Торговля в Краснодарском крае идет в гору

Рынок недвижимости Краснодарского края не ограничивается только жильем, хотя о нем и говорят чаще всего. Сегодня мы решили узнать о том, как чувствует себя рынок торговой недвижимости края и за комментариями обратились к генеральному директору консалтинговой компании MACON Илье Володько.

Илья, расскажите немного об истории сегмента торговой недвижимости на Кубани

До начала двухтысячных годов в Краснодарском крае отсутствовал организованный рынок торговой недвижимости. Существовавшие на тот момент торговые центры относились к некачественному сегменту. Первый толчок в развитии качественного этого был дан в 2003 г., когда в Краснодаре была введена первая очередь ТРЦ «Красная площадь», арендопригодная площадь которой составила 23 тыс. кв. м.

Активное развитие рынка торговых центров началось тремя годами спустя с 2006 по 2011. В Краснодаре появились такие крупные объекты, как «Меридиан», «Галерея», «Галактика», «СБС Мегамолл», а также были введены еще две очереди «Красной площади». В этот период первые качественные объекты также появились в Новороссийске («Красная площадь»), Сочи («Олимп») и Туапсе («Красная площадь»).

В последующие за этим четыре года локальный рынок края продолжил свое активное развитие, прирост предложения составил порядка 0,7 млн. кв. м. В указанный период значительно расширилась география появления крупных ТЦ – новые качественные объекты были открыты сразу в 5 городах края (Краснодар, Сочи, Анапа, Армавир, Новороссийск). К наиболее крупным объектам данного периода можно отнести ОZ Mall (Краснодар), «МореМолл» (Сочи) и «Красная площадь» (Армавир).

Вот вы говорите о качественных объектах, а что это значит для простого человека?

Некачественный сегмент, который преобладал в начале двухтысячных – это, в большинстве своем, переформатированные под торговлю советские административные здания.

В свою очередь качественные объекты это изначально спроектированные и построенные в качестве торгового, торгово-развлекательного или многофункционального центра. Также важной характеристикой такого объекта выступает профессиональное управление, планирование и подбор пула арендаторов в соответствии с какой-то концепцией, наличие якорных арендаторов. Качественные площади не могут существовать без собственного паркинга.

С понятиями разобрались. А сколько на сегодняшний день в крае таких объектов?

По нашим данным в Краснодарском крае насчитывается 30 качественных торговых центров в 7 городах: Краснодар, Сочи, Новороссийск, Армавир, Анапа, Туапсе, Темрюк. Их совокупная арендопригодная площадь составляет 1,2 млн кв. м.

Основная часть предложения сосредоточена в столице региона. На Краснодар приходится почти половина всех объектов, которые аккумулируют без малого две трети арендопригодной площади (724 тыс. кв. м или 62%). Крупнейшие ТЦ Краснодара – «Красная площадь», OZ Mall и «СБС Мегамолл».

Относительно широкое разнообразие качественных торговых центров отмечено в Сочи, там расположено 9 объектов, арендопригодная площадь (GLA) которых – 254 тыс. кв. м, 22% от 

общекраевой величины. Наиболее крупные из них «МореМолл» и «Олимп».

Еще одной значимой зоной является Новороссийск, где представлено 3 качественных торговых центра GLA около 92 тыс. кв. м: «Красная площадь», «Южный» и «БОН Пассаж».

Помимо вышеприведенных трех зон, единичные качественные торговые центры функционируют в Армавире, Анапе, Туапсе (везде «Красная площадь»), и Темрюке («Калейдоскоп).

Структура предложения, ставок аренды и уровня заполняемости качественных торговых центров Краснодарского края, 12.2021 г.

город

объем предложения

усредненный диапазон ставок аренды (с учетом НДС, операционных расходов, без учета расходов на оплату коммунальных услуг), руб./кв. м/мес.

средний уровень

заполняемости

число объектов

GLA объектов  

зона торговой галереи

зона якорных арендаторов

значение показателя

отклонение от среднего значения в крае

ед.

доля

кв. м

доля

среднее min

среднее max

среднее min

среднее max

Краснодар

14

46,7%

724 428

62,0%

2 277

2 458

1 161

1 277

95,1%

-1,2%

Сочи

9

30,0%

254 000

21,7%

2 609

3 332

1 829

2 606

98,6%

2,3%

Новороссийск

3

10,0%

91 500

7,8%

1 272

1 988

887

1 107

98,3%

2,1%

Армавир

1

3,3%

45 000

3,9%

1 800

1 800

600

840

99,7%

3,4%

Анапа

1

3,3%

25 000

2,1%

2 194

2 794

1 294

1 594

100,0%

3,7%

Туапсе

1

3,3%

18 000

1,5%

1 350

1 350

1 230

1 350

93,4%

-2,9%

Темрюк

1

3,3%

10 221

0,9%

600

600

600

600

82,4%

-13,9%

Итого / среднее

30

100,0%

1 168 149

100,0%

2 129

2 512

1 274

1 587

96,3%

0,0%

 Источник: собственная база объектов торговой недвижимости Краснодарского края компании MACON

А как с заполнением? Для такого объема площади нужно еще постараться найти арендаторов.

Уровень заполняемости торговых центров Краснодарского края на конец прошлого года составил в среднем 96% – это высокая величина. В Краснодаре значение показателя достигло 95%, в Новороссийске – 98%, в Сочи – 99%.

Средний диапазон ставок аренды в зоне торговой галереи составляет 2,2-2,5 тысяч рублей за квадратный метр в месяц, в зоне якорных арендаторов – 1,3-1,6 тыс. руб./кв. м/мес. Ставки аренды включают НДС и операционные расходы, но не учитывают расходы на оплату коммунальных услуг (электроэнергия, отопление и др.).

С арендой понятно, а в продаже такие объекты есть и насколько они популярны?

В нашем регионе продажа качественных торговых центров – редкая практика. Сейчас в реализации находится только один объект – ТРЦ «Галактика» в Краснодаре общей площадью 80 тыс. кв. м. Проект выставлен на торги в связи банкротством владельца. Текущая стоимость объекта оценивается в 4,7 млрд рублей. Однако торги продолжаются, и цена в будущем еще может измениться.

И последний вопрос, какие прогнозы вы можете дать для этого сегмента?

Рынок торговой недвижимости Краснодарского края оценивается как развитый, однако и потенциал для реализации новых проектов есть. К положительным предпосылкам я бы отнес тот факт, что качественные торговые центры есть только в 7 городах края, высокий уровень 

арендных ставок и наличие возможности для модификации концепций. В современных торговых объектах все большую роль будут играть общественные пространства с зонами отдыха, усиливается роль предприятий общепита, а также появляется необходимость расширения развлекательной и спортивной составляющих.