Премьеры и перемены

Петербургские девелоперы рассказали об упавшем объеме продаж, волнообразном спросе и других трендах года на рынке жилой недвижимости.

Премьерный и переломный — такими эпитетами описывают петербургские девелоперы уходящий год. Остается в прошлом долевое строительство, ценовая конкуренция между застройщиками эконом-класса, сам «эконом» тоже сдает позиции «комфорту». Впереди — поиск новой точки равновесия и соревнование укрупнившихся игроков за придирчивого покупателя. То взлет, то посадка Изменения правил долевого строительства привели к тому, что в течение года спрос на жилую недвижимость менялся волнообразно. В конце прошлого года девелоперы зафиксировали резкий рост. «Такая тенденция обусловлена как негативными ожиданиями покупателей, так и желанием девелоперов упрочить свою финансовую базу перед грядущим массовым переходом на эскроу-счета», — отмечает директор департамента по маркетингу и продажам ЗАО «Балтийская жемчужина» Ася Левнева. По ее словам, тренд продолжился и в первом полугодии текущего года. Несмотря на подорожание материалов и услуг с начала 2019 года, застройщики старались сдерживать цены и активно инициировали акции для стимулирования спроса. «Многие покупатели стремились приобрести квартиру до изменения закона о долевом строительстве, которое произошло в июле, поэтому в первом полугодии спрос был несколько выше. Так, в период с января по июнь было реализовано 2,18 млн м2 жилья», — приводит данные руководитель Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» Ольга Трошева. При этом в сегменте комфорт-класса в первом квартале наблюдалось небольшое сокращение на фоне предновогоднего ажиотажа, уточняет руководитель направления маркетингового анализа сегмента «Жилищное строительство, Россия» концерна ЮИТ Вадим Лавров. Картина резко изменилась в III квартале 2019 года — после вступления в силу новых правил финансирования строительства. По данным Аси Левневой, в июле-сентябре в Петербурге и пригородах совокупный спрос на недвижимость упал на 6,9% в сравнении с предыдущим периодом 2019 года. Если сравнивать с аналогичным периодом 2018 года, то объемы реализации снизились на ощутимые 22,8%. Общегодовая статистика тоже оказалась затронута этим провалом: с января по сентябрь 2019 года было реализовано на 8,8% меньше квадратных метров жилья, чем в аналогичный период 2018 года. По данным КЦ «Петербургская Недвижимость», в январе-марте 2019 года было продано 980 тыс. м2 жилья эконом— и комфорт-класса, в апреле-июне — 1,01 млн м2, а в июле-сентябре — только 920 тыс. м2. Крупные участники рынка не видят в этих показателях ничего критичного. «Ажиотаж, который наблюдался в прошлом году из-за грядущих изменений в строительном законодательстве, сошел на нет, и спрос вернулся к своей обычной динамике. Но то, что качественные проекты от надежных застройщиков будут оставаться востребованными, сомнений не вызывает», — оценивает ситуацию начальник департамента продаж «ЛСР. Недвижимость — Северо-Запад» Юлия Паршина. «Эконом» сдает позиции Основной удар приняла на себя недвижимость эконом-класса. По словам Аси Левневой, в III квартале 2019 года у «эконома» осталось 37,1% рынка против 45% в аналогичном периоде прошлого года. Говоря о комфорт-классе по итогам прошедших месяцев 2019 года, Вадим Лавров заметил, что объем спроса в этом сегменте был на уровне аналогичного периода прошлого года. В бизнес-классе спрос стабилен и растет на 5-6% в год, говорит директор департамента развития ГК «ПСК» Сергей Мохнарь. Однако и здесь наблюдаются определенные изменения. «Например, доля покупок недвижимости бизнес-класса в ипотеку продолжает расти — больше 30% таких сделок в наших проектах в 2019 году. Растет и доля молодых покупателей, до 40 лет. Тенденция на омоложение, которую мы отметили в бизнес-классе больше года назад, сохраняется», — уточняет Сергей Мохнарь. Наибольший рост на рынке жилой недвижимости показал сегмент апартаментов. «В среднем интерес к ним в этом году вырос на 11%. Наиболее востребованы сервисные апартаменты — больше 80% предложений на рынке относятся именно к этой категории и ориентированы на инвесторов», — отмечает Сергей Мохнарь. Причем, по словам председателя совета директоров группы «ЯРД» Андрея Кошкина, в течение 2019 года доля апартаментов с сервисной функцией заметно росла. «Петербург в этом отношении — один из самых быстро развивающихся в России: еще в первом полугодии прошлого года доля апартаментов с обслуживанием в общем объеме апартаментов не превышала 25%. В настоящий момент этот показатель превышает прошлогодние цифры более чем в два раза», — говорит Андрей Кошкин. Предновогодний урожай Традиционно к концу года спрос на жилую недвижимость повышается. В этом году, по словам многих девелоперов, потенциал роста частично отыгран в первом полугодии. Впрочем, есть и оптимистичные прогнозы. «IV квартал — это всегда высокий сезон на рынке жилья. Отступление от этого закона мы наблюдали всего пару раз, когда это было связано с ожиданиями отмены ипотеки с господдержкой и в связи с событиями «русской весны». В настоящее время покупательские ожидания подкрепляются снижением ставок по ипотеке, которое началось в сентябре-октябре. Возможно, эта тенденция будет продолжаться до конца текущего года», — говорит начальник отдела продаж ЗАО «БФА-Девелопмент» Светлана Денисова. По ее словам, правительство озабочено замедлением реализации на рынке жилья и снижением объема выдачи ипотеки, поэтому стимулирует покупательский оптимизм снижением ипотечных ставок. В IV квартале вероятно небольшое повышение покупательской активности, согласна Ольга Трошева. По ее прогнозам, суммарный спрос во всех сегментах жилья в 2019 году составит не менее 4,2 млн м2. Гибкое предложение Объем предложения жилой недвижимости в III квартале текущего года ожидаемо сократился. «Объем предложения в Петербурге и пригородах на конец III квартала составлял 4,6 млн м2, что чуть меньше, чем в начале года. В I квартале предложение достигло максимальных показателей и составило 4,85 млн м2», — приводит данные Ольга Трошева. Совокупное снижение в июле-сентябре по всем сегментам составило 1,5% к апрелю-июню, причем и здесь более всего пострадал эконом-класс. Как отмечает Ася Левнева, сегменты бизнес— и элит-класса показали даже незначительный рост на 2 и 0,6% соответственно. С учетом массового вывода в продажу жилья «по старым правилам» в начале года общий объем предложения за девять месяцев вырос на 17% к январю-сентябрю прошлого года. Но дорогая недвижимость не следует общему тренду. «В бизнес-классе предложение растет примерно на 7% в год, хотя точную цифру указать затруднительно — часть проектов, заявленных в бизнес-классе, де-факто такими не являются», — уточняет Сергей Мохнарь. В изменяющихся условиях девелоперы стараются делать предложение максимально гибким. «Важен не объем предложения, а качество квартир и их разнообразие. В нашем арсенале есть студии, квартиры с одной и несколькими комнатами, классические и евро-планировки, апартаменты, эксклюзивные варианты в дорогом сегменте. Объем предложения регулярно меняется, поэтому при повышенном спросе на определенный формат мы принимаем решение о выводе дополнительного пула квартир», — поясняет Юлия Паршина. Цены продолжили рост Цены на недвижимость в Петербурге и пригородах в массовом сегменте с начала года выросли на 5,8%, отметила Ася Левнева, в том числе в эконом-классе — на 7,8%. В комфорт-классе, по оценке Вадима Лаврова, рост замедлился по сравнению с прошлым годом: за три квартала 2019 года цены выросли в среднем на 3-4% по сравнению с 5-6% за аналогичный период прошлого года. Элитный сегмент в текущем году показал прирост по цене на 1,6%, бизнес-класс — на 6,5%. Средний рост цен на недвижимость связан с увеличением строительной готовности объектов, выводом на рынок новых более дорогостоящих комплексов и переходом на новую схему работы, полагает Ася Левнева. По ее словам, это неизбежный рост — за предыдущие годы из-за сокращения покупательской способности цена недвижимости максимально приблизилась к себестоимости строительства, поэтому сегодня девелоперы вынуждены реагировать повышением цен на малейшие изменения условий работы. В следующем году рост продолжится и составит, по меньшей мере, 4,5-5%. «Это при условии, если у Центробанка получится реализовать курс, взятый на снижении инфляции. Если нет, то рост будет больше», — говорит Сергей Мохнарь. Вошли в реальность Уходящий год девелоперы называют во многом премьерным. В первую очередь, разумеется, благодаря вступлению в силу обновленных правил строительства. «Наша отрасль претерпевает изменения, в результате которых мы должны получить более прозрачный и безопасный рынок, в первую очередь, для клиента. Последние полтора года наши силы были направлены на то, чтобы плавно войти в новую законодательную реальность», — отмечает Юлия Паршина. Ася Левнева полагает, что на отечественном жилищном рынке закончился этап ценовой конкуренции. «Слабые игроки, малый и средний бизнес уходят с рынка, уступая своих потенциальных клиентов и без того успешным конкурентам. Повышение требований покупателей к новостройкам и подорожание жилья эконом-класса завершило этот период. Ажиотаж вокруг перехода на новую схему работы и грядущего роста цен вызвал повышенный спрос на качественную недвижимость», — говорит представитель ЗАО «Балтийская жемчужина». Были и другие факторы, менявшие рынок жилой недвижимости. «Началось снижение стоимости ипотеки. Возможно, не такое динамичное, как хотелось бы, однако позитивное влияние на спрос у этой тенденции наблюдается», — добавляет Сергей Мохнарь. В Петербурге обозначились новые веяния, добавил он. Город постепенно корректирует свою политику в отношении строительства в центре. «Это означает, что мы в скором будущем забудем про такое понятие как пустыри и ангары по соседству с историческими районами. Это позитив не только для девелоперов, но и для всех петербуржцев», — подчеркивает Сергей Мохнарь. Монополизация и сжатие В следующем году отрасль ожидают укрупнение и монополизация, а также постепенный рост цен, который вкупе с сокращением платежеспособного спроса приведет к сжатию объемов рынка. «В среднесрочном и долгосрочном периодах, по мере роста в общем объеме предложения на рынке доли проектов, реализуемых по схеме с эскроу-счетами, можно ожидать усиления влияния на динамику средних цен фактора условий проектного финансирования. Вполне вероятно, что в это время могут начаться процессы укрупнения рынка», — говорит Вадим Лавров. «В ближайшее время рынок будет монополизироваться. Объем предложения сократится. На рынок будут выводиться только качественные проекты с надежным обоснованием маржинальности. В условиях подорожания недвижимости и отсутствия роста реальных доходов населения снизится и платежеспособный спрос. Предложение и спрос стабилизируются на более низком уровне», — согласна Ася Левнева. Девелоперы рассчитывают, что ипотечная политика государства смягчит удар и поддержит спрос со стороны покупателей. «Мы видим предпосылки к снижению ставки по ипотеке и развитию жилищных программ от государства, в том числе для многодетных семей», — уточняет Ася Левнева. Впрочем, даже при сохранении прежнего количества сделок общий метраж покупок снизится. «Тенденция сокращения метража однозначно сохранится. Прежде всего, это запрос на функциональность — квартира не обязательно должна быть большой, чтобы быть удобной и красивой. Это касается практически всех сегментов, за исключением, пожалуй, элитной недвижимости», — говорит Сергей Мохнарь. Sharing-тренд Юлия Паршина в числе важнейших тенденций отметила изменение поведения покупателей. «Осторожность и высокая требовательность к будущему жилью — еще один тренд, и он только набирает обороты. Никто из клиентов не желает пополнить ряды обманутых дольщиков, поэтому досконально изучается не только желаемый объект, но и работа компании в целом», — отмечает представитель «ЛСР. Недвижимость — Северо-Запад». Андрей Кошкин указал на другую важную поведенческую особенность: растущее влияние sharing-экономики. Для рынка недвижимости это означает усиление роли аренды и повышение мобильности населения. «Новое поколение не стремится к покупке собственной квартиры, оно с легкостью арендует жилье там, где ему комфортно, где можно найти все необходимое для качественной жизни в шаговой доступности. Девелоперы будут вынуждены создавать в своих проектах полноценную городскую среду с общественными пространствами, зонами отдыха, кафе и ресторанами, спортивными секциями и образовательными центрами, выставочными и конференц-залами. Неразвитые районы с ограниченной инфраструктурой рискуют превратиться в гетто для малообеспеченных слоев населения», — подчеркнул Андрей Кошкин. В целом петербургские девелоперы смотрят в будущее с оптимизмом. «Объективная потребность в жилье в нашем городе остается высокой. Кроме того, во всем мире продолжаются процессы урбанизации. В первую очередь центрами урбанизации становятся самые крупные города, такие привлекательные, как Москва, Петербург и города-миллионники», — резюмирует Светлана Денисова. В то же время она признала, что бизнесу придется много работать, чтобы обеспечивать плановые продажи. Ася Левнева, директор департамента по маркетингу и продажам ЗАО «Балтийская жемчужина»: «2019 год стал вполне прибыльным для лидеров отрасли со стабильной финансовой базой. Слабые игроки, малый и средний бизнес уходят с рынка, уступая своих потенциальных клиентов и без того успешным конкурентам. Повышение требований покупателей к новостройкам и подорожание жилья эконом-класса завершило период ценовой конкуренции». Андрей Кошкин, председатель совета директоров группы «ЯРД»: «Рынок недвижимости в ближайшие 10-15 лет будет определять совершенно новое поколение людей, которые сформированы в эпоху социальных сетей и растущего влияния sharing-экономики. Им неинтересна работа ради карьеры или денег, им важно реализовывать себя, развиваться, путешествовать, общаться с друзьями и семьей — они хотят жить полной жизнью здесь и сейчас, не откладывая на потом». Светлана Денисова, начальник отдела продаж ЗАО «БФА-Девелопмент»: «Петербургскому рынку нечего опасаться, что показатели продаж будут падать. Объективная потребность в жилье в нашем городе остается высокой. Кроме того, во всем мире продолжаются процессы урбанизации. В первую очередь центрами урбанизации становятся самые крупные города, такие привлекательные, как Москва, Петербург и города-миллионники. Придется много работать, чтобы обеспечивать свои компании плановыми продажами. В условиях жесткого рынка нужно вести постоянную борьбу за покупательский спрос». Сергей Мохнарь, директор департамента развития ГК «ПСК»: «Снижение спроса на недвижимость нас точно не ждет в ближайшем будущем. Несмотря на неизбежный рост цен, доступная ипотека поддерживает интерес со стороны покупателей. Объемы ввода квадратных метров, которые заявлены в планах городских властей, скорее всего, будут скорректированы в меньшую сторону. Но за этим не стоит проблема спроса, городу нужно приводить в порядок соответствие объема социальной инфраструктуры числу построенных жилых домов».   Надежда Калашникова, директор по развитию Л1: «Для строительного рынка год выдался непростым. Вступление в силу нового закона, переход на эскроу-счета и проектное финансирование — все это стало серьезным испытанием для застройщиков. Однако наибольшие изменения стоит ждать не ранее середины следующего года, когда большинство строящихся по старым правилам объектов будет завершено, и основной объем перейдет на эскроу. Возможно через год-два, когда застройщики уже полностью перейдут на эскроу, с рынка могут уйти инвесторы. Возможно они переключатся на сегмент апартаментов. Тем не менее, в случае сокращения объема предложения, спрос будет подогревать цены».