Кристина Томилина: «Квартиры исторического фонда в центре Москвы — это ликвидный продукт»

Прекрасные классические особняки XIX века, доходные дома с изысканным декором в стиле модерн, сталинские основательные здания – облик Москвы формируют именно они. Поэтому неудивительно, что недвижимость с историей, квартиры в домах – памятниках архитектуры всегда будут привлекать своего покупателя. О них мы расспросили Кристину Томилину, директора департамента продаж городской недвижимости Savills в России.

Кто интересуется историческими квартирами, какая категория клиентов?

Интерес покупателей к историческим домам в центре характерен для всех крупных мировых столиц. Не стала исключением и Москва, где даже в самые непростые с экономической точки зрения времена этот вид недвижимости остается востребованным и ценителями, и инвесторами, и теми, кто непременно хотел бы жить в центре. Нередко такие дома расположены в наиболее престижных и востребованных и районах центра, например, таких как Патриаршие пруды, Арбат, Тверская улица, Китай-город, Чистые пруды и др.

Покупают исторические квартиры обычно два типа клиентов. Первые – это инвесторы, которые ищут только «убитые» квартиры, не переоцененные за счет ремонта.

После приобретения они ремонтируют квартиру, подъезд, если необходимо, и перепродают с существенной маржой.

Второй тип клиентов – это люди, приобретающие квартиру для себя. В период экономической нестабильности у них при обмене валюты на рубли наконец-то стало хватать на бОльшую квартиру в самом центре, и они готовы этим воспользоваться. Зачастую такие клиенты продают свое жилье в менее престижной локации либо меньшей площади и на вырученные деньги приобретают квартиру с лучшим расположением или большего размера.

В чем особенность такого фонда?

Сейчас в пределах Бульварного кольца имеется более 700 квартир исторического жилого фонда. И особенность таких квартир том, что около 70% всех предложений располагается в зданиях –памятниках архитектуры. Если здание является памятником, то продать квартиру в этом доме практически невозможно. А если и возможно, то на нового владельца накладываются различные обязательства, которые позволяют осуществлять лишь такие ремонтные работы, которые не изменяют особенностей дома. Кроме того, памятники архитектуры не реставрируют в течение десятков лет, и их жители фактически являются «заложниками» статуса своего дома.

Фото: Savills

Однако некоторые виды памятников архитектуры практически не доставляют жителям неудобств и проблем. Сюда относятся различные объекты архитектурной и исторической значимости. К этой категории, к примеру, относятся дома, в которых жил известный государственный деятель, писатель или ученый. На таких домах обычно висит уведомляющая об этом мемориальная доска. Как правило, в этих случаях управляющая компания основательно заботится о доме, и стоимость квадратного метра здесь действительно может доходить до 900 000 рублей. В таких домах сделки возможны без ограничений, и иногда есть возможность приобрести даже ту самую квартиру, в которой когда-то проживал известный деятель.

Каковы цены на такие квартиры в центре Москвы?

В основном средняя стоимость квартиры без ремонта в старом фонде составляет $4−5 тысяч за кв. м. Разумеется, бывают исключения в виде особо популярных домов в старом фонде (например, Романов пер., дома 3 и 5), либо объектов, имеющих панорамные виды на какие-либо значимые памятники Москвы. В таких случаях цены могут значительно отличаться.

Цена предложения, по нашей практике 2015−2016 годов, отличается от цены сделки в среднем на 5% в рублях и на 10−15% в долларах.

Что касается факторов, способных снизить цену метра в таких домах, это, прежде всего, ветхое состояние самого дома, протечки крыши или затопленные, сырые подвалы, деревянные перекрытия, которые ни разу не ремонтировались с момента постройки дома. Подъезд не оказывает столь большого влияния на стоимость квартиры, т. к. многие понимают, что его можно привести в надлежащее состояние. А вот если подъезд узкий, с невысокими потолками, маленькими пролетами и крошечным лифтом (если он вообще есть), то это может стать серьезным аргументом для снижения стоимости квадратного метра.

В настоящее время минимальный бюджет приобретения качественной квартиры с отделкой в историческом жилом фонде в пределах Бульварного кольца составляет 10,3 млн руб. (однокомнатная квартира 34 кв. м в Хитровском переулке). А вот наибольшие бюджеты сделок имеют место в случае продажи уникальных, действительно редких предложений, например, для объектов в Романовом переулке. Они чаще всего не превышают 800−900 тыс. руб./кв.м.

Насколько в целом интересны исторические квартиры в плане инвестиций?

Квартиры исторического фонда, расположенные в центре Москвы, – это ликвидный продукт, причем не только на рынке продаж, но и на рынке аренды. Такие параметры, как выгодное расположение, близость к офисным центрам и лучшим объектам инфраструктуры, в том числе школам, неизменно востребованы арендаторами. Например, качественные многокомнатные квартиры в районе Чистых прудов и Китай-города, поблизости от французского лицея, не всегда просто арендовать даже сейчас. Как известно, почти 80% арендаторов элитного жилья в Москве – иностранцы, которые практически в 100% случаев выбирают квартиры в исторических домах.

У данного сегмента рынка есть огромный потенциал для развития, и он представляет большой интерес для девелоперов.

Преимущественно интересные предложения будут появляться в пределах Садового кольца в переулках рядом со Сретенкой и Цветным бульваром, вблизи Чистых прудов, в районе Замоскворечья после проведения капитального ремонта и реновации ветхих зданий. Примечательно, что в большинстве случаев это будет предложение квартир, а не апартаментов. По нашей оценке, в ближайшие два года в продажу может поступить не менее 50 тыс. кв. м такого жилья. При условной средней площади в 100 кв. м это 500 новых квартир.

Единственным недостатком таких проектов (но не всех) будет являться отсутствие подземного паркинга, при этом по цене они будут сопоставимы с предложениями «старого» жилого фонда в ближайшем окружении.

Фото: Savills

Как правило, при появлении на рынке нового проекта элитной застройки происходит отток части спроса в сторону этого проекта. Но на данный момент действительно качественных проектов с рыночными ценами в Центре выводится крайне мало, что способствует увеличению продаж на вторичном рынке. Более того, многих клиентов сдерживают отложенные сроки въезда в квартиру при покупке в новостройке, тогда как на вторичном можно сразу сделать ремонт и жить. Поэтому в целом появление нового проекта в районе не снижает стоимость вторичного лота, а иногда даже «подтягивает» цены за счет нового элитного соседства.

Можно привести какие-то расчеты, чтобы понять, насколько эти вложения выгодны?

Один из наших клиентов в 2008 году купил многокомнатную квартиру в одном из переулков неподалеку от Тверской улицы. На тот момент ее цена составляла $5500 за кв. м. Квартира площадью 235 кв. м располагалась на 5 этаже исторического дома начала 20 века и не нуждалась в ремонте. Новый владелец быстро сдал квартиру в аренду, получив прекрасную доходность – 9% годовых. Сегодня, по нашим оценкам, ее цена составит не меньше $7000 за кв. м (по текущему курсу, который сильно отличается от курса 2008 года).

Сейчас весьма и весьма благоприятный период для приобретения исторических квартир.

Есть возможность найти действительно очень интересные с точки зрения цены варианты. В этой связи вспоминается одна из квартир на Сретенке, которая была продана через нашу компанию не так давно. Речь идет о бывшей коммунальной 7-комнатной квартире площадью 187 кв. м, где требовался полный ремонт. У этой квартиры, однако, была особенность – над ней располагалась ротонда, которую была возможность присоединить (она принадлежит городу). Площадь квартиры при этом существенно увеличивалась. Но самой интересной особенностью была цена – $3000 за кв. м. Заметим, что по такой цене до кризиса с трудом можно было купить квартиру в панельном доме в спальном районе столицы.

Фото: Savills