В 2021 г. объем сделок по покупке пентхаусов в Москве увеличился на 34% по сравнению с предыдущим годом
Рост спроса на пентхаусы в последние годы связан как с увеличением объема предложения и доступности такого формата, так и с улучшением его потребительских характеристик и добавлением в проекты различных новых функций.
В настоящий момент пентхаусы — уникальный для рынка Москвы формат жилой недвижимости, который составляет менее 1% от общего числа квартир и апартаментов на первичном рынке в «старых» границах Москвы.
В настоящее время не существует единого общепринятого определения для пентхаусов — критерии причисления квартиры или апартамента к данному формату сильно размыты, в связи с чем присвоение статуса «пентхаус» остается лишь вопросом позиционирования конкретного лота застройщиком. Поэтому при анализе данного сегмента в Москве мы учитывали проекты, в которых формат пентхаусов позиционируется застройщиком.
В большинстве случаев пентхаусы представляют собой квартиры или апартаменты со следующими характеристиками:
занимают последние этажи здания; площадь пентхауса зачастую в несколько раз больше остальных планировок в проекте, хотя есть примеры и компактных планировок.
К прочим особенностям такого формата можно отнести:
террасы, занимающие значительную часть от общей площади квартиры или апартамента; увеличенную высоту потолков; панорамное остекление и наиболее привлекательные видовые характеристики; наличие двух и более уровней внутри одного пентхауса.
Предложение
Общий объем предложения пентхаусов на рынке Москвы в настоящее время составляет 48,3 тыс. кв. м, или 205 лотов в 53 проектах1. Площадь пентхаусов в текущем предложении варьируется от 39 кв. м в проекте KAZAKOV Grand Loft от застройщика Coldy до 2 181 кв. м в «Башня Федерация» от AEON Corporation.
Площадь до 100 кв. м является нестандартной для формата пентхаусов (в среднем площадь пентхауса составляет 235 кв. м) и представлена только в четырех проектах бизнес-класса - «Достижение», «Дыхание», KAZAKOV Grand Loft, Shome.
Более мелкая нарезка лотов выступает новой тенденцией на рынке пентхаусов, смещая фокус застройщика от крупных площадей к наполнению пентхаусов. В планировки включаются дровяные камины, индивидуальные лифты, бассейны и сауны, к отделке пентхаусов привлекаются именитые дизайнерские бюро.
Большая часть пентхаусов представлена в формате квартир (61%).
Структура предложения пентхаусов по площадям
Лидером по объему предложения является ЦАО, в котором сконцентрировано 65% от общей площади предложения пентхаусов в Москве. В ЦАО лидирует район Якиманка, где в пределах Садового кольца представлены сразу семь проектов с пентхаусами в экспозиции.
В текущей экспозиции пентхаусы представлены в трех сегментах рынка: бизнес-, премиум- и элит-классах. Наибольшая доля предложения приходится на элит-класс — 44% или 21,2 тыс. кв. м. Далее следует премиум-класс (30%) и бизнес-класс (26%). В реализуемых сейчас на первичном рынке проектах комфорт-класса пентхаусы не представлены, тем не менее подобный формат можно встретить в уже реализованных проектах комфорт-класса — например, «LIFE-Ботанический сад 2» от застройщика ГК «Пионер».
Цены
На начало февраля 2022 г. средневзвешенная цена на пентхаусы в Москве зафиксирована на уровне 1,7 млн руб./кв. м. Помимо значительного разброса в площадях, предложение пентхаусов на первичном рынке Москвы в «старых» границах характеризуется и широким диапазоном бюджета покупки.
В феврале 2022 г. минимальный бюджет пентхауса составил 30,3 млн руб. — квартира площадью 81 кв. м представлена в проекте бизнес-класса «Дыхание» от застройщика «ФСК». В проекте «Достижение» от застройщика Sminex покупатель может приобрести пентхаус площадью 58 кв. м за 34,7 млн руб. Стоимость минимального по площади пентхауса в текущем предложении (39 кв. м) в проекте KAZAKOV Grand Loft составила 35,5 млн руб.
Самый дорогой пентхаус (3,5 млрд руб.) представлен в проекте Carré Blanc от «Шатер Девелопмент», его площадь составляет 538 кв. м. Пентхаус имеет две открытые террасы, с которых открывается панорамный вид на улицу Волхонку, Кремль и храм Христа Спасителя, также оборудован собственным камином.
Второе место в ТОП-10 проектов с самыми дорогими пентхаусами занимает Fairmont & Vesper Residences от Vesper. Пентхаус площадью 1 051 кв. м с отделкой занимает весь верхний этаж комплекса, включает полное оборудование кухни и ванных комнат, а также круглосуточный сервис гостиничного оператора. Его стоимость составляет 3,2 млрд.
Третью строчку в рейтинге самых высокобюджетных пентхаусов занимает проект «Царев сад» от застройщика «Сбербанк Капитал» - пентхаус площадью 1 214 кв. м на острове Балчуг с панорамным видом на Кремль обойдется в 3 млрд рублей.
Предложение пентхаусов на рынке Москвы в разбивке по классам
Класс
Площади пентхаусов в предложении, кв. м
Бюджеты пентхаусов в предложении, млн руб.
Количество пентхаусов в предложение, шт.
Средневзвешенная цена, руб./кв. м
мин.
средн.
макс.
мин.
средн.
макс.
бизнес
39,3
125,9
252,0
30,3
76,9
180,8
99
611 104
премиум
131,9
315,7
2180,9
93,5
349,8
2600,0
46
1 107 985
элита
116,0
354,7
1214,0
154,8
944,2
3498,7
60
2 662 089
Общий итог
39.3
235,4
2180,9
30,3
392,0
3498,7
205
1 664 949
Кирилл Голышев, региональный директор департамента жилой недвижимости и девелопмента земли «Коллиерз Интернешнл»:
«В последние несколько лет мы наблюдали увеличение спроса на покупку пентхаусов, который сопровождался активным выводом новых проектов с таким форматом во всех сегментах жилья - от комфорт-класса до элитного сегмента. Тенденция последних лет – более мелкая нарезка пентхаусов, в результате чего они становятся более доступными для покупателей. По нашим оценкам, доля небольших по размеру пентхаусов в общем объеме предложения будет расти, при этом девелоперы постоянно совершенствуют продукт и дополняют проект различными премиальными элементами и функциями. Если раньше основной целевой аудиторией были бизнесмены и топ-менеджеры крупных компаний, то сейчас мы видим активный спрос со стороны специалистов IT-отрасли, а также представителей молодого поколения».