Макропруденциальные требования по ипотечным кредитам повышены
В ее сообщении говорится, что регулятор повышает с 1 мая 2023 г. надбавки к коэффициентам риска по ипотечным кредитам. Мера направлена на ограничение рисков заемщиков и банков.
Совет директоров Банка России при принятии этого решения исходил из следующего.
В сегменте ипотечного кредитования сохраняются высокие темпы роста. В январе 2023 г. из-за сезонного замедления кредитования рост задолженности составил 0,6% (3,3% в декабре 2022 г.). Приведенный к годовому выражению прирост задолженности за последние три месяца составляет 25,7%. Динамичный рост ипотеки сопровождается существенным ухудшением стандартов кредитования: основные показатели риска достигли своих рекордных значений с начала наблюдения. Доля предоставленных в IV квартале 2022 г. ипотечных кредитов заемщикам с ПДН более 80% достигла 44% (36% в III квартале 2022 г.). Это превышает аналогичный показатель в необеспеченном потребительском кредитовании, хотя традиционно заемщики в ипотеке характеризовались гораздо более низким уровнем долговой нагрузки. Также растет доля ипотечных кредитов с низким первоначальным взносом (до 20%): с 48% в III квартале до 53% в IV квартале 2022 г. На первичном рынке жилья доля кредитов с низким первоначальным взносом достигла 69%.
Помимо ухудшения стандартов кредитования, для рынка ДДУ (финансирование по договору долевого участия) по-прежнему характерно массовое распространение совместных программ банков и застройщиков, которые предполагают завышение уровня цен на жилье относительно приобретения того же объекта недвижимости без кредита. В декабре средний уровень ставки на первичном рынке составил лишь 3,5%, тогда как ставка по государственной программе льготной ипотеки равнялась 7%. Для компенсации банкам выпадающих процентных доходов по ипотечным кредитам цены жилья на первичном рынке по ипотечным сделкам в рамках программ банков и застройщиков были завышены на 20—30%. Разницу между завышенной и рыночной ценой квартиры застройщики выплачивают ипотечному банку. В результате при первоначальном взносе по договору в размере 30% соотношение величины кредита и реальной стоимости залога (LTV) составляет 90—100%, а при первоначальном взносе 20% этот показатель достигает 100—115%.
Распространение совместных программ банков и застройщиков привело к общему подорожанию жилья на первичном рынке и увеличило разрыв в ценах со вторичным рынком. По данным Росстата, на конец 2022 г. он достиг максимального уровня — 30%. В отдельных регионах разница еще больше: например, в Московской области на конец 2022 г. — 55%. Если заемщик захочет продать квартиру, он может столкнуться с потерями, поскольку на вторичном рынке цены ниже, и стоимости квартиры может оказаться недостаточно для покрытия долга по ипотеке, кроме того, будет потерян первоначальный взнос. Возрастают риски банков по ипотечным кредитам, предоставленным на первичном рынке, поскольку в случае дефолта заемщика невозможно будет продать квартиру по ценам первичного рынка.
Чтобы ограничить риски заемщиков и банков, Банк России с 1 мая 2023 г. устанавливает надбавки по ипотечным кредитам, обеспеченным правами требований по договорам долевого участия в строительстве. Эти надбавки учитывают завышение стоимости квартир на первичном рынке жилья при использовании покупателем ипотеки. В дополнение к повышенным резервам по кредитам с экстремально низкими ставками, которые компенсируют процентные риски банков на горизонте жизни ипотечного кредита, макропруденциальные надбавки обеспечат накопление банками буфера капитала для покрытия рисков, связанных с разницей цен на первичном и вторичном рынках жилья.
Значения надбавок к коэффициентам риска в отношении предоставленных с 1 мая 2023 г. ипотечных кредитов, обеспеченных правами требований по договорам долевого участия в строительстве
Надбавка
Интервал ПДН, %
Нет ПДН
0–30
30–40
40–50
50–60
60–70
70–80
Свыше 80, ПДН не рассчитан
Первоначальный взнос, %
(10;15]
н/п
1,5
1,5
1,5
1,5
1,5
1,5
1,5
(15;20]
н/п
1,0
1,0
1,0
1,0
1,0
1,0
1,0
(20;30]
н/п
0,5
0,5
0,5
0,5
0,5
0,5
0,5
Также с 1 мая 2023 г. устанавливаются надбавки для ипотечных кредитов, обеспеченных жилой недвижимостью. Учитывая, что для вторичного рынка завышение стоимости жилья характерно в гораздо меньшей степени, надбавки повышаются только по кредитам с LTV от 85 до 90% дифференцированно в зависимости от уровня ПДН. Повышение надбавок позволит предотвратить дальнейшее ухудшение стандартов кредитования, в частности рост доли кредитов с высоким ПДН.
Значения надбавок к коэффициентам риска в отношении предоставленных с 1 мая 2023 г. ипотечных кредитов, обеспеченных жилой недвижимостью
Надбавка
Интервал ПДН, %
Нет ПДН[10]
0–30
30–40
40–50
50–60
60–70
70–80
Свыше 80, ПДН не рассчитан
LTV, %
(85;90]
н/п
0,5
0,5
0,5
0,7
0,8
0,9
1,0
Повышение надбавок может привести к некоторому замедлению роста ипотеки, однако результатом станут более сбалансированный рост на рынке жилья, купирование рисков ценового пузыря, формирование банками запаса капитала на случай роста потерь по ипотечным кредитам.
В рамках надзорной деятельности Банк России будет отслеживать корректность оценки банками стоимости залога жилой недвижимости по ипотечным кредитам для расчета показателя LTV.
В случае если использование рискованных схем в ипотеке прекратится, а стандарты кредитования улучшатся, Банк России будет готов рассмотреть снижение уровня надбавок, говорится в сообщении его Пресс-службы.