«Земельный экспресс»: поселки, в которые хочется возвращаться

Инвестиции в городскую недвижимость имеют довольно высокий порог вхождения, удачные земельные участки могут обойтись гораздо дешевле. Однако цены и будущие доходы — все это наполнено смыслом только в сочетании с ценностью объекта

«Покупайте землю — ее больше не производят», — когда-то загородный рынок считал знаменитый афоризм, авторство которого приписывают Марку Твену, аксиомой. Потом для загородки настали времена тяжелого сна — да-да, если кто не помнит, были такие, и совсем недавно: несколько лет стагнации и почти полного отсутствия активности заставляли рассуждать о печальной участи подмосковных лендлордов. Не то что крупные земельные активы для строительства коттеджных поселков — даже небольшие участки без подряда, и те брали без былой охоты. Но афоризмы тем и хороши, что никогда не теряют ценности в среднесрочной и особенно в дальней перспективе; в отношении земли последние два года еще раз это доказали.

Вообще, как отмечает учредитель компании «Земельный экспресс» Алексей Комаров, дельных предложений — то есть, удачно расположенных, качественных, юридически чистых, готовых с точки зрения разрешенного использования земельных участков — на рынке и до пандемии было меньше, чем претендентов на них. Нельзя сказать, что покупатели прям-таки стояли в очередь, но побегать в поисках хорошего варианта им приходилось, и стоимость земли, по оценкам экспертов компании, ежегодно немножко поднималась — примерно на 7-11%.

А потом настала эпоха COVID-19, причем настала так резко и неожиданно, что первые пару месяцев никто ничего не понимал — ни продавцы, ни покупатели, поэтому сохранялся прежний статус кво.

«Как только все поняли, как жить в современных реалиях, спрос стремительно пошел вверх. Сюда же добавилась общая накопленная усталость от изоляции. Всем захотелось свободы, и понятно, что у тех, кто проживал в своих частных домах, ее было куда больше. Поэтому если обычно из десяти показов к приобретению участка приводили только два, то в пандемию практически все показы заканчивались покупкой. И наша задача состояла лишь в том, чтобы увеличивать объемы и предлагать широкий выбор участков в разных ценовых категориях, для людей разных финансовых возможностей», — делится воспоминаниями Алексей Комаров, по мнению которого, начиная с 2020 года, спрос на землю вырос примерно на 70%.

Естественно, цены тоже выросли, и не только благодаря покупательскому ажиотажу. Увеличение стоимости строительных и горюче-смазочных материалов, серьезное повышение транспортных расходов — это еще не полный перечень факторов, толкнувших базовые цены вверх, особенно на высоколиквидные предложения. В частности, по данным компании «Инком-Недвижимость», сегодня в целом по Московскому региону усредненная цена участка без подряда — 1,5 млн рублей, а средняя стоимость (в зависимости от направления) наиболее ликвидных участков на расстоянии до 30-40 километров от МКАД — от 3 млн до 4 млн рублей.

Но это, что называется, средняя температура по больнице. Многие семьи, по наблюдениям Алексея Комарова, рассчитывают на приобретение участка за совсем другие деньги — от 600 тысяч до 1 млн рублей.

«Сегодня, в ситуации критично подорожавшей ипотеки, это особенно понятные инвестиционные траты — ведь такие участки практически всегда приобретаются без софинансирования со стороны. Я как учредитель компании слежу за сделками, вижу, с какими деньгами приходят люди на покупку участков. И могу сказать, что участие финансово-банковского сектора здесь минимальное: сделок с привлечением кредитных средств — 5-7%», — уточняет эксперт.

Конечно, постепенно с получением ипотечных займов стало чуть проще, банки начали выдавать их чуть активнее, появилась программа «Сельская ипотека», а затем ипотека под строительство частных домов.

«И все-таки если до пандемии «ипотечники» у нас составляли 3-4% от общего числа покупателей, то сегодня уже озвученные 5-7% — рост налицо, но, прямо скажем, не великий», — говорят в «Земельном экспрессе».

По подсчетам экспертов, так обстоят дела и в коттеджных поселках «Рэд» и «Фишер», расположенных соответственно в 35 километрах и 38 километрах от МКАД по Каширскому шоссе, и в поселке «Дивный» в 50 километрах от кольцевой по Симферопольскому шоссе, и в проекте Calipso Village — в 26 километрах от МКАД по Дмитровскому шоссе, и практически в каждом из многочисленных поселков компании. Разные направления, разные расстояния от Москвы, цены тоже слегка разные, а ипотечный расклад — один.

Сегодня вести речь об ипотечных займах сложно: существующие льготные госпрограммы в их нынешних параметрах будут действовать до конца марта, а какими будут новые правила, пока не очень понятно. Что же касается базовой коммерческой ипотеки, то ее при ключевой ставке в 20% вряд ли можно назвать привлекательной.

А вот о чем стоит говорить, так это об инвестиционной привлекательности недвижимости, которая является одним из классических «защитных активов». Вообще, таких активов, способных уберечь инвесторов от финансовых потерь в кризисный период, всего три: золото, наличные деньги и, пожалуй, самый понятный большинству частных инвесторов — недвижимость, которая в условиях волатильности национальной валюты и резкого роста цен менее подвержена колебаниям, чем акции, деривативы и другие инвестиционные инструменты.

Однако, как подчеркивают эксперты «Земельного экспресса», инвестиции в городскую недвижимость имеют довольно высокий порог вхождения — несколько миллионов, а вот земельные участки пока еще можно найти по куда более гуманным ценам. Которые наверняка тоже будут расти, радуя инвесторов и заставляя грустить не поторопившихся вовремя покупателей.

В сегодняшних условиях инвестиционную привлекательность земли подпитывает еще одно серьезное соображение, весьма распространенное среди жителей мегаполисов.

«Экономическая ситуация, которая не улучшается, а возможно, будет становиться все сложнее, заставляет многих задуматься над следующей цепочкой шагов: купить участок, построить дом для постоянного проживания, переехать в него, а городскую квартиру начать сдавать. Хотя, конечно, под влиянием обстоятельств тактика может измениться: можно остаться в городской квартире, а начать сдавать загородную недвижимость. Сегодня строительство основательного 80-метрового дома в окрестностях Москвы обойдется примерно в ту же сумму или даже чуть дешевле, чем покупка 35-40-метровой квартиры в границах старой Москвы. В любом случае недвижимость начнет приносить стабильный арендный доход, и в сегодняшней нашей жизни ключевое слово тут — стабильный», — подчеркивает Алексей Комаров.

Впрочем, цены, инвестиции, будущие доходы — все это имеет смысл только в сочетании с ценностью: за что, собственно, изначально предлагается платить, пусть даже без привлечения заемных денег?

«За время пандемии наше предложение несколько поменялось: мы стали активнее выводить на рынок поселки, расположенные ближе к Москве, причем в сегменте массового спроса. Подчеркну — массового, хотя раньше подобные участки, в основном, были сосредоточены в бизнес-сегменте», — рассказывает глава «Земельного экспресса».

На самом деле, ключевые преимущества поселков, которые сейчас составляют основу предложения компании, были во многих ее предыдущих проектах: хорошие видовые характеристики, у воды или около леса, рядом с Москвой. Сегодня в фокусе внимания «Земельного экспресса» — Каширское шоссе: здесь соотношение цена/качество наиболее привлекательно для покупателей, поэтому участки пользуются большой популярностью. Чтобы в этом убедиться, достаточно зайти на сайт компании и посмотреть, на скольких каширских поселках стоит радостная плашка «Продано».

Да компания и не скрывает, что 2021 год закончила очень успешно. Все задачи, которые были поставлены, выполнены, все работы по созданию объектов и сопутствующей инфраструктуры в поселках проведены в точном соответствии со взятыми перед покупателями обязательствами, костяк команды, которая занимается землей больше 15 лет, сохранен.

Кстати, огромный опыт — а все руководство «Земельного экспресса» вышло из крупных структур, которые имели в управлении до 50 тысяч подмосковных гектаров — так вот, опыт, помноженный на любовь к своему делу, позволяет компании и сегодня говорить о перспективах.

«Что такое земля, каждый этап ее преобразования, ее стоимость и ценность, особенности реализации — нам все понятно. И не так уж важно, сколько именно у нас проектов, хотя их много. Важно, что мы любим свою работу, нам нравится этим заниматься, команда профессионалов воспринимает каждый поселок и каждый участок как свое детище. Да, мы все сейчас находимся в очень непростом времени. Но мы оптимисты, мы верим, что люди будут по-прежнему интересоваться землей, покупать ее, реализовать свои мечты, вить свои «гнезда», а мы будем им в этом помогать», — убежден Алексей Комаров.

Планы на 2022 год и правда впечатляющие. «Земельный экспресс» начинал с предложения очень дешевых участков в ста километрах от столицы под дачи и огороды, а сегодня предлагает землю в расположенных недалеко от Москвы коттеджных поселках, в которых выполняет полный цикл работ по подведению всех коммуникаций, созданию асфальтированных дорог, организации въездных групп и охраны и так далее. Яркой иллюстрацией может служить «Рэд», который в самой компании называют одним из самых популярных и востребованных проектов. Поселок, к которому ведет тупиковая дорога, находится прямо у воды и имеет удачные видовые характеристики. Сейчас здесь активно ведутся работы по благоустройству: идет строительство дороги, въездной группы, пункта охраны и магазина.

«В этом году мы бы хотели построить больше таких поселков, с привлекательными и качественными решениями обустройства. Поселков комфорт-класса, куда хочется возвращаться, где хочется жить круглогодично, проводить время с семьей и друзьями», — делится планами Алексей Комаров.

Впрочем, не только планами, но и конкретным предложением — рассказом о скоро стартующей акции «Земельного экспресса». Купив один участок, участники розыгрыша получают шанс всего за рубль приобрести один из пяти участков в поселках «Земляничная Поляна», «Дивный» или «Береговой — 2».

Впрочем, если победитель прикипел сердцем к какому-то другому проекту «Земельного экспресса», скидка может быть заменена сертификатом на сумму 500 тысяч рублей. Кстати, через 12-15 месяцев выигранный второй участок можно будет реализовать по выгодной цене, тем самым покрыв затраты на покупку первого, да еще и оставшись «в прибылях».