Рынок складов в Москве ждут рост и падение. Почему это переживут не все

Складской рынок московского региона переживает время повышенного спроса и рекордно низкой вакансии. Захар Вальков, исполнительный директор Radius Group, рассказал, почему это не навсегда и что может повернуть тренд вспять.

Давать прогноз по ситуации на складском рынке - дело в нынешних условиях неблагодарное. В начале 2020 года логика здесь сломалась, и ее до сих пор не починили.

В связи с этим имеет смысл обратиться к азам и рассмотреть основные факторы, влияющие на развитие рынка.

Взлет и риск падения

Объем купленных и арендованных складов поставил рекорд в 2018 году. Небольшое примечание: было приобретено и арендовано 1,6 млн кв. м складских помещений, что на 33% выше показателя 2017 года.

Затем, в 2019 году, рынок откатился до 1,56 млн кв. м. Но в 2020-м поставил новый рекорд (2,12 млн кв. м), который по итогам 2021 года будет побит. Если следовать логике волнообразности рынка, в 2022-м должен быть спад до 1,5 млн кв. м за год (что в сумме все равно много), но это чисто математическое предположение. Обычно при стабильном спросе, если в этот год (2018-й или 2020-й) поставлен новый рекорд, то, как правило, это следствие переноса сделок с прошлого года и своевременного закрытия новых. То есть при стабильном рынке рост достигается за счет отсутствия "отложенного спроса" за период - "все, кто договаривался", закрылись.

Сейчас же развитие основных потребителей складов, наоборот, говорит нам о том, что спрос в 2022 году может составить более 3 млн кв. м. При этом спекулятивное строительство за спросом явно не поспевает, общий его объем может составить порядка 0,8-1 млн кв. м, и этого будет мало. Тем не менее с учетом проектов под клиента совокупный ввод может достичь рекордных 2 млн кв. м.

Но не стоит открывать шампанское ни сейчас, ни по итогам 2022 года, потому что помимо чистых спроса и предложения есть еще и "суровые" реалии строительства. Девелоперы работают в условиях, когда доходность сильно снижена: себестоимость строительства за последние полтора года (с сентября 2020 года) выросла, по разным оценкам, более чем на 50%. Это самый высокий показатель роста стоимости за последние пять лет. При этом ставки аренды с начала года выросли примерно на 10-12%. Растет и стоимость кредитования.

Кроме того, на ситуацию влияют и другие важные факторы: дефицит персонала, ставка дисконтирования.

Помимо страновых рисков (+5 п.п. в ставке дисконтирования, оценочно), инфляционных (+2) и прочих мелких (еще +2) у нас добавляется риск роста себестоимости строительства (+2), риск повышения ключевой ставки (+2), риск по рабочей силе (+1). В этой упрощенной схеме ставка капитализации склада должна равняться примерно 15-17%. Для девелопера это значит, что окупаемость может как сократиться до 6-7 лет, так и увеличиться до 15. А поскольку игроки этого рынка уже пережили не один кризис, на неоправданный риск они идти не готовы.

Кстати, обновления ставки дисконтирования, а соответственно, и капитализации мы не видели с конца 2019 года. А она оценивает основные риски для конкретного рынка. Она напрямую влияет на ставку капитализации объекта. Эти два индикатора, по сути, дают девелоперу базовый прогноз по рискам и окупаемости для нового объекта.

Судя по заявленным проектам, профессиональные девелоперы складского рынка построят порядка 20% от всего спекулятивного ввода (для розничной реализации, а не под конкретного клиента) в 2022 году. Остальное будут строить девелоперы из других сегментов "на хайпе". Поэтому высока вероятность, что к 2025 году мы получим пустующие склады непрофессиональных девелоперов, на которые уже будет нормальный дисконт, а средние ставки будут опять снижаться на фоне высокой вакантности. Но откуда она возьмется - может возникнуть вопрос. Разберемся дальше.

Коварная роль онлайн-ретейла и инвестиционный пузырь

В 2022 году ключевую роль будут так же играть онлайн-ретейлеры, но в этом есть определенный риск. К 2023-му (максимум к 2025-му) интернет-магазины упрутся в потолок. Не в том смысле, что перестанут расти, а в том смысле, что замедление темпов роста приведет к сжатию инвестирования в этот сегмент, а за счет операционной деятельности они вряд ли смогут выйти в плюс. Именно поэтому они все сейчас и борются за лидерство. Первому достанется новый кеш, а второму и третьему - уже не факт. То есть через 2-4 года мы можем получить ряд слияний и поглощений в сегменте e-commerce, после чего вброс на рынок 1-2 млн кв. м складской вторички вдобавок к тем 2-3 млн кв. м, которые и так в эти сроки планируется ввести.

В то же время пузырь присутствует и в инвестициях. Средняя стоимость квадратного метра в старых складах уже достигает 60 тыс. руб., это в два раза выше, чем за тот же склад два года назад.

Реформирование онлайн-торговли, к которому мы скоро придем, снизит ставки, а инвесторы могут оказаться у разбитого корыта. Но здесь, конечно, стоит оговориться, что ставки снизятся не относительно сегодняшнего уровня (около 4,8-5 тыс. руб.), а относительно пика, которого мы можем достичь уже к концу 2022-го - началу 2023 года, - около 6-6,2 тыс. руб. за 1 кв. м в год.

Дефицит рабочей силы

Еще одним сдерживающим фактором является рабочая сила. Склады уже сейчас конкурируют за сотрудников не только между собой, но и с сервисами доставки. При этом работа на погрузчике, требующая опыта и квалификации, оплачивается зачастую меньше, чем работа курьера.

Поэтому одним из вызовов 2022 года станет кадровый вопрос. В Москве есть спрос на сотрудников, но не каждый москвич в детстве мечтал стать кладовщиком в "Яндекс.Маркете". Это, конечно, не девелоперская боль, это боль арендаторов. Но тот же арендатор может задуматься: зачем мне новый или увеличенный склад, если я не могу найти сотрудников на этот?

Девелоперская боль

Но самое главное - ставка рефинансирования. За год ключевая ставка ЦБ поднялась с 4,5 до 7,5%. Рубеж 8% она, по прогнозам экспертов, пробьет уже в следующую сессию. Это означает кредитование в девелопменте под 10-15%. Как говорим мы у нас на складе, "ситуация сомнительная".

Наиболее верная девелоперская стратегия развития при таких факторах - стратегия последовательного поступательного развития. То есть строительство и вывод на рынок относительно небольших блоков.

Обязательным станет мониторинг ситуации на рынке, регулярная оценка экономики проекта на всей стадии его реализации.

На самом деле именно этим сейчас и занимаются институциональные девелоперы, которые, несмотря на высокий спрос и отсутствие достаточного предложения, не спешат строить в значительном объеме новые спекулятивные площади.

В будущем, чтобы работать в существующих реалиях рынка и не сводить к нулю и без того не самую привлекательную доходность проектов, надо понимать, каким будет стабилизационный горизонт ставки рефинансирования, как сформировать справедливую стоимость актива и находить баланс арендной ставки. Сейчас на рынке выигрывают только проекты, при реализации которых все процессы были выстроены максимально эффективно.