещают корпуса разной этажности может преследовать несколько целей, - говорит директор департамента рекламы и маркетинга ГК «Полис Групп» Ольга Ульянова. – Прежде всего, это требование высотного регламента. Часть территорий в проекте может относиться к зонам малоэтажной застройки, и тогда застройщики вынуждены возводить там жилье небольшой этажности. Такое планирование может также быть следствием диверсификации проекта, когда он ориентирован на покупателей разных сегментов. И наконец, дело может быть в стремлении выйти на необходимую рентабельность. Чтобы проект стал экономически оправданным, приходится возводить многоэтажные дома».
В Knight Frank St Petersburg отмечают, что разноэтажные корпуса способны существенно оживить силуэт комплекса или квартала, в котором расположены, сделать его более живописным. Но чем больше разница в этажах между высоким и низким корпусами, тем сложнее органично их сочетать. При правильной реализации разноэтажность не должна доставлять дискомфорт обитателям – жильцы малоэтажной части будут иметь примерно такой же вид, как жильцы тех же этажей в равноэтажном жилом комплексе.
«Один из лучших примеров разноэтажного жилого комплекса в Петербурге – это «Ориенталь», корпуса которого постепенно понижаются к воде, улучшая как общие видовые характеристики, так и освещенность двора, - руководитель отдела стратегического консалтинга Knight Frank St Petersburg Игорь Кокорев. – Разноэтажность в комплексе Golden City другого плана. Там высотные части решены преимущественно как башни, а более низкие – как протяженные корпуса, формирующие замкнутые дворы, для которых малая этажность предпочтительнее большой. В результате применение секций разной высотности позволило не только построить эффектный силуэт комплекса, но и решить задачу создания уютных дворов и необходимого выхода площадей с участка, который достигается благодаря высоким корпусам».
Если с архитектурой контрастных по высоте комплексов все более или менее понятно, то вопрос психологического комфорта в условиях пребывания окруженными высотными зданиями остается открытым. «Для психики человека небольшие корпуса считаются более комфортной, соразмерной человеческому росту средой, - говорит Надежда Коркка. – Такие здания в отличие от небоскребов не давят на жителей своей высотой. Поэтому при грамотном размещении разнообразных корпусов жители малоэтажных зданий не будут испытывать дискомфорт от близкого расположения высоток».
В Группе RBI сомневаются в беспроблемном соседстве высоток и малоэтажки. «Ценность малоэтажки в ее камерности, уединенности и отсутствии рядом большого числа соседей, - директор управления стратегического маркетинга Группы RBI Вера Сережина. – Расположенные рядом высотки будет давить и доставлять дискомфорт жителям более камерных домов. Например, районе Каменки есть Нижнекаменская дорога, где уже давно находится микрорайон с таун-хаусами. Жителям новых высоток по соседству эта малоэтажная застройка не доставляет дискомфорта. А вот как относятся жильцы таун-хаусов к появлению нового высотного микрорайона – можно только гадать. Возможно, кто-то из собственников будет стремиться сменить место жительства, поскольку именно камерность и спокойствие были для них ключевыми факторами при выборе жилья».