«Сегмент апарт-отелей показал феноменальную устойчивость в кризис»

Операционный директор сети апарт-отелей YE’S Анна Вааль – о состоянии рынка апарт-отелей и перспективах его развития.

Пандемия коронавируса и весенний локдаун, больно ударившие по значительной части петербургской экономики, практически не задели сегмент апарт-отелей. В планах девелоперов — 24 тысячи новых юнитов к 2023 году. При этом, эксперты уверены, что весь запланированный апарт-фонд найдет своего инвестора и арендатора — спрос на такую недвижимость будет только расти. В чем секрет антикризисной устойчивости апарт-отелей, чем они привлекательны для пользователей и готовы ли регионы к такому формату недвижимости, в интервью РБК+ рассказала операционный директор сети апарт-отелей YE’S Анна Вааль. НОВЫЕ ПОТРЕБНОСТИ — Как пандемия повлияла на рынок апарт-отелей в России? — В целом повлияла так же, как на все сферы бизнеса, включая и отельный сегмент. Сначала мы наблюдали резкое падение спроса на услуги размещения из-за закрытия границ, снижения мобильности внутри страны. Но пандемия ярко выявила очень важное свойство апарт-отелей — потрясающую гибкость, возможность быстрого переформатирования номерного фонда под востребованные типы аренды и перестройки модели обслуживания. Именно гибкость обеспечила устойчивость апарт-отелей и помогла максимально быстро выйти из кризиса. — Какие особенности аренды апартаментов проявились в пандемию? Одинаковы ли они для Москвы и Петербурга? — Столицы достаточно серьезно отличаются друг от друга, как по структуре спроса, так и по портрету клиента. Это обусловлено направленностью этих городов. Петербург — это туристическая столица, Москва — бизнес-столица. В связи с этим реакция спроса на пандемию была разной. Туристический сегмент намного быстрее впал в стагнацию, поэтому в Петербурге в целом загрузка по сегменту апартаментов провалилась в первые же недели после введения локдауна. Москва оказалась менее подвержена этому спаду. Основные арендаторы в столице у нас — крупные корпоративные клиенты — Huawei, IKEA — не сокращали количество арендованных апартаментов. Наоборот, им было удобно условно «консервировать» своих сотрудников в нашем апарт-отеле YE’S Mitino, обеспечивать им все необходимые антиковидные меры. — Какие новые потребности появились у арендаторов в пандемию? Как управляющие компании реагировали на них? — Самое главное — это стремление людей к изоляции и безопасности. В первом случае мы оперативно подключили несколько крупных компаний по доставке к нашему room-service. Таким образом, клиенты сократили контакты с внешним миром до минимума. Естественно, оснастили все отели сети необходимыми средствами индивидуальной защиты, ввели дополнительные санобработки. Были и любопытные новшества. Например, мы увидели, что у работающих удаленно клиентов возрос спрос на индивидуальные переговорные комнаты, оборудованные конференцсвязью и прочими офисными удобствами. На наших новых объектах, например, в YE’S Marata, возможность предоставления таких услуг была заранее предусмотрена. В YE’S Hoshimina и YE’S Мitino — более ранних проектах, мы в течение полутора недель создали такие рабочие пространства. КОНКУРЕНЦИЯ ЗА КЛИЕНТА — Восстановился ли сегодня спрос на услуги размещения в петербургских апартаментах? — В целом, конечно, какие-то тенденции сохраняются до сих пор. Но пик спада мы прошли, в Петербурге загрузка номерного фонда вышла на показатели 2019 года. Мы достаточно быстро отреагировали на надвигающийся крах туристического сегмента и начали работать на увеличение среднесрочной и долгосрочной аренды. Это привело к изменению структуры клиентов: сейчас нет иностранных туристов, их нишу заняли отечественные путешественники. Так что сейчас в Петербурге у нас 50% юнитов арендованы корпоративными клиентами, и 50% — туристами из регионов и локальными клиентами. — В чем основное преимущество апарт-отелей сегодня перед классическим жильем и отелями? — Сегодня апарт-отели уже не являются конкурентами жилью или отелям, они заняли свою собственную нишу. От арендного жилья апартаменты отличаются дополнительными сервисами — обслуживание апартаментов (уборка, химчистка, room-service и т.д.), ресепшн, наличие внутренней экосистемы, плюс — прозрачная система документооборота и оплаты. Разница же с отелями в гибкой ценовой политике: арендатор юнита может выбрать именно те услуги, которые ему нужны, и получить в итоге индивидуальную стоимость проживания. И если в отеле человек получает априори все предусмотренные услуги по тарифу, то, заезжая в апарт-отель, он может выбрать для себя как «базовый» тариф, предусматривающий аренду юнита без дополнительных услуг, так и выбрать услуги до уровня обслуживания, сравнимого с отелем четыре звезды. — Не вытеснят ли, на ваш взгляд, апартаменты в конечном счете классические отели с рынка? — Это все равно, что сравнивать бумажные и электронные книги — у каждого формата есть свои почитатели. То же самое в истории с апарт-отелями и классическими отелями. Всегда будут люди, которые захотят видеть готовый продукт, заехать в номер по определенной стоимости и больше не думать ни о чем. При этом есть большой сегмент, который предпочитает Airbnb и свободу действий в выборе услуг, возможность самостоятельно приготовить завтрак на собственной кухне, и на него, скорее, нацелены апарт-отели. — Как локация влияет на стоимость проживания? — Чем ближе к центру города, тем больше возрастает спрос в рамках туристического сегмента. В данном случае мы используем динамическое ценообразование, которое регулирует спрос и корректируется по несколько раз в день. — Влияет ли апарт-отель на развитие прилегающей к нему территории? — Если мы говорим о сети YE’S, то это большие апарт-отели: в Москве у нас минимальный номерной фонд 500 юнитов, в Петербурге — от тысячи. Такой объект становится центром и точкой отсчета для инфраструктуры вокруг. Мы видели это на примере YE’S Хошимина, сейчас наблюдаем на YE’S Marata. Даже внешне апарт-отель на Социалистической — новое, современное здание с подсветкой, которое облагораживает весь окружающий район. И я уже вижу, что цены на коммерческие помещения вокруг квартала с YE’S начинают расти, и это только начало тенденции. РЕГИОНАЛЬНЫЕ ПЕРСПЕКТИВЫ — В Петербурге строительство апарт-отелей идет наиболее активно, есть ли предел рынка? — Темпы развития апарт-отелей в Петербурге действительно поражают, но надо представлять себе, что скрыто за этими цифрами. Часть строящихся объектов, называемых апарт-отелями, не вводится в эксплуатацию под единым брендом и управляющей компанией. Поэтому здесь скорее можно говорить о формате псевдо-жилья. Это объекты нежилой недвижимости, которые не предоставляют полный отельный спектр услуг, такая недвижимость скорее покупается инвесторами для собственного проживания или самостоятельной сдачи в аренду. Оценок по пределу рынка нет, и я считаю, что это было бы неправильно делать. Сегодня мы видим, что, если апарт-отель грамотно запущен в эксплуатацию с профессиональной управляющей компанией, выстроена адекватная маркетинговая политика, он найдет своего клиента. По данным Knight Frank, по итогам III квартала 2020 года свободное предложение на рынке Санкт-Петербурга составило 5,8 тыс. апартаментов общей площадью 192 тыс. кв м. Основная доля рынка — 84% — принадлежит сервисному формату апартаментов. Средние цены на апартаменты за 9 месяцев 2020 года увеличились на 4-12% в зависимости от формата. Несервисные апартаменты показали наибольший ценовой прирост: +12%, средние цены на данный тип недвижимости достигли уровня в 190 тыс. руб./кв. м. Цена квадратного метра в сервисных апартаментах составила 165 тыс. руб./кв.м (+4% за квартал). До конца текущего года ожидается выход нескольких новых проектов, преимущественно сервисного типа. — Насколько активно развивается строительство апарт-отелей в регионах? — Петербург и Москва стали локомотивами, они первыми опробовали на себе эту модель бизнеса, ранее не известную в России. В течение где-то пяти лет региональные девелоперы с опаской смотрели на такие проекты, но прошло время, ни один апарт-отель не закрылся, наоборот, они показывают стабильную доходность. В этом плане на руку апарт-отелям сыграла пандемия — этот сегмент показал себя феноменально устойчивым. Сейчас я вижу большой спрос, интерес в регионах уже на уровне конкретных сделок. И я думаю, что в начале следующего года YE’S объявит о новых проектах за пределами Москвы и Петербурга. — На ваш взгляд, перспективы развития формата в расширении регионального присутствия? — Да, в наших планах развиваться в других регионах России, в странах бывшего СНГ. Я считаю, что мы только на первом этапе развития как бизнес-сегмент в России, он опробован в Москве и Петербурге и будет развиваться дальше.