От реновации к комплексному развитию территорий. Рискните начать или не проводить

Опыт реализации строительства новых районов на месте существующей застройки, комплексной реконструкции и переустройства общественных пространств есть не только в современной России, но и во многих странах мира, бывшем СССР. Это реальная задача, при решении которой сталкиваются интересы собственников и общества, и нужно найти баланс интересов и обязательно защитить права собственности.

Влияние нигилистического отношения к институту собственности часто дороже, чем чрезмерное его отстаивание, и может оказать долгосрочное воздействие на социум. Результаты отсутствия чувства собственности и ответственности за дом можно увидеть во многих российских многоквартирных домах, где грязь и запустение начинаются сразу за дверью из квартиры. Похожая картина наблюдалась не только в России, но и в Европе в случаях отсутствия участия граждан в судьбе своего дома или района. 

Примером может быть судьба больших ансамблей во Франции, возведённых после II-й мировой войны для решения жилищных проблем граждан, прибывающих иммигрантов и заслуживших почти сразу дурную славу. На сегодня многие из этим жилых комплексов снесены или модернизированы. Можно вспомнить также опыт реконструкции Парижа под руководством барона Османа, в результате которого появился современный центр, но был практически утрачен средневековый город.

Есть и примеры несогласия граждан с предлагаемыми условиями переезда или выкупа, продажи своей собственности. Можно найти фотографии дома и полей посреди аэродрома в Японии, дом прямо на шоссе или ставший своеобразным окончанием шоссе в Китае, своеобразную архитектуру домов и торговых центров, вынужденных «обтекать» оставшиеся дома (10 домов-гвоздей, нарушивших все планы застройщиков). И это тоже позитивный пример отстаивания своих прав. Очевидно, что с течением времени компромисс будет найден, скорее всего с наследниками, но эти примеры показывают важность прав собственности и способности их соблюдать.

Решение вопросов земли и собственности было и будет всегда болезненным, но необходимость развития и понимание практической сложности для городских властей приводит к принятию специальных законов, в рамках которых происходило изъятие земли и домов при строительстве олимпийских объектов в Сочи, реновация в Москве, а сейчас предполагается этот опыт распространить шире на основе принятого в декабре 2020 года закона о комплексном развитии территорий (Федеральный закон от 30.12.2020 N 494-ФЗ "О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации в целях обеспечения комплексного развития территорий").

Понятно, что необходимость строительства новых объектов и реновации жилья существует не только в Сочи и Москве, где на это есть средства и уже сложилось понимание механизма, есть довольные и почувствовавшие себя проигравшими жители столицы. Введение особого механизма связано с решением вопросов собственности в многоквартирных домах, где кто-то хочет переехать, кто-то нет, есть приобретённые и приватизированные квартиры вперемешку с муниципальным жильём по социальному найму. А ещё вопросы по нежилым помещениям, земле под домом и придомовой территории.

Очевидно, что нужно урегулировать режим совместного владения, что до конца ещё не сделано в России. И здесь есть две крайности. С одной стороны, всегда может найтись житель, желающий переехать, а остальные довольны своими квартирами. Такое часто происходит в старых домах в приличных районах Москвы или Санкт-Петербурга, когда большинство жителей не хотят менять привычный образ жизни и могут организовать или пережить капитальный ремонт без отселения или в арендованной квартире. И с другой стороны — что делать жителям, желающим перемен и удовлетворённым условиями реновации, когда один или два жильца принципиально не желают ничего менять и сотрудничать, хотят «в покое дожить свой век в своей квартире». Причём их право понятно и должно охраняться, это частная собственность.

Получается, что сегодня возникают большие риски как при отказе от реновации (это грозит геттоизацией домов и районов, отсутствием перспектив развития, сохранением некомфортабельной застройки, появлением небоскрёбов во дворе у пятиэтажек), так и при ее проведении. Здесь риски связаны с неконтролируемой высотной застройкой, чрезмерным уплотнением жителей и социальным недовольством условиями переезда, ставшего для части граждан фактически насильственным. Применение новой практики комплексного развития территории быстро покажет проблемные точки нового закона, беда лишь в том, что испытывать их будут ни в чем не повинные собственники и жильцы. Например, в Москве можно наблюдать реализацию рисков и в отношении сносимых и переселяемых жильцов, и остающихся на своём месте в микрорайоне Камушки рядом с Москва-сити ( «Камушки» переезжают: какой дом построили по реновации напротив «Москва-Сити») и (Каменный ад «Камушек»: как столичный микрорайон стал заложником «Москвы-Сити»).

Очевидно, что меньше проблем будет при комплексном развитии территории бывших промзон. В 2021 году работы предполагаются на Осташковском шоссе (Новая жизнь «Осташковского шоссе»: что появится на территории промзоны) и Грайвороново (Промзона «Грайвороново»), но там жителей практически нет и, соответственно, нет возражений и требований собственников. 

Компромисс должен установить закон, но возникает вопрос о финансировании программы. В Москве реновация обеспечивается не только стоимостью столичной земли и возможностями продажи дополнительного жилья за счёт увеличения плотности застройки и использования рекультивированных промзон, но и потенциальной поддержкой московского бюджета. В большинстве регионов финансовая ситуация значительно хуже и за пределами городов-миллионников можно рассчитывать только на реновацию за счёт бюджета и если речь пойдёт о региональных или муниципальных средствах, то это не внушает оптимизма. Хотя одним, пусть и не самым главным из источников средств на проведение реновации может стать закон о страховании жилья от чрезвычайных ситуаций, в рамках которого могут формироваться региональные фонды превентивных мероприятий. С определенной натяжкой эти средства наряду с государственными и муниципальными источниками финансирования могут использоваться для начала реновации и строительства стартовых домов.

Очевидно, что в ряде случаев жители объединятся против переезда из своих домов, смогут осознать и отстоять свои права. В свою очередь это позволит активнее привлекать потенциал обычных горожан к выработке концепций развития города, района, все это станет своим и очень важным.
 
Александр Андреевич Цыганов
д.э.н., профессор
заведующий кафедрой ипотечного жилищного кредитования и финансовых
инструментов рынка недвижимости, Финансовый университет при
Правительстве России