«Застройщики хорошо накушались»: Татарстан бьет рекорды по вводу жилья, но цены не падают

Татарстан вошел в топ-5 регионов по вводу жилья, построив 1,4 млн квадратных метров за первые 4 месяца этого года. Однако рекордные темпы строительства только продолжают затоваривать рынок – из-за дороговизны квартиры плохо продаются. Рынок качнулся в сторону «вторички», где цены начали подрастать.

Татарстан обогнал Питер и Ленобласть

Татарстан по итогам января – апреля занял четвертое место среди российских регионов по объемам строительства, сообщил Росстат. Впереди – Московская область, Москва и Краснодарский край. Интересно, что республика обогнала Санкт-Петербург и Ленинградскую область. Всего введено 1,4 млн кв. метров – почти на 5% больше, чем годом ранее.

На частные жилые дома приходится примерно половина от общего объема построенного жилья 673 тыс. кв. метров.

Генеральный директор АН «Мегалит» Адель Хасбиулин считает, что республика может подняться в этом условном рейтинге на строчку выше. «С учетом того, с какой завидной регулярностью в Казани анонсируются все новые и новые жилые комплексы, я думаю, что через год-два мы обойдем Краснодарский край и займем третье место», – полагает он. Эксперт напомнил, что сейчас застраивается огромная территория вблизи Речного порта, большая комплексная застройка идет в районе улицы Клары Цеткин.

Кроме того, по его словам, за это время будут завершены те проекты, которые сейчас только анонсируются и начинают возводиться. В числе таковых он назвал ЖК, реализуемый компанией «Камастройинвест» на улице Эсперанто, а также стройку «Унистроя» на Казанке, Savin Family, Savin Premier ГК «Садовое кольцо». По словам Хасбиулина, много проектов в реализации у компаний «Ак Барс Дом», «СуварСтроит», ТСИ, СК «Бриз», ЖИК, «ПИК» – она недавно объявила о новом проекте «Сиберово» на улице Халитова, также будут застроены 32 га на территории бывшего завода «Хитон» в Дербышках.

На частные жилые дома приходится примерно половина от общего объема строительства жилья

Фото: © Владимир Васильев / «Татар-информ»

«Застройщики навстречу покупателю пока не спешат»

В то же время руководитель агентства недвижимости «Счастливый дом» Анастасия Гизатова отмечает, что сданное и проданное жилье – это разные вещи. «То есть объект может быть сдан, но квартиры в нем никак не могут продаться», – заметила она. Эксперт констатирует, что помимо того, что Татарстан – один из лидеров по вводу жилья в эксплуатацию, он также входит в число регионов с наибольшим процентом затоваривания квартир в новостройках.

Директор АН «Валери» Валерий Абсалямов сообщил, что затоваривания на рынке новостроек стоило ожидать. «Ранее прогнозировали, что такой перекос будет», – заметил он. Парадоксально, но к удешевлению стоимости квадратного метра в новостройках это не приводит, как в Московской области или Санкт-Петербурге.

Согласно Единой информационной системе жилищного строительства (ЕИСЖС), всего в Татарстане, по данным на май, возводится 2,2 млн кв. метров жилья. Из них продано только 27%, или 577 тыс. кв. метров, непроданными оставались 1,4 млн кв. метров, или 62%. Не выставлялось на продажу 11% от общей площади новостроек, или 249 тыс. кв. метров.

Татарстан входит в число регионов с наибольшим процентом затоваривания квартир в новостройках

Фото: © Владимир Васильев / «Татар-информ»

При этом стоимость реализации одного квадратного метра в мае находилась в среднем на уровне 134,5 тыс. рублей. За год он подорожал на 29%, с начала года – на 3,5%.

«Застройщики, по-видимому, хорошо накушались за предыдущие два года, финансовая подушка безопасности накоплена большая, поэтому двигаться навстречу покупателю они пока не спешат», – предположил Абсалямов.

Как долго цены будут находиться в замороженном состоянии, сказать никто не может, заметил эксперт. «Возможно, сейчас со стороны застройщиков опять начнутся хитрые ходы вроде того, что “парковка в подарок” или “два метра в подарок”. Но и это сейчас не очень действенные меры, потому что люди перестали на них покупаться», – отметил он.

По мнению Валерия Абсалямова, выход у застройщиков только один – снижать стоимость квадратного метра. Впрочем, лично он не смог вспомнить, чтобы в Казани «было не декларативное, а реальное понижение». «Насколько это противостояние окажется сильным и кто в нем победит – рынок или застройщики, сказать сложно», – признался он.

На вторичном рынке жилья «более прозрачные и справедливые условия»

Фото: © Владимир Васильев / «Татар-информ»

«Спрос сфокусировался на вторичном рынке»

По словам Гизатовой, спрос сейчас сфокусировался на вторичном рынке жилья, так как там «более прозрачные и справедливые условия».

Тенденция подтверждается статистикой Росреестра по РТ: на вторичном рынке в апреле 2023 года зарегистрировано 21 тыс. сделок – на 22% больше по сравнению с тем же месяцем прошлого года и на 38% по сравнению с мартом этого года.

«“Вторичка” живет по закону джунглей: ей никто не помогает. Спрос регулирует стоимость: за какую цену люди готовы приобретать квартиры, за такую стоимость они и реализуются», – сказала она.

Гизатова обратила внимание на то, что объекты, которые находятся в экспозиции, как правило, реализуются не по обозначенной цене, а «минимум процентов на 10 дешевле в зависимости от вида жилья». Она подчеркнула, что «такой амплитуды скидок застройщики себе позволить не могут». «Более того, они не могут их афишировать», – уточнила эксперт. Поэтому основная тенденция, по ее словам, заключается в том, что именно на квартиры вторичного рынка приходится как основной покупательский спрос, так и реализация.

По ее оценке, это также говорит о том, что абсолютно исчез инвестиционный спрос. «Квартиры на вторичном рынке покупают, как правило, не с целью перепродажи, как происходило ранее с новостройками, а либо для себя, либо для последующей аренды», – пояснила она.

Стоимость реализации одного квадратного метра в мае находилась в среднем на уровне 134,5 тыс. рублей

Фото: © Михаил Захаров / «Татар-информ»

Абсалямов подтвердил слова Гизатовой. «Люди посчитали, что “вторичка” дешевле и удобнее: купил квартиру, заехал и живи. Тогда как квартиру в новостройке еще нужно подождать. А цена на нее огромная. Кроме того, после того как дом сдали, нужно еще делать ремонт», – пояснил эксперт. Именно поэтому, по мнению собеседника «Татар-информа», вторичный рынок жилья «конечно, не процветает, но хотя бы более живой, чем первичный, который совсем плох».

Впрочем, судя по данным федеральной базы недвижимости Restate.ru, и на вторичном рынке возможны неприятные сюрпризы. К концу весны завершился тренд на снижение цен на "вторичке" во всех городах-миллионниках. Цены с начала года в Казани выросли на 2% и составили 140 тыс. рублей за квадратный метр. «В столице Татарстана цены перестали падать аккурат к Новому году и с тех пор плавно растут», – подсчитали аналитики.

Абсалямову не кажется удивительным и большой процент индивидуальных жилых домов в общем числе введенных «квадратов». «Сначала пандемия качнула маятник в сторону частного загородного домостроения, а затем уже люди включили голову и оценили преимущества свежего воздуха и остальных плюсов жизни вне мегаполисов», – рассказал он. При этом жилье за городом оказалось еще и значительно дешевле.

Впрочем, по мнению Абсалямова, все эти плюсы к настоящему времени почти перекрывают проблемы с дорогами. «Выезды из города во всех направлениях “трещат”», – констатировал он.