Анализ рынка недвижимости РФ

Артём Попов - Научный сотрудник Департамента экономической теории Финансового университета при Правительстве РФ. Согласно данным ФСГС, вклад строительной отрасли в национальный ВВП составляет 5,7%, что сопоставимо с вкладом транспортной отрасли и отрасли государственного управления, обеспечения военной безопасности и социального обеспечения. Строительная отрасль участвует в создании основных фондов для всех отраслей национального хозяйства. В сфере капитального строительства прямо или косвенно участвуют более 70 направлений национальной экономики. В строительстве используется 50% продукции промышленности строительных материалов, около 18% металлопроката, 40% пиломатериалов, более 10% продукции машиностроительной промышленности. Непосредственно строительная отрасль обеспечивает рабочими местами 6,5 млн человек (9,2% от всех трудовых ресурсов РФ), а аффилированные отрасли обеспечивают еще трудовые места для 4 млн человек (5,6%).

Высокий уровень развития жилищного фонда и закрытие потребности в качественной инфраструктуре значительно снижают уровень социальных преступлений и повышают уровень лояльности региональным органам власти. Социальные опросы показали, что более 65% покинувших РФ в период сентябрь — октябрь 2022 года не имели собственного отдельного жилья, что «облегчало принятие решения о временной/постоянной иммиграции». Средний износ жилого фонда в РФ составляет 2,5% (75,2 млн м²). Объем ввода в эксплуатацию нового жилищного фонда составит ~ 46 млн м² в многоквартирных домах в 2022 году (то есть 61,3% от аварийного фонда без учета в потребности населения в улучшении жилищных условий). Обновление жилого фонда происходит не равномерно. На 11 наиболее экономически развитых регионов РФ (Москва, Московская область, Краснодарский край, г. Санкт-Петербург, Ленинградская область, Свердловская область, Новосибирская область, Республика Башкортостан, Тюменская область, Ростовская область, Республика Татарстан) приходится 62% объема площадей застройки в 2022 году. При этом в 7 регионах (Ненецкий АО, Республика Ингушетия, Чукотский АО, Камчатский край, Магаданская область, Еврейская АО, Мурманская область) строительство многоквартирных домов вообще не ведется или не превышает 3 тыс. м² в год. Спрос и предложение на рынке недвижимости Платежеспособный спрос на рынке недвижимости распадается на потребительский (то есть приобретение с целью дальнейшего использования) и инвестиционный (то есть использование недвижимости как актива для последующего получения прибыли). Согласно исследованиям экспертов, к 2022 году в крупнейших городах РФ соотношение потребительского и инвестиционного спроса было в пропорции 40% на 60%. Превентивными показателями динамики потребительского спроса выступают:

Коэффициент доступности жилья (количество лет, необходимых семье, состоящей из трех человек, двое из которых имеют постоянный среднедушевой доход по РФ, для приобретения стандартной квартиры общей площадью 54 м2; при этом важно отметить, что все заработанные деньги будут тратиться только на приобретение квартиры) по России. Необходимый срок накопления для приобретения недвижимости вырос за 2022 год с 4,1 года до 4,5 лет (10%). За период с 2018 года увеличение необходимого срока накопления на квартиру составило 180%. Эффективная процентная ставка. Средняя ставка по ипотечным кредитам в текущем году значительно снизилась до 3,68% (снижение на 2,32 п.п. по сравнению с прошлым годом), что объясняется активным субсидированием ипотеки со стороны девелоперов.

Анализ экспертов показывает, что потенциал льготной ипотеки по стимулированию спроса на недвижимость даже в условиях продления программы Банком России на 2023 год практически исчерпан. Негативная динамика коэффициента доступности жилья и исчерпанный ипотечный потенциал снизят потребительский спрос в 2023 году. Инвестиционный спрос является производным от потребительского спроса и выступает катализатором динамики цен на недвижимость, то есть ускоряет их рост в период экономического подъема и острой фазы кризиса, а в период затяжной депрессии — усугубляет их падение. Превентивными показателями инвестиционного спроса являются:

Индекс ожидаемых изменений экономической ситуации в России (во 2‑м квартале 2022 года составил –23%, в 3‑м квартале составил –14%). Индекс благоприятности условий для крупных покупок (во 2‑м квартале 2022 года составил –46%, 3‑м квартале составил –35%). Изменение уровня располагаемой денежной массы у обеспеченных слоев населения. По прогнозу Центробанка отток капитала из России в 2022 году составит рекордные $243 млрд (в 3 раза больше, чем в 2021 году). Значительным источником данных средств эксперты называют уменьшение остатков на счетах клиентов VIP-сегмента в отечественных банках. Альтернативная доходность иных доступных инвестиционных инструментов. Рост цен на недвижимость в феврале 2022 года в городах-миллионниках составил в среднем 20–25% за месяц, что по сравнению с иными активами является ярким инвестиционным решением. Максимальная процентная ставка по депозитам в феврале 2022 года выросла до рекордных за последние 10 лет 20,5%, собрав в банковском секторе свободные денежные средства. Далее наблюдалось поэтапное снижение максимальной процентной ставки по депозитам до 7%, высвобождая денежные средства и стимулируя их переток в иные активы (включая недвижимость). Дальнейшее значительное снижение процентной ставки по депозитам в 2023 году в условиях роста инфляционных ожиданий и ужесточения монетарной политики Банка России со стороны инвесторов не ожидается. Акции крупнейших Российских эмитентов в феврале упали на 50–70% без существенного ухудшения реального состояния бизнеса, а с марта демонстрируют разнонаправленную динамику, отражая скрытый потенциал к росту. Иностранная валюта в начале года показала резкий рост до 120 руб./$, после чего было поэтапное укрепление рубля до коридора в 55— 65 руб./$. Дальнейшая динамика рубля по отношению к мировым валютам не очевидна. Таким образом, после политико-экономических шоков в начале 2022 года у большинства финансовых активов существует значительный потенциал к росту в 2023 году, что привлекает к ним внимание инвесторов в ущерб заинтересованности приобретать менее ликвидную недвижимость.

На рынке недвижимости потенциал платежеспособного потребительского и инвестиционного спроса в 2023 году значительно ниже, чем в 2022 году. Дополнительным стимулом к снижению совокупного спроса на недвижимость является низкий темп роста стоимости аренды (как альтернативы на потребительский спрос и драйвер инвестиционного спроса). За 2022 год стоимость аренды недвижимости в крупнейших городах выросла на 5% (что значительно ниже уровня фактической инфляции). Дополнительным фактором падения спроса на недвижимость в крупнейших городах РФ стал уход из России международных инвесторов в связи с политическими рисками и финансовыми ограничения после февраля 2022 года и отток населения в сентябре в связи с мобилизацией. Предложение на рынке недвижимости также распадается на две части (что обосновывается длительным сроком полезного владения объектом недвижимости): первичный рынок (33,7%) и вторичный рынок (62,3%). Цена предложения определяется более ликвидными объектами, то есть изменением цены на первичном рынке. Опыт отечественного рынка недвижимости показывает, что вторичный рынок подстраивается под изменение среднего уровня цен на аналогичные объекты первичного рынка (с учетом амортизации) в течение 2–4 следующих месяцев. В 2022 году за период с января по октябрь введено 33 576 тыс. м² в многоквартирных домах, что на 6% больше, чем за аналогичный период 2021 года. Увеличение объема предложения сопровождается снижением количества проданных объемов на 16% (в ноябре 2022 года продано 33,9 против 40,3 тыс. м² в ноябре 2021 года). Аналогичное отставание накапливалось на протяжении всего 2022 года. В результате наблюдается нарастание непроданных площадей с 36% в ноябре 2021 года до 40% в ноябре 2022 года (объем непроданных площадей в ноябре 2021 года — 35 038 тыс. м².; в ноябре 2022 года — 40 065 тыс. м²). Резкий рост непроданных объемов наблюдается в г. Москве (с 35% в 2021 году до 42% в 2022‑м), г. Санкт-Петербурге (с 36% до 43%), Тюменской области (с 33% до 40%), Новосибирской области (с 36% до 42%). Наибольшие опасения для устойчивости рынка недвижимости вызывает накопление нереализованных объемов недвижимости со сроком сдачи до конца отчетного года (21% в ноябре 2022 года против 17% в ноябре 2021 года) и на следующий год (рост с 33% до 40%). Разница в стоимости заемных средств в связи с льготной ипотекой на первичном и вторичном рынке (6,6% на первичном рынке против 10,8% на вторичном рынке) провоцирует канибализацию спроса вторичного жилья со стороны первичного рынка. Средний срок экспозиции недвижимости на вторичном рынке вырос с 56 дней в яваре 2019 года до 65 дней в ноябре 2022 года (16%). Антирекорд пришелся на сентябрь 2022 года, когда средний срок экспозиции составил 97 дней. В результате цена на вторичную недвижимость с мая 2022 года опустилась на 9%, а дисконт (то есть разница цены по объявлению и фактической цены продажи) составил в ноябре 14–15%. При этом средняя цена на объекты недвижимости в РФ сохраняется крайне высокой — 137,9 тыс. руб./1 м² в ноябре 2022‑го, что на 27,3% выше аналогичного периода 2021 года (108,3 тыс. руб./1 м²). Сохранение завышенной цены на недвижимость при явно неблагоприятной конъюнктуре рынка во многом объясняется тем, что на первичном рынке действует принцип маховика цен, то есть ситуации, когда рост цен происходит быстрее, чем их снижение, о чем будет написано позже. Большинство сделок на вторичном рынке совершаются с привлечением риелторов, которые не обладают глубоким пониманием среднесрочных рыночных тенденций, а заинтересованы в ускорении сделки за счет скрытой дискриминации интересов одной из сторон (в период экономического благополучия и кризиса — стороны покупателя; в период депрессии — стороны продавца). В настоящий момент отсутствует регламентирующая база прав и ответственности риелтора за корректное сопровождение сделки и предоставление объективной информации (по аналогии с рынком профессиональных финансовых консультантов). В 2022 году наблюдалось расхождение между фактическими объемами спроса и предложения, что будет только усиливаться в 2023 году при условии сохранения механизма ценообразования, ориентированного на интересы застройщиков. В результате к лету 2023 года будет наблюдаться перенакопление запасов сданных в эксплуатацию объемов жилой недвижимости при отсутствии спроса. Признаки финансового пузыря на рынке недвижимости Нуриэль Рубини определяет следующие четыре признака формирования пузыря в недвижимости:

стремительный рост цен на недвижимость (за период с 2018‑го по 2022 год цена на недвижимость в России выросла в 2 раза); цена недвижимости растет темпами, опережающими реальные располагаемые доходы населения (реальный располагаемый доход населения в 2022 году составляет 0,98% от аналогичного показателя 2018 года); доля ипотеки в структуре совокупного кредитного портфеля населения резко увеличивается (доля ипотечных кредитов в структуре кредитного портфеля населения выросла с 23% в 2018 году до 51% в 2022 году); низкие процентные ставки, продиктованные монетарной политикой государства (при фактической инфляции в стране 11,98% субсидируемая ставка на ипотечный кредит в 6,6–5,54% стимулировала переток избыточной доходности в сферу недвижимости).

С позиции потребительской полезности фундаментальная стоимость объекта недвижимости может быть оценена с помощью дисконтированного по времени дохода от аренды данного объекта в течение приемлемого срока окупаемости (~ 10 лет). Таким образом, фундаментальная потребительская стоимость владения 1 м2 недвижимости в крупнейших городах РФ составляет в среднем 132,2 тыс. руб./м2. Фундаментальная стоимость 1 м2 многоэтажного дома, основанная на оценке производственных затрат, в субъектах РФ (без учета районов Крайнего Севера и приравненных к ним) составляет ~ 50 тыс. руб./м2, что, по экспертной оценке, составляет 39,2% от общей стоимости на производство и реализацию жилья. Таким образом, фундаментальная стоимость составляет 129,1 тыс. руб./м2. В результате информационной асимметрии возникают предпосылки к формированию ценовых пузырей. В крупнейших городах наблюдается переоценка объектов жилой недвижимости (в среднем на 25%), а в небольших районных центрах (с населением до 500 тыс. чел.) недооценка (в среднем на 20–25% ниже фундаментальной стоимости). Наибольший разрыв между фундаментальной и рыночной ценами на жилую недвижимость наблюдается в наиболее развитых регионах РФ с наибольшим объемом застройки (см. Таб. 1), усиливая социальные и структурные риски для национальной экономики. Таблица 1. Отклонение рыночной цены от фундаментальной оценки 

Рыночная стоимость (ноябрь 2022 г., тыс. руб./1 м2) Фундамент. оценка (по стоимости аренды) ∆ Фундамент. оценка (по стоимости расходов) ∆

Краснодарский край 149,34 112,72 36,62 25% 109,84 39,50 26%

Ленинградская область 179,94 126,33 53,61 30% 137,04 42,90 24%

Москва 254,92 160,13 94,78 37% 211,04 43,87 17%

Московская область 172,70 130,68 42,02 24% 134,76 37,94 22%

Новосибирская область 117,21 93,21 24,00 20% 82,56 34,64 30%

Санкт-Петербург 208,36 170,52 37,84 18% 166,97 41,38 20%

Следующие институциональные особенности рынка недвижимости стимулируют развитие финансовых пузырей:

Неоднородность рынка. Единый рынок жилья распадается на сегменты по региональному принципу, типу застройки, целевому назначению, площади, инфраструктуре и т.д. На каждом из этих сегментов возникают свои тенденции, которые могут отличаться (а иногда и идти в противофазе) от основной тенденции. Неоднородность рынка провоцирует искажение информации о фундаментальных тенденциях и стимулирует ценовые искажения на рынке (переоценку или недооценку стоимости конкретных объектов). В качестве первоочередной меры реагирования может выступать раскрытие на безвозмездной основе оперативной и детальной первичной информации с учетом сохранения конфиденциальности о рынке недвижимости со стороны официальных органов РФ (ФСГС, ЕИСЖС и официальных порталов региональных властей). В целевой перспективе нужно создавать законодательную базу для развития института профессиональных участников рыка (по аналогии с дилерами и брокерами), которые понимали бы долгосрочные тенденции в недвижимости и могли был бы выступать поручителями по «клиринговым» операциям. Высокий входной барьер. Исходя из среднедушевого уровня располагаемого дохода и норм сбережения среднего класса в РФ, срок накопления первоначального взноса на ипотеку в городах-миллионниках для большинства населения составляет 12 лет. В результате ценовые искажения не устраняются оперативно, а накапливаются, провоцируя искаженные ожидания инвесторов. Развитие практики субсидирования процентов по ипотеке и государственное содействие в минимизации доли первоначального взноса могут снизить входной барьер для инвестиционного спроса. Иным подходом к решению проблемы высокого входного барьера является развитие инструментов распределенного права собственности на недвижимость (по примеру схем time-share). Низкая ликвидность. Высокие входные барьеры на рынке недвижимости ограничивают количество участников со стороны спроса, а со стороны предложения количество участников ограничивается олигопольным характером рынка. Кроме того, рынок недвижимости плохо оцифрован и институционализирован. В результате срок реализации объекта недвижимости может занимать от 55 до 76 дней (55 дней на однокомнатную, 65 дней на двухкомнатную и 76 дней на трехкомнатную квартиру). Для примера: период операций с ценными бумагами на цифровом рынке составляет менее 1 секунды. В настоящий момент национальные экосистемы («Сбер», ДОМ.РФ, ВТБ) развивают цифровые услуги, что повысит ликвидность недвижимости. Развитие цифровых сервисов на портале «Госуслуги» на вторичном рынке и рынке аренды также позволит повысить ликвидность объектов недвижимости. Высокие транзакционные затраты на совершение операций с объектами недвижимости. Комиссия риелтору за сопровождение сделки, документальное оформление и проверка прав собственности/обременения составляет 2–2,5% от суммы сделки. Возможное решение — повышение уровня конкуренции на рынке риэлтерских услуг за счет формирования типового перечня документов по совершению сделок с недвижимостью (в том числе на профильных государственных порталах) и создание на региональном уровне риэлтерских агентств (на основании государственно-частного партнерства), для автоматизации услуг и поэтапного снижения уровня комиссионных вознаграждений. Непрозрачность рынка недвижимости. На вторичном рынке существуют ограничения по доступности информации о правах собственности на объекты невидимости, о существующих обременениях и т.д., что компенсируется покупателями за счет оплаты дополнительных услуг риелтору и страховым компаниям. На первичном рынке возрастает риск долгостроя, частично компенсируемый аккредитивным характером финансирования, где банк выступает гарантом сохранности инвестиций. Решением для вторичного рынка является раскрытие официальной информации по правобладанию на объекты недвижимости и текущее обременение по ним. Кроме того, текущая нормативная база и правоприменительная практика требуют переосмысления в сторону защиты прав покупателей недвижимости (по аналогии с законодательством ОАЭ, Китая).

Усиливает разрыв между фундаментальной и рыночной ценой недвижимости когнитивное искажение восприятия недвижимости как якорного актива. Недвижимое имущество выступает якорным активом в силу устоявшегося стереотипа о регулярно возрастающей потребительской полезности недвижимости в динамично развивающихся регионах. Опережающий рост числа потенциальных пользователей, вызванный естественным приростом и эффектом урбанизации, по сравнению с темпом ввода в эксплуатацию объектов недвижимости, обеспечивает относительно стабильный рост цен. В период политических и финансовых потрясений якорные активы традиционного растут в цене. История кризисов в РФ за последние 15 лет подтверждает эту гипотезу. Так, в кризис 2008 года (мировой финансовый кризис, вызванный ипотечным кризисов в США) средняя рыночная цена недвижимости выросла на 63%. В 2014 году наблюдался рост на 30%. За период с 2019 по 2022 годы цена недвижимости выросла в 1,5 раза. После каждого всплеска цен в течение полугода — года происходил откат до прежнего уровня и дальнейший восстановительный рост на протяжение 2–3 лет. Структура рынка недвижимости уже содержит искажения, провоцирующие формирование ценовых пузырей (переоценки данного актива в крупнейших регионах и недооценка его в депрессивных регионах). Результат для социума — усложнение процесса управления миграционными потоками и их неравномерное перераспределение (концентрация в городах-миллионниках и отъезд из небольших городов). В результате большие массы социально незащищенных людей концентрируются в городах-миллионниках, что создает базу для социальной радикализации общества. Олигополия на первичном рынке недвижимости Первичный рынок недвижимости представляет собой пример идеальной олигополии, где крупнейшие девелоперы могут существенно влиять на ценовую политику и тренды за счет собственной ценовой стратегии, маркетинговых бюджетов и долгосрочных планов по застройке. Хотя на отечественном рынке представлено более 2400 девелоперов, но 50% объемов застройки пришлось на 109 девелоперов (5% от всего числа компаний). На 11 крупнейших девелоперов (0,5% от всех участников рынка) в 2022 году пришлось 20,4% всех площадей недвижимости и 9,5% полученных разрешений на строительство. Лидерами рынка являются группа компаний ПИК (5,7% рынка), «Самолет» (2,7% рынка), ЛСР (2,6% рынка). В региональном разрезе представительство застройщиков распределяется неравномерно. В перспективных регионах (где представлены города-миллионники) среднее значение превышает 120 девелоперов. Лидеры: Москва — 215 шт., Краснодарский край — 158, Санкт-Петербург — 135, Новосибирская область — 134, Республика Татарстан — 123. В крупнейших городах более 50% рынка приходится на 10 крупнейших компаний. В депрессивных регионах число застройщиков колеблется в районе 5–8. Антилидеры: Чеченская республика — 5; Республика Коми — 3; республика Калмыкия — 8 ; Ингушетия — 0; Чукотский автономный округ — 0. Обладая олигопольной властью и подушкой безопасности (за счет накопленной прибыли прошлых лет), девелоперы могут позволить себе использовать механизм маховика цен в условиях неблагоприятной рыночной конъюнктуры. В результате на всем рынке недвижимости ценообразование становится менее эластичным. Следующие объективные факторы стимулируют девелоперов удерживать цены:

Риск переоценки собственной капитализации и платежеспособности: квартиры являются обеспечением по кредитным линиям застройщиков, изменение рыночной стоимости приведет к переоценке стоимости обеспечения и сокращению кредитной линии, что может привести к проблемам с ликвидностью и задержке платежей собственным субподрядчикам. В результате реализуются риски задержки завершения строительства. Открытое снижение цен на недвижимость может стать триггером для инвестиционного спроса к отказу от недвижимости как якорного актива, что повышает риск валового снижения цены на актив (формирование отрицательного ценового пузыря).

В большинстве случаев строительные компании предпочитают предоставлять скрытый дисконт на недвижимость за счет софинансирования ипотеки для покупателей. Так, при средней эффективной ставки на ипотеку в РФ в 3,68% (при ключевой ставке, превышающей 7,5%) средняя эффективная ставка в городах-миллионниках составляет 2,97%:

Москва — 3,45%; Московская область — 3,10%; Краснодарский край — 3,02%; Санкт-Петербург — 2,91%; Ленинградская область — 2,37%.

В результате субсидирования льготной ипотеки со стороны застройщиков разница между ежемесячным платежом по льготной ипотеке от государства (по 6,4%) и субсидируемой застройщиками ипотеке (2,97%) составляет ~ 557 руб. на каждый м2, что на горизонте 24 лет составляет дисконт в 160,4 тыс. руб./м2. Иной инструмент скрытого снижения цен — бесплатные комплементарные услуги (чистовая отделка помещений, парковочное место, кладовое помещение и т.д.). Совокупная стоимость комплементарных услуг может составлять до 25% от стоимости объекта недвижимости. 1 июля 2019 года в РФ были введены новые требования к финансированию долевого строительства, разделяющие финансовые потоки от дольщиков, которые хранятся на эскроу-счетах в крупнейших банках страны, и кредитные средства, выделяемые в основном по схеме проектного финансирования. Сегодня более 89% объема первичного рынка реализуется с использованием счетов эскроу. Введение данного механизма, с одной стороны, повышает прозрачность сделок на первичном рынке и защищает интересы покупателей, а с другой — повышает нагрузку на финансовую систему в случае системного банкротства крупнейших девелоперов. Так, обязательства 10 крупнейших застройщиков в 2020 году превышали собственный капитал в 2,25 раз, а выплаты на погашение кредитных обязательств (включая проценты) составили ~ 46% от совокупной прибыли компаний (без учета иных расходов на непосредственную операционную деятельность, то есть само строительство многоэтажных домов). Также введение эскроу-счетов повысило концентрацию монопольных сил в отрасли, так как только известные компании смогли получить относительно беспроблемный доступ к кредитным средствам в банковской сфере и обеспечить приток более выгодных заемных средств за счет эмиссии облигационных займов на рынке ценных бумаг. Текущие и глобальные тенденции Платежеспособный спрос на рынке недвижимости в 2022 году сократился и с высокой вероятностью продолжит сокращаться в 1-м полугодии 2023 года. С другой стороны, предложение на первичном рынке растет за счет ввода в эксплуатацию объемов жилой недвижимости, по которой работы начались еще в 2019–2020 годах. Наблюдаемый разрыв между спросом и предложением не компенсируется снижением цены в силу олигопольного характера рынка первичной недвижимости, применяющего механизм маховика цен, и инертности вторичного рынка недвижимости. В результате накапливается избыточный объем жилых площадей на заключительном этапе строительства. Ключевым драйвером роста спроса на недвижимость за последние 3 года была льготная ставка по ипотеке, которая в среднем по РФ предоставляла возможность для широкого сегмента граждан РФ. При этом рост цен начался с недорогого жилья. Приток покупателей сопровождался снижением предложения в рамках перехода к использованию счетов эскроу, что привело к эффекту «бутылочного горлышка», и как результат — запуск долгосрочного ралли роста цен. 48% объема ипотечных кредитов выдается по программе субсидирования. Выдача ипотечных кредитов в 2022 году сократилась в отношении год к году (по количеству выданных кредитов на 21%, по совокупному объему на 10%). При этом наибольшее замедление наблюдается на первичном рынке, где количество выданных кредитов сократилось на 30%. Эффективная ипотечная ставка сократилась до 3,68%, что на 2,32 п.п. ниже, чем за октябрь 2021 года, и на 0,4 п.п. ниже, чем средняя ставка в июле/августе 2022 года. Ужесточаются требования к заемщикам со стороны кредитных организаций. Так, Банк России установил с 1 декабря 2022 года надбавку к коэффициенту риска по ипотечным кредитам в рублях, предоставленным на финансирование по договору участия в долевом строительстве (ДДУ), с первоначальным взносом до 10%. Величина надбавки составляет 2,0 вне зависимости от значения показателя долговой нагрузки заемщика. Сами банки пересмотрели свои риск-модели, и за период с октября по декабрь рост отказов по ипотечным сделкам составил 27%. В сентябре ипотечные сделки для лиц мужского пола в возрасте от 20 до 55 лет не выдавались. Неопределенность в продлении программы льготной ипотеки на следующий год вызвала локальный ажиотажный спрос в конце 2022 года, поддерживала текущий уровень цен и затрудняла для застройщиков расчет целевого объема спроса для запуска новых проектов. Локальный кризис, вызванный макроэкономической нестабильностью, резкой иммиграцией платежеспособного населения из крупнейших городов РФ и снижением платежеспособного спроса, усугубляется глобальными тенденциями:

Снижение спроса на коммерческую недвижимость в формате бизнес-офисов (класс А/B), связанное с переводом сотрудников крупнейших передовых компаний на удаленный формат работы. Отказ от арендуемых площадей в крупных ТЦ, что объясняется развитием электронной коммерции и поэтапным переосмыслением ценности физического присутствия (переход от концепции торгового зала в высокопроходимом месте к концепции showroom рядом с домом). Замедление темпов урбанизации и перемещение платежеспособного населения в пригороды, что объясняется развитием цифровой инфраструктуры, возможностью дистанционной работы, стремлением к экологичному образу жизни.

Риски на рынке недвижимости Фиксируя ценовой пузырь на рынке недвижимости в крупнейших городах и сопоставляя динамику спроса и предложения, можно спрогнозировать негативный сценарий в 2023 году. В рамках данного сценария предусматривается сохранение уровня цен, значительно превышающего показатели декабря 2019‑го — января 2020 года. Ажиотажный спрос, вызванный слухами об отмене субсидий по ипотеке с января 2023 года, полностью исчерпал спрос на первый квартал 2023 года. Данный сценарий предполагает сохранение низких располагаемых доходов населения, отсутствие поддержки и контроля за состоянием девелоперов со стороны государства, сохранение негативного внешнеполитического и инвестиционного фона. В результате можно прогнозировать перенакопление непроданных объектов недвижимости на первичном рынке крупнейших городов, что приведет к «затовариванию» рынка недвижимости. Отсутствие регулярных финансовых поступлений у региональных небольших девелоперов спровоцирует истощение у них запаса ликвидности и, как результат, невозможность обслуживания собственных кредитных обязательств. В результате кредитные организации будут вынуждены изъять в качестве залогового обеспечения объем недвижимости на балансе должников. С учетом текущего состояния строительства (объем введенного в эксплуатацию жилищного фонда составляет ~ 20% от всего фонда недвижимости на балансе девелоперов) кредитные организации будут стремиться оперативно реализовать на аукционе уже достроенное жилье для завершения строительства следующей очереди площадей. Учитывая, что средний дисконт на недвижимость под обременением, выставляемой на аукцион, составляет 20–30%, можно ожидать корректировки цен на недвижимость, особенно в крупнейших городах с большим объемом застройки. Резкое снижение цены на недвижимость в условиях политической нестабильности и социально-экономической напряженности вызовет корректировку рыночной стоимости уже эмитированных девелоперами облигационных займов и сократит доверие к новым эмиссиям. В результате девелоперы лишаться доступа к финансовым активам на рынке ценных бумаг. Корректировка цен на недвижимость (как залог обеспечения) спровоцирует пересмотр кредитных лимитов по ипотечным сделкам и проектному финансированию девелоперов. Банки с высокой степенью вероятности потребуют от застройщиков и ипотечных клиентов возмещения разницы между объемом выданного кредита и скорректированным с учетом новой стоимости залога кредита. Источником средств для физических лиц (с учетом сокращения располагаемых сбережений в 2022 году) будут деньги микро-кредитных организаций и потребительские кредиты. Процентные ставки по данным кредитам в среднем на 8–14 п.п. выше, чем по ипотеке. В результате возрастет объем кредитной нагрузки на население и участятся случаи банкротства заемщиков. Недвижимость, принадлежащая должникам, также будет выставлена на продажу, увеличив переизбыток предложения. Для девелоперов сокращение кредитной линии в условиях недоступности средств с финансовых рынков грозит риском выхода на техническое банкротство, что приведет к сокращению сотрудников, срыву действующих контрактов и обязательств. Утвержденные региональные и федеральный бюджеты не предусматривают такого объема стабилизационных выплат, чтоб поддержать весь рынок. В результате небольшие и средние девелоперы покинут рынок первичной недвижимости, а уровень олигопольной власти на рынке только возрастет. Прогнозируемый объем сокращений в сфере недвижимости может достигнуть 3% от трудоспособного населения РФ, занятого в экономике. С учетом высокой доли мигрантов в данной сфере бизнеса и их низкой социальной защищенности в крупных городах во 2‑м полугодии 2023 года прогнозируется рост преступности и социального напряжения. В результате переноса срока на первичном рынке могут истечь сроки по эскроу-счетам, и к застройщикам вернется значительная доля уже проданных объемов недвижимости (по оценкам экспертов, доля недвижимости со сжатым сроком закрытия эскроу-контрактов во 2‑м полугодии 2023 года достигнет 43%). Соответствующие потрясения являются и значительным стресс-тестом для финансовой системы. Доля застройщиков в кредитном портфеле банков составляет 8%, порядка 9% приходится на ипотечные кредиты. Результатом ожидаемых потрясений в строительной отрасли будет нормативное увеличение резервов по кредитному портфелю банковского сектора. Часть небольших банков могут выйти в красную зону по показателям достаточности собственного капитала и попасть под риск лишиться лицензий. Сформированный за 2017–2021 годы фонд консолидации банков был в значительной доле потрачен на поддержание банковского сектора с февраля 2022 года и может не выдержать новой нагрузки, что ставит под риск устойчивость финансовой системы. Существует отдельный долгосрочный риск, связанный с технологической особенностью рынка первичной недвижимости, — объективный временной лаг между изменением спроса / конъюнктурой и обеспеченным предложением. Среднее время ввода в эксплуатацию многоквартирных домов составляет ~ 49 месяцев (c момента получения разрешения). При принятии решения о запуске строительства девелопер принимает решение на основании текущей ситуации. Уже сейчас наблюдается резкое падение объемов запуска строительства, что отразится на объемах доступного жилья через 3 года. Так, объемы строящегося жилья в Московской области и Санкт-Петербурге снижаются (запуски уступают объему ввода) и почти сравнялись с уровнем в Краснодарском крае. Остановка запуска новых проектов в связи с негативной конъюнктурой летом 2023 года отразится резким дефицитом на жилье в 2025–2026 годах. Методы реагирования Для нивелирования описанного негативного сценария требуется эффективное взаимодействие государства и крупнейших девелоперов. Первоочередной задачей является поэтапное сдувание ценового пузыря при компенсации спроса на невостребованные квартиры. По примеру программы Великобритании 2017 года, возможна реализация схемы, когда невостребованные объемы жилья выкупаются государством по заниженным ценам в целях реализации социальных программ. Важно отметить, что цены закупки со стороны государства должны быть значительно ниже рыночной цены (на уровне фундаментальной стоимости 1 м2), а условия выкупа — обязательными и явно ориентированными на ускорение реализации объемов недвижимости на первичном рынке. Приобретенная недвижимость может использоваться для целей долгосрочной безвозмездной «аренды» социально незащищенным категориям граждан, а период «аренды» рассматриваться как время для адаптации и интеграции данных граждан в общество. Данная программа, с одной стороны, не стимулировала бы рост цен на открытом рынке, а поддерживала бы минимальный уровень ликвидности для девелоперов для избегания системного кризиса. С другой стороны, социальная аренда не подрывает ценообразование на рынке вторичного жилья, не становится дополнительным конкурентом для частных арендаторов и не снижает инвестиционный спрос. Более жесткий подход к снижению цен на рынке недвижимости, примененный в США, заключался в установлении максимальной стоимости строительных материалов и импортируемых технологий, а также аудит формирования добавленной стоимости со стороны девелоперов. В качестве рыночного, а не директивного механизма можно использовать прогрессивную налоговую ставку на цены недвижимости, превышающие социально-приемлемые уровень, делающий формирование ценового пузыря экономически не целесообразным. Иным направлением решения отложенного на 2025–2026 гг. дефицита новых объектов недвижимости является создание ГЧП (государственно-частное партнерства) как инструмента социально-экономической политики в жилищном строительстве. Субъектами партнерства от лица публичной стороны будут выступать органы государственной власти или местного самоуправления, а от частного — бизнес-структуры. При этом особенностью функционирования партнёрства должен стать приоритет в достижении общественно значимых целей. Исследование особенностей организационно-экономического механизма государственно-частного партнерства выявило ряд важных аспектов. Для бизнеса участие в проектах, относящихся к компетенции государства, — это возможность войти в сферу с низким уровнем конкуренции, потенциалом роста. Размеры сектора жилищного строительства позволяют бизнесу использовать эффект экономии от масштаба. Также долгосрочный характер отношений с властными структурами может дать частному партнеру возможность обеспечения привлекаемых кредитных средств, потенциал загрузки собственных производственных мощностей и долгосрочного снижения издержек, что в конечном итоге отразится на стабильности его существования и защиты от кризисов при нестабильной экономической конъюнктуре. Развивая проекты в партнерстве с региональными властями, частный партнер получает исключительный ресурс — поддержку и содействие власти.