«Есть риск упустить прибыль»: в Казани бушует распродажа инвестиционных квартир
«Вторичка» почти в 10 раз обогнала по объемам реализации новостройки
«Первичка» в марте забуксовала, потеряв 16% по сравнению с мартом 2020-го. Проблему участники рынка видят в дефиците: «Если бы у местных застройщиков было больше предложений, то еще неизвестно, каким бы оказалось соотношение», — оценивают эксперты «БИЗНЕС Online». Инвесторы выходят в кеш, а застройщики и банки на опасениях конца «путинской ипотеки» думают, как завлечь покупателя. Подробности — в нашем материале.
Награда за риск: инвесторы выходят в кэш, фиксируя прибыль
В марте рынок новостроек и вторичной жилой недвижимости РТ впервые с середины 2020 года перестал бить рекорды. Статистика управления Росреестра по РТ свидетельствует: число сделок на первичном рынке Татарстана за месяц увеличилось незначительно — на 1,2%, до 1,3 тысяч. Вторичный рынок Казани, который в феврале поставил рекорд пяти лет, тоже начал терять темпы — минус 6%, хотя по РТ он все еще в плюсе. При этом в абсолютном выражении «вторичка» на порядок обходит «первичку». В целом вторичный сегмент вырос в РТ до 12,4 тыс. сделок. На рынке новостроек затишье — в январе была 2051 сделка, в феврале 1300, в марте 1316. Судя по всему, спрос начал стагнировать, и это тревожный звоночек для его участников: рынок может нащупать точку равновесия, и цена метра сбавит темпы роста.
Эксперты называют три причины этой ситуации.
- Первая — слишком высокая цена. По данным domofond.ru, в апреле средняя стоимость квадратного метра в годовом выражении выросла на 34,2% до 107,4 тыс. рублей.
- Вторая — отсутствие у застройщиков ликвидных квартир, их просто продали на высочайшей волне спроса. У девелоперов дефицит предложения.
- Третья — активность инвесторов. У них есть интересные варианты жилья, купленного на стадии строительства с начала до середины 2020 года. Теперь они фиксируют прибыль.
«В 2020 году застройщики продали то, что хотели, получили прибыль, — говорит председатель гильдии риелторов РТ Андрей Савельев. — Поэтому оставшиеся 10-15 процентов квартир застройщики продают без интереса. Цены на них безумно высокие». Эксперт приводит пример в одном и том же строящемся комплексе. Квартира на «вторичке» по переуступке прав требования от дольщика продается за 4,5 млн рублей — а у застройщика такая же стоит 5,2 млн рублей. Разница — 700 тысяч! «Застройщику эта продажа не нужна. Он ждет ввода в эксплуатацию и последующей продажи по желаемой цене, — объяснил Савельев. — Ценник на „первичку“ достаточно высокий, поэтому вторичный рынок в ближайшее время не потеряет популярность».
По словам руководителя агентства недвижимости «Счастливый дом» Анастасии Гизатовой, 90% сделок по договорам долевого участия носят сейчас инвестиционный характер. «Застройщики это поняли: не демпингуют на старте продаж, выставляют цену квадратного метра выше 100 тысяч рублей, — говорит Гизатова. — В этих условиях целесообразнее купить „вторичку“. Не обязательно „хрущевку“, а квартиру в новом доме от инвестора, который приобрел ее на старте продаж и готов зафиксировать прибыль. Так можно найти подходящий вариант, договориться о более адекватной цене».
По словам Гизатовой, к концу 2021 — в начале 2022 года на рынок Казани выйдут новые проекты массовой застройки. Это заметно по тому, что в городе готовят проекты планировок территорий. До появления свежего предложения рынком жилой недвижимости правят инвесторы с интересными квартирами. «Лучше продавать не позднее декабря 2021 года», — советует квартирным спекулянтам Гизатова.
Судя по всему, перегревшийся рынок близок к высшей точке. Исчерпаны временные по своей сути факторы роста — ажиотаж вокруг льготной ипотеки и инвесторы, перекладывавшие сбережения из депозитов.
Рассосется ли дефицит?
Есть и третий фактор роста цен — во многом временный и искусственный дефицит новых проектов, который отчасти был связан с опасениями застройщиков переходить на механизм эскроу. Если вдруг завтра остановятся все стройки, то запас квартир можно распродать за 2–3 месяца. В Уфе, где ЦБ рекомендовал сохранить льготную ипотеку, глубина предложения втрое выше, говорил ранее газете «БИЗНЕС Online» заместитель гендиректора «Унистрой» Искандер Юсупов. В 2020 году на рынке новостроек Казани застройщики реализовывали 40 проектов — на 41% меньше 2019-го. Число выставленных на продажу квартир в новостройках сократилось на 42,8% до 20,4 тысячи.
Но к запуску готовятся новые проекты многоквартирного жилья. Да и на более дальнюю перспективу просматривается оживление инвестиций. За март исполком Казани выдал 12 разрешений на строительство многоквартирного жилья, что в 4 раза больше 2020-го. Казалось бы, неплохо, но половину взял Госжилфонд для соципотечного микрорайона «Салават Купере» и дополнил их тремя в начале апреля. Четыре разрешения — продолжение проектов «Светлая долина», «XXI век» от «Ак Барс Дома»; ЖК «Лето» и «Журавли» от «Унистроя». Жилой дом на улице Проточной построит ООО «ПК „Плутоний“», подконтрольное владельцу «Сити-Строя» Валерию Дудинову. Новый крупный проект начинает ТСИ — компания взяла разрешение на возведение дома у строящегося Вознесенского тракта. Это ЖК «Мечта» у промзоны на улице Аделя Кутуя. К 2024 году там построят семь 19-этажных домов. С начала года сильно нарастил портфель строящихся объектов «СМУ-88». К сдаче близятся очередные долгострои, которые «спасает» фонд поддержки дольщиков при поддержке федерального бюджета. Кроме того, есть «спящие» проекты: например, «ЮИТ» пока сосредоточен на освоении площадки у Мамадышского тракта, в то время как компания располагает землей на улицах Назарбаева, Гаврилова. Продолжают разработку участков и другие девелоперы — есть пул проектов «Унистроя», «Ак Барс Дома», где-то в перспективе «маячит» московский ПИК.
«Первичке» нужно больше предложения
Тем не менее, на данном этапе застройщики не теряют оптимизма и не готовы снижать цены. Месячный показатель в 1300 сделок на рынке новостроек — это хорошие цифры в обычных условиях, отмечают они. В частности, гендиректор группы «СМУ-88» Илья Вольфсон называет обстановку на рынке недвижимости стабильной. «Не сказал бы, что это затишье. Спрос остается на хорошем уровне даже в условиях дефицитного предложения и выросших цен, — говорит Вольфсон. — Что касается роста „вторички“, то это в какой-то степени подтверждение покупательского потенциала. Цены на вторичном рынке за этот год выросли на 15-20 процентов, Казань среди лидеров по стране. И если бы у местных застройщиков было больше релевантных предложений, то еще неизвестно, каким бы оказалось соотношение. Не стоит забывать про договоры переуступки прав: это квартиры в строящихся домах, а на бумаге уже вторичное жилье».
Во «вторичку» попадают и непроданные на стадии строительства квартиры — после сдачи домов застройщики оформляют объекты в собственность и продают уже по договору купли-продажи. То есть нельзя сказать, что большинство сделок на вторичном рынке — это «бабушкин квадрат».
В «Ак Барс Дом» также считают, что статистика Росреестра подтверждает стабилизацию ситуации на рынке недвижимости после ажиотажного спроса 2020 года. «Понятие „затишье“ трудно отнести к первичному рынку Казани. Наблюдаем рыночную ситуацию — стабилизацию спроса», — подчеркнул заместитель генерального директора ГК «Ак Барс Дом» Руслан Сагитов. И добавил, что предпосылок для снижения стоимости квадратного метра в Казани нет.
В первом квартале продажи квартир и земли были на пике
Каковы в целом итоги первого квартала 2021 года? Продажи квартир в новостройках РТ выросли на 31% до 4,6 тыс. в сравнении с первым триместром минувшего года. За этот же период «вторичка» в республике выросла на 131,8%, в Казани на 164,7%. Такой бурный рост эксперты объясняют эффектом низкой базы первого квартала 2020 года. Год назад в условиях неопределенности падали продажи, покупатели тешились надеждой о снижении цен и процентных ставок по ипотеке. Квартиры Казани ненадолго стали «новой гречкой» — за считанные дни до введения жесткой самоизоляции отоварились те, кто не успел переложить сбережения в валюту и разуверился в обещаниях о снижении ставок по ипотеке, но весь первый квартал-2020 они тогда не спасли. Рынок падал — в плюс его вывели дальнейший коронавирусный ажиотаж и «путинская» ипотека.
Растут и продажи земель: по РТ на 270%, в Казани на 64% в сравнении с мартом 2020 года. С мая 2020 года «самоарест» в четырех стенах стал мотивом для покупки жилья, земли в пригороде. Сегодня такой аргумент звучит реже. Теперь мотивация другая: цена. Стоимость квадратного метра в ИЖС значительно ниже, чем в квартирах, а низкий порог входа привлекает инвесторов на рынок земли Казанской агломерации. Цены на дома в пригороде ниже, чем на квартиры меньшей площади в новостройках и «вторичке». По-прежнему актуально предложение застройщиков «дом по цене казанской квартиры» в 20–30 км от границ Казани. Стоимость дома в границах столицы РТ, конечно, будет дороже, но все же имеется возможность значительно улучшить жилищные условия, обменяв квартиру на дом.
Тем, кто хочет это сделать, есть смысл поторопиться. Дело в том, что появляются механизмы, сдерживающие хаотичное развитие пригорода. Одно из предложений на сессии Госсовета РТ озвучил премьер-министр РТ Алексей Песошин — взимание платы за перевод сельхозугодий в категорию ИЖС. По словам участников рынка, муниципалитеты уже получили от правительства РТ письма с указанием запрета мелкой нарезки ранее неразмежеванных участков. Последние 20-30 лет средние размеры загородных участков не меняются: покупателей устраивает 6–7 соток. По указанию кабмина РТ площадь новых участков должна составлять не менее 10 соток. «Я считаю, это неправильно — для некоторых людей десять соток много, — говорит глава гильдии риэлторов РТ. — Еще с советских времен стандартный участок шесть соток — дом, баня, пара грядок и участок для отдыха. Десять соток — это уже лужайки, огород».
«Введение минимального размера участка в 10 соток для межевания приведет к росту цен на земли и дома, — полагает Вадим Зилаев. — Мечта о собственном доме, скорее всего, станет еще менее доступной для большинства рядовых семей».
С другой стороны, такая мера избавит территории от плотной застройки, наведет порядок в соблюдении противопожарных норм, санитарных разрывов. Приведет ли это к удорожанию земель и дефициту участков? Возможно, а пока ряд крупных ленд-девелоперов готовятся освоить сельхозземли неподалеку от Казани.
Ипотеку ждет синдром последнего вагона?
А что с ипотекой? По итогам первого квартала число сделок с ипотечными кредитами в РТ выросло на 2,3% до 12,5 тыс. в сравнении с аналогичным показателем 2020 года. По данным Нацбанка РТ, в январе–феврале портфель ипотечных жилищных кредитов жителей РТ вырос на 5,5% до 278,5 млрд рублей. К 1 марту 2021 года объемы выдачи ипотеки выросли на 42,8% до 19,4 млрд рублей. Помогает «вакцина» в виде «путинской» ипотеки под 6,5%, которая действует до 1 июля 2021 года.
«Многие попробуют запрыгнуть в последний вагон поезда низких ипотечных ставок», — считают в АН «Флэт». Такое уже было — на страхах завершения льгот 1 ноября 2020 года жители Татарстана за месяц до этого купили рекордные 3 тыс. новых квартир. Так что новый всплеск активности наступит в мае–июне, когда час икс будет ближе. К бегу за последним вагоном подталкивает и рост ключевой ставки ЦБ с начала года на один процентный пункт до 5% годовых. Это уже сделало кредитование менее доступным. Банкиры предрекают, что до конца года ставки по ипотеке могут подняться до 7,5-8,5%, а на вторичке — до 9-10%. Девелоперы готовят ответ за счет совместных ипотечных программ — так они, с одной стороны, замаскируют снижение цены, а с другой — поддержат спрос.
Гендиректор группы «СМУ-88» считает, что отмена льготной ипотеки вряд ли кардинально изменит обстановку на рынке. «Гораздо большая проблема — дефицит новых проектов. Нужно строить больше, но пока мы упираемся в отсутствие доступных и подходящих земельных участков», — говорит Илья Вольфсон.
Какой прогноз по «вторичке»? Эксперт АН «Флэт» считает, что во втором квартале ситуация на рынке вторичного жилья не изменится. Спрос снизится в июне — июле, но это будет скорее из-за сезона отпусков. В прошлом году, напомним, из-за жесткой самоизоляции рынок не испытывал колебаний спроса в летние месяцы.