ЖК «Новый Оккервиль» живет назло Варламову

Продолжая изучать новостройки Петербурга, «Общественный контроль» посетил ЖК «Новый Оккервиль» в Кудрово, который «прославил» на всю страну блогер Илья Варламов. Как оказалось, многие его жильцы тоже недовольны своим домом, но причины их недовольства совсем не те, что у Варламова

«Мне кажется, я нащупал дно! Оно теплое и мягкое...»

Пост с таким заголовком разместил 1 августа один из топовых блогеров российского «Живого журнала» Илья Варламов. С начала года он сделал несколько публикаций, в которых критиковал новостройки Петербурга и Ленобласти, но дом по адресу Кудрово, Областная улица, 1, по его мнению, стал объектом, «хуже которого построить уже не получится». Основная претензия - запредельная плотность застройки и фактическое отсутствие архитектуры.

«Общественный контроль» решил узнать, согласны ли с таким определением жители этого дома. Многие из них живут здесь уже почти четыре года. Дом сдавался очередями, и строители не только уложились в срок, на даже передавали квартиры дольщикам раньше оговоренных дат. Стоимость квадратного метра у опрошенных жителей начиналась примерно от 70 тысяч рублей и доходила до 90 тысяч. Одна из жительниц пожаловалась, что после сдачи дома ее квартира оказалась на 3% больше, и ей пришлось доплачивать 300 тысяч рублей. Причем «лишние» метры пришлись на коридор.

Снаружи

Надпись «Новый Оккервиль» на крыше дома видна издалека, и, двигаясь от станции метро «Улица Дыбенко», заблудиться сложно. К слову, двигаться можно не только на транспорте. Длина пешеходного маршрута - 1,8 км, что многим вполне по силам. Если все-таки ездить, то в часы пик пробок не избежать: Кудрово связано с Петербургом парой узких выездов, и в непосредственной близости от «Нового Оккервиля» лишь один из них - на улице Дыбенко. «Общественный контроль» уже изучал транспортную ситуацию района, когда готовил обзор ЖК «Прогресс».

Дом представляет собой сплошную замкнутую стену высотой от 20 до 27 этажей. Поначалу даже непонятно, как попасть внутрь. Но впечатление сглаживается благородной расцветке кирпичного фасада и его хорошим состоянием.

Приблизившись к дому, трудно не согласиться с Варламовым в том, что застройщик выжимал прибыль из каждого квадратного метра площади. Дом представляет собой сплошную замкнутую стену высотой от 20 до 27 этажей. Поначалу даже непонятно, как попасть внутрь. Но впечатление сглаживается благодаря расцветке кирпичного фасада и его хорошему состоянию (в бюджетных новостройках фасады зачастую начинают осыпаться сразу же после постройки дома). Впрочем, некоторые жильцы сообщили, что кирпич начинает осыпаться с фасада и тут. На торце соседнего дома граффити во всю высоту с видом Спаса-на-Крови. Тоже симпатично.

Во дворе, входы в который оборудованы калитками с домофонами, неожиданно тихо. Гигантский «колодец» с одной стороны выглядит очень просторным, с другой - сплошная стена вокруг - это, в общем-то, на любителя… Опять же - впечатление скрашивается качественными граффити, которыми покрыты трансформаторные будки и отдельно стоящие магазины рядом с домом.

Нетрудно догадаться, что двор заставлен машинами чуть более чем полностью, и все равно парковок для 3 802 квартир, конечно, недостаточно. Застройщик - компания «Отделстрой» - заявляет, что в ЖК «Новый Оккервиль» предусмотрено 8 000 парковочных мест, включая открытые парковки во дворах и вдоль домов, подземный паркинг, охраняемую парковку вдоль Областной улицы, многоуровневые надземные паркинги. Видимо, построено еще не все. Жалобы на отсутствие парковочных мест здесь в числе основных.

Впрочем, во дворе нашлось место и для нескольких достаточно больших детских площадок с современным мягким покрытием. Гуляющие на них мамы с детьми вполне довольны. На первом этаже дома - магазины, салоны красоты и прочий малый бизнес. .

Внутри

Многие жители говорят, что приняли квартиры без существенных замечаний. Но среди оставленных покупателями отзывов есть и критические. Например, специалист, оказывающий услуги в приемке, написал в 2014 году: «Помогали во вторник принимать квартиру, основные замечания: завал стены из пеноблока 35 мм, монолит на кухне завален на 22 мм, не заделаны технологические отверстия на потолке по всей квартире, нет уплотнительной резинки на створке балконного остекления, не утоплены провода над электрощитком». К сообщению приложена фотография, на которой розетка установлена мимо отверстия под нее.

«Мы купили квартиру с предчистовой отделкой, однако стяжку пришлось перезаливать. Со стеной у нас были серьезные проблемы - мы ее полностью переделывали», - рассказала «Общественному контролю» жительница Татьяна.

Наиболее характерные замечания: кривые стены, неровный пол, трещины, неаккуратно проложенные трубы и провода. Когда новоселы переехали в свои квартиры, также выяснилось, что хромает звукоизоляция (слышно, как чихнули в соседней квартире) и гидроизоляция (во время дождей протекают окна и балконы).

«По итогам приемки квартир в недавно сданном пуске порядка 90% квартир были приняты без замечаний, - отвечает на это начальник отдела продаж ИСК “Отделстрой” Николай Гражданкин. - Если какие-то замечания и выявляются, они указываются в смотровой и исправляются застройщиком в максимально оперативные сроки», - добавляет он. Повышенный уровень шума он называет субъективным мнением людей, а в случае протечек рекомендует обращаться в управляющую компанию, которая отрегулирует рамы.

В марте 2017 года житель дома Владислав написал в группе дома, что после жалобы в УК на то, что дует в щель между окном и подоконником, сотрудники компании пропенили подоконник. «С углами тоже были проблемы, просверлили стены, залили пену, вроде стало лучше», - добавил Владислав.

В двух подъездах журналисты «Общественного контроля» беспрепятственно миновали скучающих консьержей и оценили то, что называют местами общего пользования, - лестничные и лифтовые площадки. Увиденное было в целом качественным и опрятным, хотя и не идеальным. Видно, что за чистотой следят, хотя и без фанатизма. Лифты фирмы Mitsubishiе идут быстро и бесшумно. Но внутренние металлические поверхности во многих местах уже поцарапаны.

Некоторые жители говорят, что в доме часто рвались трубы, а один из них сообщил, что вскоре после сдачи дома в подвале потребовалась замена 300 метров магистральных труб. «Отделстрой» такой информацией не располагает, но утверждает, что «если что-то и требует замены, то по гарантии застройщик это устраняет».

Управляющая компания

Впервые с управляющей компанией жители столкнулись, когда получали ключи от квартир. Им предложили заплатить около 8 тысяч рублей за вывоз мусора и установку домофонов. Иначе грозились не выдать ключи. «На мой вопрос, каким образом вы определили стоимость услуг, был ли тендер, по рыночным ли ценам все это куплено, меня просто отключили от всех их каналов в социальных сетях и удалили сообщения», - рассказал «Общественному контролю» житель «Нового Оккервиля» Алексей. В итоге он платить не стал. Ключ от квартиры ему, конечно, выдали все равно, но поначалу не давали магнитный ключ от домофона. Через пару месяцев он написал заявление в УК и получил и его. Большинство остальных жителей дома с дополнительными затратами смирились.

«Что-то управляющая компания делает достаточно хорошо, на уровне. В частности, могу сказать, что уборка помещений хорошо организована, уборка двора. У меня лично нет претензий и нареканий», - признает Алексей.

Первой управляющей компанией дома стала организация «Наш дом», по мнению многих жильцов - аффилированная с застройщиком. «Отделстрой» это отрицает. В феврале 2015 года, после сдачи очередного пуска, состоялся конкурс на управление частью дома (на тот момент считалось, что дом состоит из двух корпусов) - и его выиграла УК «Инженерные системы». Передача происходила в лучших традициях жилищно-коммунальных войн с судами и визитами крепких мужчин. Прежняя управляющая не хотела отдавать «ни пяди», жители получали по две квитанции. В июне 2017 года дом сдали полностью и состоялся новый конкурс. Его выиграло ООО «УК «Наш дом - Кудрово-Сити» с теми же сотрудниками и генеральным директором, что и прежний «Наш дом».

Основная претензия к УК заключается в расчете квартплаты. «За 2015-2016 годы у нас расход холодной воды на общедомовые нужды составлял на третий пуск - это примерно одна треть нашего дома - порядка 2 тысяч кубометров в месяц, - рассказывает Алексей. - У нас площадь общедомовых помещений составляет 6 тысяч кв. метров. Вода расходуется на помывку полов и помыть руки консьержу. Получается, что на каждые 3 кв. метра общедомовой площади тратился 1 кубометр воды, тонна». По его мнению, вода через врезки шла на стройку четвертой очереди.

В разное время у жителей по квартплате получался достаточно большой разброс. Например, за однокомнатную квартиру площадью 45 кв. метров могли насчитать с отоплением, но с минимальным расходом воды 3 900 рублей. При этом за 28 кв. метров июле приходило 4 240 рублей. «У меня пришла квитанция 7 000 рублей за двухкомнатную квартиру. И это без отопления!» - жаловалась в соцсети Светлана. 7 400 рублей за «двушку» заплатила другая жительница, правда, уже с отоплением. Впрочем, большинство жителей «Нового Оккервиля» считают свою квартплату средней.

Другое дело, что за эти деньги люди часто сидят без воды. Жалоб на частые отключения много. Один из жителей подсчитал, сколько раз отключалась горячая вода в июле этого года. Вышло в общей сложности 12 отключений. Правда, в разных парадных.

«Соседи из 13-й секции! Замучились с горячей водой! Утром сливаем по 10 минут, чтобы теплая пошла! А платим, как за горячую. Да и после того, как сольем, принять душ можно, только если включена горячая вода, по факту она теплая просто. Расход дикий по счетчикам. Вызывали сантехников уже раз 5. НИЧЕГО! Приходят, потрогают полотенцесушитель, повздыхают - и все... За трешку за декабрь пришло больше 8 тысяч, отопление больше 2 500!!» - такой крик души оставила в группе дома Арина. «Услуги никакие, цены безумные», - делает вывод ее соседка по дому Анна.

Вместе с тем на качество уборки дома «Общественному контролю» жалоб найти не удалось. «Что-то управляющая компания делает достаточно хорошо, на уровне. В частности, могу сказать, что уборка помещений хорошо организована, уборка двора. У меня лично нет претензий и нареканий», - признает Алексей.

На 4 сентября в доме объявлено общее собрание собственников. Жители опасаются, что на нем УК проведет новые тарифы и узаконит «карманный» совет дома. Инициативные жители, в свою очередь, готовят ответный ход: хотят создать ТСЖ и сменить УК.

В УК «Наш дом - Кудрово-сити» не ответили на запрос «Общественного контроля» с просьбой о комментарии.

Социальная инфраструктура

Прямо рядом с домом находятся детский сад и школа. Правда, садик частный. Родители, которые не готовы платить, ищут места в близлежащих детсадах. Некоторым удается получить место в городских (Кудрово относится к Ленобласти). «Мой ребенок ходит в 124-й детский сад на Латышских стрелков, на дорогу трачу 25 мин туда и чуть меньше обратно. На общественном транспорте час туда и столько же обратно», - написал в группе «Нового Оккервиля» житель Александр.

Выйдя из дома в пешей доступности я могу: дойти до метро, закупить все необходимое, воспользоваться услугами ателье, химчистки, почты, ремонта обуви, купить путевку, отремонтировать авто, посидеть в ресторане, погулять в парке и прочее».

Со школой тоже не все гладко. «Школу построили большую, все радовались, а сейчас она работает второй год, а первоклашек там уже 10-11 классов по 30 человек (в прошлом году было по 25), а школа рассчитана на 1 600 человек», - переживает Евгения.

Поликлиника находится во Всеволожске (опять же - некоторым удается приписаться к городской, в Невском районе). В Кудрово есть детская и взрослая амбулатории. «Естественно, попасть в них - проблема, да и врачей узкоспециализированных там практически нет, за ними нужно ехать во Всеволожск», - продолжает Евгения.

В небольшом отделении почты, прямо на первом этаже дома, все время очередь, отмечают жители. Корреспондент «Общественного контроля» убедился в этом своими глазами.

Про дороги говорилось выше, а в остальном претензий у жителей практически нет. «За исключением отсутствия садика и больницы нам все нравится, - рассказала Татьяна. - Выйдя из дома в пешей доступности я могу: дойти до метро, закупить все необходимое, воспользоваться услугами ателье, химчистки, почты, ремонта обуви, купить путевку, отремонтировать авто, посидеть в ресторане, погулять в парке и прочее».

В компании «Отделстрой» добавляют к этому, что в составе ЖК «Новый Оккервиль» также открыты круглосуточная станция скорой помощи с двумя машинами, дневной стационар, государственная стоматология. А 1 сентября откроется муниципальный детсад на 100 детей. Также рядом работает спортивный комплекс с бассейном и ледовой ареной.

Официально

Начиная с 2016 года в комитет государственного жилищного надзора и контроля Ленинградской области поступило порядка 50 обращений граждан, проживающих в многоквартирном доме (МКД), по вопросам содержания и ремонта общего имущества, начисления платы за жилищно-коммунальные услуги и законности выбора управляющей организации, сообщили «Общественному контролю» в комитете.

В период с 8.12.2016 по 09.12.2016 года комитетом проведена внеплановая выездная проверка в отношении ООО «УК “Наш дом”» по вопросу работы лифтового оборудования МКД. В ходе проверки нарушений в работе лифтов, установленных в МКД, не выявлено. ООО «УК “Наш дом”» в комитет направлено письмо, которым управляющая организация обязуется принимать незамедлительные меры по устранению препятствий по реализации прав на пользование собственниками общего имущества МКД, включая внутридомовую территорию и лифты. По результатам проверки составлен акт.

P.S. «Общественному контролю» не удалось найти среди жителей ЖК «Новый Оккервиль» людей, которые бы полностью разделяли мнение блогера Варламова об этом комплексе. Конечно, едва ли человек, отдавший несколько миллионов рублей за квартиру, скажет, что он купил ее в плохом доме. Но дело не только в этом. Как сказал один из жителей, «для людей, у которых никогда не было своей квартиры, даже в такой застройке иметь собственную жилплощадь - это выход».

Фото Дениса Тарасова.