Полное восстановление в аренде торговой недвижимости ожидается после 2021 года
<p>Физические магазины по-прежнему важны для покупателей, несмотря на рост популярности электронной торговли в следствие пандемии. Покупатели стали реже посещать магазины, но тратят больше денег за одно посещение. </p>
Согласно данным полугодового глобальногообзорарынка недвижимости за 2020 год, выпущенногоCBRE, ведущей международной консалтинговой компанией в области недвижимости, восстановление на рынке коммерческой недвижимости будет отставать от темпов восстановления экономики в целом, однако в большинстве сегментов коммерческой недвижимости оно начнётся уже в этом году и продолжится в 2021 году.
Согласно среднесрочному прогнозу CBRE, несмотря на серьезное воздействие на экономическую активность, вызванное пандемией COVID-19, инвестиции в российскую недвижимость имеют все шансы на восстановление до уровня до начала пандемии, к 2022 году. Динамика восстановления российского рынка будет отражать мировые тренды.
CBRE ожидает, что быстрее всего после вызванного пандемией спада оправится индустриальная, складская и арендная жилая недвижимость. Индустриальная и складская недвижимость выиграет от восстановления рынка электронной коммерции, а арендное жильё от демографических тенденций, благоприятствующих аренде.
Другим сегментам рынка потребуется больше времени, чтобы адаптироваться к фундаментальным изменениям конъюнктуры. На рынке офисной недвижимости ожидается появление гибридного штата сотрудников, работающего как в офисе, так и удаленно. Для полного восстановления в сегменте гостиничной недвижимости потребуется возобновление командировок и групповых поездок. Торговая недвижимость будет адаптироваться к ускоренному развитию электронной коммерции и к тренду на осознанное потребление, когда из-за пандемии в торговых центрах резко снизилось число спонтанных покупателей и появился тренд на целевые покупки.
Те удары, которые пандемия нанесла в этом году мировой экономике, оказались мощными и стремительными, но мы настроены на активное восстановление, которое начнётся во второй половине этого года и продлится весь 2021 год, прокомментировалРичард Баркхэм, главный экономист CBRE и директор отдела исследваний в Северной и Южной Америке.В настоящее время разрабатываются дополнительные программы государственного стимулирования, призванные поддержать экономику, но нужно понимать, что потребуются годы, прежде чем уровень активности на рынке коммерческой недвижимости вернется к значениям, предшествовавшим пандемии. Рецессия, вероятно, сохранит процентные ставки на низком уровне в течение нескольких лет, что будет способствовать притоку капитала в коммерческую недвижимость. Создание вакцины значительно ускорит восстановление на рынке недвижимости, но пока мы не можем рассчитывать на это.
Поэтому глобальный прогноз CBRE учитывает следующие последствия пандемии:
Индустриальная и складская недвижимость
Продолжающийся рост электронной коммерции укрепит рынок индустриальной складской недвижимости в качестве одного из наиболее успешных сегментов коммерческой недвижимости, причем наибольший спрос привлекут современные складские центры класса А. Дополнительный спрос станет результатом того, что розничные компании будут наращивать товарные запасы, чтобы покрыть колебания спроса, а производители будут диверсифицировать свои цепочки поставок, чтобы снизить зависимость от Китая.
Сегмент e-commerce на российском рынке складской недвижимости следует глобальным тенденциям. По оценке, доля e-commerce в общем объеме сделок может достичь 30% по итогам года и стать лидером впервые за историю, опередив традиционные торговые сети.
Арендное жильё
В этом году инвестиционная активность приостановилась вследствие пандемии, и CBRE ожидает, что средняя арендная ставка в США снизится в этом году на 8,8%, а доля вакантного жилья вырастет более чем на 3 процентных пункта. Однако такие факторы, как сокращение безработицы, сильные базовые демографические тренды и активное кредитование, будут способствовать устойчивому восстановлению в 2021 и 2022 годах.
Ожидается, что инвестиционная активность в США и Европе начнет восстанавливаться параллельно с ростом арендных ставок и сокращением доли вакантности.
На российском рынке арендное жилье не является пока частью профессионального рынка. Единственный крупный игрок на сегодняшний день это компания ДОМ.РФ.
Офисная недвижимость
В этом году CBRE прогнозирует отрицательное значение чистого поглощения в офисном сегменте на мировом рынке наряду с увеличением на 1 процентный пункт доли вакантных площадей. Улучшение ситуации ожидается в следующем году. В 2021 году арендные ставки на большинстве рынков, вероятно, снизятся на 36%. Многие компании адаптируются, позволяя большему количеству сотрудников выбирать, как часто они будут работать из дома. Большинство работодателей намерены в краткосрочной перспективе реализовать в офисах такие меры по борьбе с коронавирусом, как обеспечение социального дистанцирования с помощью дополнительных знаков и разметки, закрытие мест общего пользования и введение ограничений на количество одновременно находящихся в помещении людей. Но более дорогостоящие меры, такие как реконструкция или переезд в пригородные районы с меньшей плотностью населения пока не распространены.
Елена Денисова, старший директор отдела офисных помещенийCBREв России:
Во II квартале 2020 года, как и ожидалось, было зафиксировано снижение ключевых показателей рынка офисной недвижимости. Вследствие сокращения бизнес-активности спрос был минимальным, основной объем сделок был сформирован несколькими крупными сделками. Пандемия стала дополнительным стимулом для широкого распространения тенденцией, связанных с использованием гибких офисных решений и agile подходов, практики удаленной работы для части сотрудников. Благодаря снятию ограничений, введенных как мера противодействия распространению коронавируса, мы наблюдаем восстановление деловой активности и ожидаем реализацию отложенного спроса во втором полугодии.
Торговая недвижимость
Физические магазины по-прежнему важны для покупателей, несмотря на рост популярности электронной торговли в следствие пандемии. Покупатели стали реже посещать магазины, но тратят больше денег за одно посещение. Услуги самовывоза станут повсеместными для ритейлеров.
Исследование, проведенное во время пика пандемии в Москве, подтверждает, что торговые центры, несмотря на бурный рост онлайн продаж, остаются наиболее предпочтительным каналом для приобретения одежды и обуви, так считают 93%. 97% продолжают посещать магазины у дома для покупки продуктов и товаров первой необходимости.
Гостиничная недвижимость
Туристические поездки станут первым движущим фактором восстановления гостиничного сектора, но сегмент не восстановится полностью, пока не возобновятся бизнес командировки и групповые туристические поездки. Гостиничной индустрии потребовалось примерно 2,5 года, чтобы оправиться от событий 11 сентября и мирового финансового кризиса 2007-2008 годов. Сильный удар, который пандемия нанесла по доходам отелей, приведет к переориентации одних, продаже других и закрытию третьих.