Покупаем квартиру у юридического лица: какие есть подводные камни?
Покупать квартиру у юридического лица сложнее и рискованнее, чем у физического.
На первичном рынке квартиры продает юридическое лицо: застройщик. На вторичном рынке тоже иногда встречаются квартиры, принадлежащие юридическим лицам. Их собственниками могут быть банки, инвестиционные компании или фонды, занимающиеся перепродажей недвижимости, и организации, ранее купившие жилье для сотрудников.
Покупка квартиры у юрлица совсем не то же самое, что у физического лица. Рисков больше.
Квартиру продает банк
Банки, как правило, продают залоговые квартиры, владельцы которых не смогли обслуживать ипотечный кредит.
«Финансовые организации размещают такие квартиры на своих сайтах и на специальных площадках, предусмотренных для проведения аукционов, а также на специализированных сервисах с объявлениями о продаже жилья. В основном продажа происходит на аукционе», — рассказывает доцент департамента правового регулирования экономической деятельности Финансового университета при Правительстве РФ, генеральный директор юридической компании, к. ю. н. Оксана Васильева.
Покупка квартиры у банка безопаснее, чем у другого юридического лица.
«Никто никого не обманет, так как банки проверяют квартиры на юридические риски перед их выставлением на аукцион. Плюс стоимость квартиры ниже», — делится эксперт.
Но есть и минусы. Во-первых, перед покупкой на аукционе не всегда возможно осмотреть жилплощадь. Во-вторых, процедура оформления сделки может затянуться. В-третьих, могут возникнуть сложности с приобретением такой недвижимости в ипотеку.
Квартиру продает компания
Первоначальный этап проверки квартиры, которую продает юридическое лицо, точно такой же, как и в случае с квартирой, собственником которой является обычный гражданин. Нужно получить выписку из ЕГРН, из которой станет ясно, действительно ли объект недвижимости принадлежит данной организации и есть ли у него обременения, объясняет девелопер, руководитель фонда коллективных инвестиций в объекты недвижимости Руслан Сухий. Также нужно запросить правоустанавливающие документы на объект, справку об отсутствии долгов за оплату «коммуналки», выписку из домовой книги и т. д.
А вот второй этап подразумевает проверку самой компании. «Первый шаг в этом направлении — получение актуальной выписки из Единого государственного реестра юридических лиц (ЕГРЮЛ). Это нужно для понимания того, существует ли и не ликвидировано ли юридическое лицо, кто является его генеральным директором», — говорит Сухий.
«В отличие от тех случаев, когда продавец — физическое лицо, покупатель должен проверить не только объект, но и деятельность юридического лица-продавца за три последних года. Дело в том, что в течение этого времени на проверку также имеет право налоговая инспекция. В случае выявления нарушений, связанных со сделками с недвижимостью, она может их оспорить, вашу в том числе», — подчеркивает практикующий юрист Татьяна Петренко.
В процессе проверки компании на правомерность продажи следует обратить внимание на два момента.
Первый — документы и регламенты организации по продаже недвижимости. Покупка квартиры у организации — это приобретение части ее активов.
«Покупатель должен разобраться с тем, на основании чего может происходить передача актива, кто принимает решение, какие документы в таком случае должны быть предоставлены. В одних организациях, например, это регламентировано уставом, в других требуется согласие основных акционеров. Необходимо все это выяснить и получить подтверждающие документы», — подчеркивает Сухий.
Второй момент — крайне важно разобраться в наличии законных прав на проведение сделки от лица организации у того человека, который будет подписывать договор купли-продажи. «Есть ли все документы, подтверждающие возможность отчуждения квартиры юридическим лицом или его представителем (действующая доверенность подписанта, согласие всех учредителей на продажу квартиры или решение собрания). В этом случае могут возникнуть претензии со стороны учредителей юридического лица», — отмечает генеральный директор агентства недвижимости, эксперт в сфере недвижимости МГО «Опора России», глава комитета по законодательству в сфере недвижимости Гильдии риелторов Москвы Марсель Ахметшин.
Еще один важный момент — форма взаиморасчетов. При расчете за квартиру, покупаемую у юридического лица, правильно использовать только безналичную форму с использованием аккредитива, подсказывает Ахметшин.
Потенциальный банкрот
Кроме того, следует проверить юридическое лицо на возможные риски ответственности перед третьими лицами. Третьими лицами могут выступать все организации, принимающие участие в хозяйственной деятельности компании — клиенты, поставщики, кредиторы, подрядчики, — перед которыми у юрлица может появиться задолженность.
Важно: сделку по покупке квартиры у организации, которая в течение трех лет объявит себя банкротом, могут оспорить в суде. А это риск потерять и жилплощадь, и деньги.
«Если банкротство людей не такое частое явление, то банкротства компаний происходят сплошь и рядом. Поэтому потенциальному покупателю квартиры у юридического лица следует проверить финансовую устойчивость компании. Как минимум необходимо выяснить, не находится ли организация в базе ликвидируемых предприятий, в отношении которых открыты дела о банкротстве. Также следует проверить компанию на наличие открытых судебных производств. Множество судебных дел и исков к компании — очень тревожный звоночек», — указывает Сухий.