Эксперты Urban Space обсудили перспективы развития рынка жилья

26 августа, в преддверии федеральной премии Urban Awards, состоялся форум по жилой недвижимости Urban Space в Санкт-Петербурге. На мероприятии в БЦ «Невская Ратуша» собралось около 80 профессионалов рынка недвижимости со всей России. Фото: pixabay.com Форум был разделен на две сессии: стратегическую и практическую. Модератором стратегической сессии выступила генеральный директор «Ленстройтрест» Валерия Малышева. Она отметила, что этот форум, пожалуй, один из первых в строительной отрасли, который прошел оффлайн после снятия режима самоизоляции. Но долгое пребывание дома только скрасило долгожданное живое общение. Валерия выразила надежду, что застройщики открыто расскажут о тех непростых условиях, в которых сейчас приходится существовать. Так, компании не только пережили (а кто-то не пережил) переход на эскроу-счета, но и окунулись в масштабный экономический кризис. Чтобы оценить реальную ситуацию в стране, оргкомитет форума сделал ставку на региональных застройщиков, которых в зале было большинство. И, по словам Малышевой, отличия регионального девелопмента от столичного кардинальные. О ситуации в Екатеринбурге рассказал Владимир Городенкер, который руководит ГК «Атлас Девелопмент». Он сообщил, что на Екатеринбург пандемия не оказала значительного влияния, так как их жилые комплексы строились как отдельные мини-города, где все необходимое есть в шаговой доступности, даже за периметр комплекса выходить не надо. Квартиры в таких проектах будут раскупать моментально, уверен Городенкер. Кроме того, в Екатеринбурге есть отличительная региональная черта — застройщики пытаются выжать максимум из одного квадратного метра территории, так как земля в городе очень дорогая. Как бы это ни казалось странным, но коммерческий директор КОМОССТРОЙ Александр Кузнецов из Ижевска также назвал пандемию позитивным фактором, так как благодаря ей началось стремительное развитие цифровизации в отрасли, а самое главное — появилась ипотека с господдержкой под 6,5%. Однако есть и обратная сторона пандемии — из-за закрытия границ резко сократилась рабочая сила на стройплощадках. С позитивной оценкой пандемии коронавируса также согласился Константин Гриценко из холдинга «Росстройинвест». Президент «ЛенОблСоюзСтрой» Руслан Юсупов рассказал, что в Ленинградской области были перекосы в законодательстве то в сторону абсолютной вседозволенности застройщиков, когда в период с 2010 по 2013 годы им разрешали строить довольно странные проекты, то в сторону тотального контроля и запретов. Сейчас, например, нельзя возводить дома больше 12 этажей. Однако в июне были подготовлены и приняты поправки, которые балансируют законодательство. Кроме того, в регионе обсуждается вопрос установления единообразия ПЗЗ, что также облегчит работу компаний на рынке Ленобласти. Директор по правовым вопросам и перспективному развитию «Эталон ЛенСпецСМУ» Карина Монахова акцентировала внимание аудитории на насущной проблеме застройщиков с банками. Так, компании часто строят несколько домов на одной территории. Однако после введения первого жилого здания в эксплуатацию банки, в которых открыто проектное финансирование, требуют от девелоперов отмежевать участок земли, где стоит готовый дом. Однако такие действия могут привести к тому, что девелопер лишится разрешения на строительство. Она уточнила, что этот закон пытались как-то нормализовать, но не получилось. Фото: организаторы Также в зале присутствовал директор управления финансирования недвижимости Северо-Западного банка ПАО Сбербанк Константин Бачкин. Он сообщил, что первый год проектного финансирования прошел непросто. Застройщики столкнулись с тем, что банки одобряли заявки на открытие эскроу-счетов слишком долго. Однако сейчас этот процесс заметно ускорился. Также он отметил, что банки начали конкурировать между собой за строительные проекты, что благоприятно отражается на застройщиках, ведь кредитным организациям приходится постоянно улучшать условия открытия эскроу-счетов и качество предоставления услуг. Председатель Санкт-Петербургского регионального отделения «Деловой России» Дмитрий Панов заявил, что не стоит ожидать от льготной ипотеки больше, чем она уже смогла привнести в отрасль, так как покупательская способность россиян истощается. Кроме того, Панов рассказал, что «Деловая Россия» предлагала Минстрою цифровую карту маржинальности региональных застройщиков, что значительно упрощает контроль за исполнением планов нацпроекта «Жилье и городская среда». Он отметил, что практически все регионы находятся в «красной зоне», что означает низкую рентабельность. По его словам, средняя рентабельность в регионах составляет 3%. Также он подчеркнул, что государство, а не застройщики должно заниматься вопросами строительства социальных объектов. При этом такие программы, в рамках которых предусмотрен выкуп построенных девелоперами объектов, вполне допустимы. Но нельзя всю ответственность за школы и детские сады перекладывать только на компании. С этим положением согласился главный архитектор ООО «Архитектурная мастерская Б2» Феликс Буянов, который заявил, что, помимо проблем с инфраструктурными объектами, есть также проблемы с постоянным изменением в законодательстве и с бюрократией. Поэтому застройщики, вместо того чтобы направить деньги на красивые фасады или благоустроенные территории, хранят деньги для таких неэффективных ситуаций. Исполнительный директор ЗАО «Ойкумена» Роман Мирошников сообщил, что если бы его заставили выбрать три региона, где он хотел бы вести свою деятельность, то это были бы Калининград, Екатеринбург и Нижний Новгород. Также он подчеркнул, что в каждом городе «свои правила игры», так что приходится подстраиваться, а также формировать команду. Однако у властей всех регионов есть одна характерная черта — с застройщиков требуют максимум, но сами свои обязательства не выполняют. Заместитель генерального директора СК «ЛенРусСтрой» Максим Жабин уверен, что в ближайшее время рынок будет развиваться не в зависимости от покупательских потребностей, а от факта снижения доходов россиян. В связи с этим нужно строить достойное жилье эконом-класса, но стараться сохранить его нынешнюю себестоимость. Виктор Тарасенко, основатель компании ГК «Прогресс» (Астрахань), сообщил, что пандемия действительно привнесла технологический прогресс, однако в Астраханской области он пока что не нужен. Компания в первую неделю пандемии открыла возможность приобретения жилья онлайн, но такие крупные покупки местные жители не готовы делать через интернет. Застройщики также обсудили актуальный вопрос создания комфортной городской среды. Девелоперы поделились своим взглядом на то, какие требования выдвигают покупатели. Так, например, коммерческий директор ГК ЭНКО Андрей Скосырский (Тюмень) рассказал, как на таком высококонкурентном рынке (в Тюмени небольшая численность населения — всего 622 тысячи человек) завлекать покупателей. Так, например, оказалось, что очень полезно построить санузлы на первом этаже, чтобы жители верхних этажей, гуляя с детьми, могли воспользоваться уборной, не поднимаясь к себе наверх. Кроме того, популярностью пользуются также и зарядки для электромашин. Анзор Берсиров, который является руководителем проектов КОТ ПАО «Строительный трест», сообщил, что застройщик должен быть социально ответственным, ему необходимо создавать такую городскую среду, за которую не было бы потом стыдно перед жителями.  Именно поэтому его компания инвестирует средства в комфортную городскую среду своих проектов. Также он рассказал, что его дети играли на построенных площадках внутри жилых комплексов, так что главные эксперты проверили качество и безопасность. Никита Маликов, который является главным архитектором Архитектурного бюро Маликов, сообщил, что гражданам России не хватает досуга. Порядка 80% населения не могут позволить себе какой-либо отдых за деньги, поэтому нужно создавать среду для приятного времяпрепровождения. Кроме того, хорошим вариантом для работы во время пандемии стали небольшие кабинеты в аренду внутри жилого комплекса. С одной стороны, домашние не будут беспокоить, а с другой стороны, не нужно нарушать самоизоляцию. Также он подчеркнул, что дома теперь больше не крепости, а оазисы, так что нужно озеленять их территорию, а не укладывать все пространство дешевыми матами. Никита Пальянов, директор по маркетингу ГК «Абсолют Строй Сервис», рассказал об архитектуре проекта как одной из составляющих комфортной среды. Здесь важны как внешний вид жилого комплекса, его форма, используемые материалы и цвета, так и удобство внутреннего пространства. Сегодня покупатели уделяют большое значение тому, как спроектированы места общего пользования и другие функциональные зоны, как организованы входные группы и зонирована внутренняя территория комплекса. Проект «Георг Ландрин» состоит из разновысотных секций от 6 до 16 этажей — это придает динамику застройке, при этом высотные корпуса находятся в глубине квартала, а главный фасад представлен 6–7-этажными зданиями. Благодаря переменной этажности, в жилом комплексе создается соразмерная человеку и более комфортная для восприятия среда. Проект благоустройства квартала предусматривает зоны отдыха для людей разных возрастов, а не ограничивается только детскими площадками. Так, в «Георг Ландрин» есть места с тренажерами для подростков и взрослых, столы для пинг-понга и оборудованные пространства для настольных игр. Для командных спортивных игр предусмотрен отдельный мини-стадион для игр в волейбол, футбол и баскетбол. Такое разнообразное общественное пространство позволяет удовлетворить практически все запросы жителей в отдыхе и досуге. Главный архитектор Adm:group, руководитель AD Projects Dorohov Architects Александр Дорохов сообщил, что необходимо для комфортной жизни снижать высоту. Не нужно строить слишком высокие жилые комплексы, так как это некомфортно для долгосрочного проживания. Также он подчеркнул, что со временем те опции, которые сейчас предоставляются только в комплексах премиального сегмента, станут доступны и для комфорт-класса. По такому пути сейчас идет компания Adm:group. Помимо комфортной городской среды, для жителей многоквартирных домов всегда была и пока что остается проблема низкой звукоизоляции. Эту проблему прокомментировал Президент ассоциации РОСИЗОЛ Максим Кравцов. Он заявил, что проблема высокой шумности характерна как для домов комфорт-класса, так и для элитного сегмента.  Необходимо, по его словам, чтобы застройщики на этапе строительства продумывали возможность создания дополнительной звукоизоляции. Вторую — практическую — секцию модерировал генеральный директор GMK Сергей Разуваев. На ней специалисты делились своими успешными кейсами. Именно на этой секции шли горячие обсуждения и дискуссии. Так, например, Разуваев считает, что та эйфория от продаж квартир сейчас — это не достижение девелоперов, а последствия введенной ипотеки под 6,5%. Однако вся сфера сейчас находится на аппарате ИВЛ. В скором времени потенциал госпрограмм закончится и тогда продажи упадут. При этом из-за роста продаж застройщики начали наращивать ценник, что абсорбирует дешевую ипотеку. Кроме того, Разуваев уверен, что конкуренции на рынке нет нигде, кроме Краснодара, Тюмени и Подмосковья. Директор по маркетингу сервиса SMARTIS Родион Батудаев выступил с презентацией на тему «Что должен знать ТОП-менеджмент застройщика о data-driven маркетинге: как не ошибиться в управленческих решениях и экономить с умом» и рассказал о современных подходах к эффективному маркетингу. В частности, нужно проводить матчинг сделок, то есть отслеживать весь путь клиента до сделки. Нужно контролировать все источники получения информации о продукте, а не только клиентское соприкосновение с рекламой. По его словам, сейчас максимально можно сократить серую зону (неизвестный путь клиента) до 26,7%. Валентина Суднишникова, CEO Alertgroup, представила презентацию «„Как горячие пирожки“: продавать много и дорого» и сообщила, что для успешных продаж нужно использовать не только CRM, но и специальные системы для управления ресурсами. Это позволит не только сократить время работы сотрудников, но и расходы на ценообразование с помощью адаптированной системы. Тимур Абдуллаев из Архитектурного бюро ARCHINFORM выступил с презентацией «Мастер-план девелопера и создание актуального продукта» и рассказал о пользе такого инструмента, как мастер-план. Также он сравнил его с традиционным генеральным планом. Так, Генплан слишком инертный, а в мастер-плане можно учесть сразу такие показатели, как ландшафт, идентичность культуры, ценности, число населения, социальную инфраструктуру, коммуникации и транспорт. Это все позволяет создать качественный и креативный продукт, который будет продаваться задорого за счет своей добавленной стоимости. Генеральный директор DEREVO PARK Андрей Кочетков дал основные советы для озеленения жилых комплексов в рамках своего выступления «Благоустройство территории ЖК в концепции ПРОСТРАНСТВО ДЛЯ ЧЕЛОВЕКА». Так, он заявил, что газон — это слишком дорого, поэтому лучше использовать многолетние травы или декоративные растения. Забор для жилого комплекса — бессмысленная вещь, но если делать его, то лучше в виде живой изгороди, плюс стоимость почти идентичная. Также сейчас все слишком много внимания уделяют детским площадкам. Их также лучше делать из натуральных материалов, а не с ярко-красными матами. Кочетков напомнил, что нужно защищаться от корневой системы деревьев, так как эта агрессивная среда способна многое уничтожить, например, асфальт. Ежегодный форум Urban Space прошел ярко и насыщенно, было много дискуссий. А текущий год дал достаточно поводов для обсуждения. Фотоотчет с мероприятия доступен по ссылке.