Проектное финансирование сходит на нет
Ухудшение внешнеполитической и экономической ситуации в стране негативно сказалось на рынке кредитования строительных проектов, в частности усложнились процедуры согласования и защиты проектов перед банком и выросли ставки по кредитам.
Как правило, девелоперские проекты долгосрочные и являются довольно рискованными в условиях сегодняшней административной неопределенности и политической ситуации, из-за чего довольно сложно оценить риски. Проектное финансирование банками осуществляется только после получения разрешения на строительство, и многие финансовые учреждения начинают выделять средства только после начала стройки. В связи с этим девелоперу сейчас крайне сложно получить финансирование, например, на этапе предпроектных подготовок: надо либо искать соинвестора, либо вкладывать собственные средства.
Сергей Левчук, генеральный директор ЗАО СК «РосСтрой» в составе ГК «СУ-155», уверен, что в сфере жилищного строительства практика проектного финансирования практически сошла на нет. «Сейчас и застройщики, и банки предпочитают этой схеме кредиты на восполнение оборотных средств», – говорит он. И добавляет: «Самая распространенная схема финансирования сейчас такова: взять свои оборотные средства, на старте вложить, по ходу продаж восполнить. По этому принципу работает и ГК «СУ-155»: вкладывая собственные средства вместо кредитных, мы снижаем издержки и, следовательно, можем строить жилье дешевле».
Генеральный директор ООО «Дудергофский проект» Василий Вовк считает, что западные санкции могут повлиять на финансирование застройщиков только с точки зрения нестабильности ситуации: стоимость денег дорожает, следовательно, финансирование проектов тоже увеличивается в цене. «Это заметно по сравнению с прошлым годом, ЦБ повышает ставки, и все банки увеличивают свои ставки как минимум на 1-2%. Безусловно, через несколько десятилетий мы придем к европейским видам финансирования, но говорить об этом еще слишком рано. В России нет законодательных и исполнительных механизмов, а судебная система и система контроля должна быть на должном уровне», – сокрушается господин Вовк.
На текущий момент в среднем кредитование строительных фирм происходит под 20-22%, и это не предел. «Стоит отметить, что сегодня для банков очень важно наличие положительной кредитной истории у девелопера и ряда реализованных проектов», – говорит Денис Радзимовский, генеральный директор ESTY.
Александра Смирнова, директор направления инвестиционного брокериджа NAI Becar в Санкт-Петербурге, добавляет: «Сейчас мы наблюдаем существенное сокращение объемов проектного финансирования. В связи с этим девелоперы, а также собственники земельных участков стали все чаще прибегать к форме сделок, при которой владелец участка предоставляет землю, а девелопер непосредственно возводит проект. Такая схема позволяет не привлекать заемные средства банка. Собственник земли при этом получает не денежный поток, обесценивающийся в кризисный период, а прогнозируемый объем недвижимости».
Мнение:
Роман Розенталь, генеральный директор компании Mirland Development Corporation:
– Вопрос, получит или не получит застройщик финансирование, будет зависеть от целого ряда факторов, и условия сейчас ужесточились. Темпы кредитования реального сектора экономики снижаются. Но несмотря на это, финансировать строительство менее рискованно, чем другие отрасли, так как при кредитовании в залог идут реальные активы.