Андрей Савельев рассказал о сценариях мошенничества на вторичном рынке жилья Казани
Президент ассоциации «Гильдия риелторов Татарстана» Андрей Савельев рассказал причинах роста цен на жилье, спросе на недвижимость, социальной ипотеке, последствиях локдауна, загородных домах и мошенниках.
- Для начала расскажите, что такое Гильдия риелторов Татарстана, и чем она занимается?
- Гильдия риелторов - это общественно организация. Через две недели нам исполняется 15 лет. Мы третьи в России по численности среди себе подобных после Екатеринбурга и Московской области. На сегодняшний день ассоциация охватывает порядка 70% профессиональных участников рынка недвижимости.
Наши основные задачи – построение цивилизованного рынка недвижимости, разработка сервисов и инструментов для работы риелторов, их профессиональное обучение, а также рассмотрение споров между участниками гильдии и между клиентами. Если член гильдии некорректно поступил по отношению к населению, то любой человек может подать на него жалобу, которую рассмотрит Комитет по этике.
По большому счёту мы - профсоюз. Нас очень радует, что органы власти воспринимают нас как структуру. К нам постоянно обращаются с различными запросами, даже правоохранительные органы.
При выборе риелтора я всегда зайти на сайт гильдии. Там есть актуальный реестр тех специалистов, которые сдали специальные экзамены.
- Риэлтерских контор полно. Необязательно быть членом вашего сообщества, чтобы начать риэлтерскую деятельность?
- Необязательно, но все начинающие агентства недвижимости пытаются вступить в нашу гильдию. Во-первых, это всё-таки репутация - если ты состоишь в гильдии, значит ты не фирма-однодневка, а профессиональный участник рынка. Во-вторых, мы сейчас создали такую ситуацию, что состоять в гильдии выгоднее, чем не состоять. Наши клиенты получают преференции, такие как скидка на ипотеку.
- Но многих обманутых дольщиков не уберегло то, что они покупали квартиры через риелторов.
- У членов гильдии проверенные застройщики. Прежде чем заключать договор, мы проверяем каждого застройщика - его финансовое состояние и внутреннее проблемы.
Вы приходите к члену гильдии и покупаете через него новостройку по той же самой цене, что у застройщика, и не платите риелтору комиссию. Ему комиссию оплачивает застройщик.
- Это раньше надо было вам делать до введения закона [об эскроу-счетах, на которых застройщики должны хранить деньги дольщиков до сдачи объекта]
- Мы появились только в 2006 году.
- С внедрения этого закона вам проще стало или сложнее работать?
- Наша работа никак не изменилась. Этот закон действительно обезопасил граждан, но за счет других граждан, потому как стоимость недвижимости сразу начала расти. Почти все застройщики подняли цены на 10%. Это примерно те затраты, которые застройщики вынуждены нести из-за введения эскроу-счетов.
- Почему в последние 3-4 года повысились цены на жилье?
- Это 2020 год. В 2019 году цены были у нас достаточно низкие. В 2018 году уровень цен в Казани был немного выше, чем в Воронеже, почти как в Самаре, как и в Ульяновске, Петрозаводске. А вот в прошлом году мы действительно попали в топ-20. Сейчас мы входим в топ-3 по росту цен. Это Краснодар, Сочи и Казань.
- Почему?
- Так получилось, что несколько причин совпало. Благодаря этой синергии у нас цены поднялись до 40%. Первая причина – это льготная субсидированная ипотека.
- Первая же причина – это эскроу.
- Да, сначала эскроу, потом льготная ипотека. Например, однокомнатная квартира на первичном рынке в прошлом году стоила в среднем 2,5 миллиона рублей. Первоначальный взнос, необходимый для того, чтобы взять такую в ипотеку, составляет около 500 тысяч рублей. Материнский капитал – 483 тысячи рублей - теперь дают за первого ребёнка, и его можно использовать как первоначальный взнос. Человеку достаточно иметь наличных средств 50 тысяч и купить квартиру. И все побежали. Вырос спрос, выросли и цены.
Следующая причина – самоизоляция и пандемия. Тогда было непонятно, что будет завтра, и люди стали вкладывать деньги в недвижимость. Было много инвестиционных сделок. Еще одна причина – снижение ставки по ипотеке, после которого платёж по ипотеке стал лишь немного больше арендной платы. Те, кто снимали квартиру, теперь получили возможность ее приобрести.
- Лучше платить те же деньги, но за свое жилье.
- На этом фоне появился целый бизнес, когда люди покупают квартиру по ипотеке и сдают ее в аренду. Есть люди, которые берут вторую или третью ипотеку, потому что это все сдается в аренду, и эти платежи оплачивают им кредиты.
- Как повлиял рост цен на рынке металлов на стоимость стройматериалов?
- Еще одна причина роста цен – рост цен на стройматериалы. Металл в три раза подорожал, древесина – в два раза. Стройматериалы подорожали, а вслед за ними - квартиры.
Если бы был единичный случай каждого фактора, роста цен на рынке недвижимости просто не было бы. Но так совпало, что все факторы сразу соединились. В результате получился синергетический эффект и рост цен составил от 20 до 40%.
- Зачем эта ипотека, если ты за первоначальный капитал в 500 тысяч не сделаешь никакой взнос? Стоимость квартир возросла за 3 миллиона рублей. За эту цену ты купишь только «хрущевку» где-нибудь.
- Однокомнатная «хрущевка» действительно стоит в районе 3 млн 200 тысяч рублей. Если мы говорим про первичный рынок, то можно найти квартиру за 3,5 миллиона рублей на начальной стадии строительства. Понятно, что это будет небольшая студия, но всё-таки отдельная квартира.
Если мы говорим про вторичный рынок, то однокомнатная квартира с хорошим метражом начинается от 4 миллионов рублей. Цены выросли, но нам ещё далеко до Москвы, Санкт-Петербурга, Сочи, Краснодара, Хабаровска, Владивостока и Камчатки.
- Сколько средняя стоимость квадратного метра сейчас в Казани?
- Средняя стоимость жилья по вторичному рынку колеблется от 80 до 100 тысяч рублей. Чем больше площадь квартиры, тем будет меньше обычно стоимость квадратного метра. Но в среднем ближе к 100 тысячам рублей.
Если мы говорим про первичный рынок, то тут цены колеблются от 100 до 140 тысяч рублей, в зависимости от района и степени строительства. Стоимость стартует обычно где-то в районе 100-105 тысяч рублей, и на финальном этапе сдачи дома в эксплуатацию достигает 130 тысяч рублей. Однако сейчас мы начали наблюдать такую тенденцию, что проектное финансирование достаточно плотно вошло на наш рынок и многие застройщики начали сразу выставлять финальную цену за «квадрат».
- Все финансирует банк.
- Да, но банк финансирует тоже под определённый процент. Чем больше денег дольщиков собраны в банке на эскроу-счётах, тем этот процент ниже. Сегодня появились застройщики, которые стали продавать уже не по договору долевого участия, а по договору купли-продажи после сдачи дома уже как вторичное жильё. Раньше это было немыслимо.
- Насколько спрос на жилье выше предложения в Казани, в Татарстане?
- Предложений больше, чем спроса. Если бы спрос был выше, тогда ситуация была бы немного другая. Например, в 2005-2006 годах спрос был выше предложений, а после цены выросли на 100%.
В конце 1990-х – начало 2000-х у нас была программа «Ветхое жилье», и, наверно, четверть или треть города получили бесплатные квартиры. Зачем покупать, когда можно и бесплатно получить. Когда программа закончилась, начался рынок, и начали продавать.
- Потом она преобразовалась в программу социальной ипотеки. Как она сейчас влияет на уровень цен?
- Никак, потому что социальную ипотеку дают не всем.
- Сколько домов сдаётся по соципотеке?
- Около миллиона. Есть небольшой нюанс – по социальной ипотеке у тебя нет возможности выбрать квартиру там, где ты хочешь, а только там, где построили по программе. На сегодняшний день «Салават купере» - единственный микрорайон, больше в городе социальной ипотеки нет.
Раньше квартиры давали в районе автовокзала, в Азино, на улице Глушко, в центре города, на улице Гоголя, на Квартале. Сейчас этот вид ипотеки не очень интересен, хотя ценник там в два раза ниже, чем на рынке.
- На ценовую политику она не влияет, так?
- Не влияет.
- Президент России не так давно решил продлить льготную ипотеку до июля 2022 года. Как это отразится на рынке жилья?
- Это хороший момент для рынка. Правда, соципотека поднялась до 7%. Есть опасения у многих, что это вновь поднимет цены на жилье, но в Татарстане такого не случится. Уже в прошлом году был слишком большой рост, расти дальше некуда. А на количество сделок, на снижение того количества населения, которое не может позволить себе купить, на это скажется. Возможность купить жильё появится у большего количества населения.
- Например, молодая семья, у которой доход составляет порядка 35-40 тысяч рублей в среднем, до 80-100 на двоих. Если у них шансы без рождения ребёнка или с рождением ребёнка стать счастливыми обладателями квартиры?
- Если молодая семья имеет миллион рублей, она спокойно может с этими доходами приобрести квартиру, потому что их ежемесячный платёж будет составлять где-то 20-25 тысяч рублей. Семья зарабатывает вместе 70-80 тысяч рублей, то могут себе позволить выплачивать. А если еще и ребенок родился, то достаточно 400-500 тысяч рублей для первоначального взноса.
Можно сказать, что жильё в настоящий момент стало более доступным, чем пять лет назад, когда цены были ниже, но и ипотека была другая.
- ЦИАН сообщал, что под обновлённые условия подходит порядка 4% квартир в новостройках. Сумма кредита тоже не очень большая. В результате нужно заплатить 500 тысяч рублей, чтобы купить за 3,5 млн рублей. ЦИАН считает, что новые условия обесценили программу. Это действительно так?
- Не соглашусь. Здесь надо смотреть на другие цифры. ЦИАН считает по своему сайту, а надо считать по выданным кредитам. Средний кредит в Казани – это 2-3 миллиона рублей. Если человек берет 4-5 миллионов рублей, это уже более такое комфортное жильё, и у этого человека 1-2% разница в ипотеке.
- Вы сказали, что в 2006 году цены выросли на 100%, а за последний год?
- От 20% до 40% в зависимости от сегмента. Например, «элитка» практически не изменилась, рост там в пределах на 10-15%, не больше. «Первичка», эконом-класс выросли на 30-40%, загородная недвижимость сильно выросла.
- На загородную недвижимость после локдауна вырос спрос?
- Когда закончился локдаун, в июне-июле 2020 года, мы увидел бешеный спрос на загородную недвижимость. В пригороде Казани можно купить дачу за 200 тысяч рублей. Это будет щитовой домик, 3-4 сотки земли, где можно отдыхать. С баней – уже 300-400 тысяч рублей. Коллеги говорили, что мы продали даже те объекты, что стояли годами.
- А как дело обстоит с домами? Например, с площадью 150-200 квадратных метров.
- Цены поднялись.
- Что выше – квадратные метры в жилом доме или квадратный метр в квартире?
- У нас уникальная ситуация. Возьмём Челябинск, где стоимость квадратного метра в квартирах в два раза меньше, чем у нас. Однако по стоимости коттеджей иная картина - у нас коттедж площадью 100 «квадратов» с шесть сотками в 15-20 минутах от города стоит в среднем порядка 5-6 миллионов рублей, а в Челябинске аналогичный - уже 8 миллионов рублей.
Такая ситуация наблюдается во всех регионах – загородная недвижимость всегда дороже квартир. В Казани же сейчас можно продать двух-, трехкомнатную квартиру и на эти деньги без доплаты купить дом. Есть такие программы, по которым ты меняешь квартиру на дом, а пока тот строится, ты живёшь в своей квартире. Когда дом сдался, ты переезжаешь, а застройщик забирает твою квартиру, и передает её риелторам на реализацию.
- Насколько сейчас интересны коттеджные посёлки?
- Коттеджные посёлки интересны, потому что там есть управляющие компании. Правда, есть один нюанс – «коммуналка» там порой в 2-3 раза выше, чем в квартирах. Если мы будем говорить про «коммуналку» в неорганизованных посёлках, где дома построены хаотично, то коммунальные счета там естественно ниже, чем в квартирах.
- Расскажите про перспективы рынка недвижимости.
- Цены на первичном и вторичном рынке будут расти, но не так сильно - в рамках уровня инфляции, то есть от 5-10%, которые мы ожидаем в этом году.
А рост цен на загородную недвижимость будет. Во-первых, это фактор недооцененности. Загородная недвижимость отстает. Во-вторых, сильно увеличивается объем этого рынка. В прошлом году вернулись застройщики, которые в 2014 году ушли с рынка, потому что дома не продавались, и были проблемы с инфраструктурой. Сейчас они вернулись и достаточно комфортно себя чувствуют, потому что есть большой спрос. Последний фактор – это сельская ипотека. В Казани она реально работает, тогда как в некоторых регионах она есть, но «для галочки».
- А горожане могут стать участниками этой программы?
- Конечно. Условие состоит в том, что объект недвижимости, который ты покупаешь, должен находится за пределами Казани, в сельской местности.
- Какие квартиры самые востребованные?
- Востребованы и «однушки», и «двушки». Если в 2000-2010-х годах мы наблюдали преобладание эконом-класса – тогда самой востребованная была квартира площадью порядка 30 «квадратов» на первичном рынке, то сейчас мы видим, что жилье в 40 «квадратов» тоже востребовано, и даже больше.
Люди стали покупать более комфортные квартиры с хорошей планировкой и инфраструктурой. Например, есть такое понятие, как количество дневного света. Раньше на это внимания почти не обращали, а сейчас людям важно куда и как падает свет. 15 лет назад люди брали все подряд, потому что тогда спрос превышал предложение. Сейчас они имеют возможность выбрать.
- Какая динамика на вторичном рынке?
- Первичное следует за вторичным. Поднялось в цене первичное жилье, через два месяца поднимется и вторичное, а ещё через полгода поднимется и загородная недвижимость. Многие покупатели «первички» - это те, кто продает свою «вторичку». Застройщик поднял цены, потому они вынуждены на свою квартиру тоже поднимать цены.
Шесть лет назад у нас «первичка» была дешевле «вторички» примерно на 20%. Сейчас мы видим тенденцию, что «первичка» стала дороже.
- Сколько стоят квартиры в хорошем кирпичном доме среднего бизнес-класса на вторичном рынке?
- Однокомнатная – около 4,5-5 миллионов, двухкомнатная – в районе 6-7 миллионов, трехкомнатная - порядка 8-9 миллионов. Это новое жилье, потому что «ленинградки» немного дешевле.
- Люди уже по-другому смотрят на качество жилья. А застройщики как на это реагируют?
- Застройщики сейчас вступили в хорошую конкуренцию между собой. Чтобы привлечь большее количество покупателей, они начинают думать о комфорте – делают хорошие дворы, паркинги и инфраструктуру. Создаются жилые комплексы, одиночные застройки сейчас крайне редки.
Один застройщик придумал безбарьерный вход в подъезд, другой - отдельный парк для выгула собак, третий – зелёную эксплуатируемую крышу, четвёртый – солнечные батареи, которые позволяют экономить на «коммуналке». Есть один застройщик, коммерческий директор которого ездит по другим городам и странам и смотрит, как работают другие.
- Насколько Казань интересна для жителей нашей страны?
- У нас есть достаточно хороший поток, и я не говорю про наш регион. С Набережных Челнов, Нижнекамска, Альметьевска постоянно едут. Но мы видим трафик с Дальнего Востока, где цены выше.
Есть люди, которые в 60-70-е годы уезжали на советские стройки. В Татарстане было большое количество студотрядов, которые уезжали на эти стройки и там оставались. Сейчас они выходят на пенсию и возвращаются. У меня даже налажены партнёрские отношения с риелторами во Владивостоке, на Камчатке, Сахалине. И оттуда они нам присылают клиентов.
- Сколько таких клиентов?
- Если мы возьмем все регионы, то порядка 30% сделок проходят с иногородними.
- Это говорит о том, что Казань – привлекательный город.
- Пару лет назад я участвовал в онлайн-передаче «Битва городов», где каждый город представляет свою программу. И в этой передачи признали, что в Казань есть смысл ехать. У нас хороший туристический трафик, много туристов.
- Насколько интересны и перспективны инвестиции в недвижимость?
- Интересно и перспективно, но без помощи специалиста не рекомендую.
- Вышел закон о том, что, если у тебя большое количество квадратных метров, ты начинаешь платить другие налоги.
- Это так. Если у тебя площадь больше 1000 квадратных метров, то налоги будут повышенные.
- Остановит ли это привлечение инвестиций в покупке квартир?
- Мы редко встречаем таких людей, у которых больше 1000 квадратных метров. Если у инвестора есть такая потребность, обычно в оформлении участвуют члены семьи, родственники. Бывает, что инвесторы на первичном рынке покупают подъездами. Получается, что площадь превышает 1000 «квадратов», но этот инвестор продает квартиру до сдачи в эксплуатацию, и налога у него не бывает. У него есть налог на прибыль при перепродаже, но налога на недвижимость нет, потому что, пока дом строится, квартира не является недвижимостью, это строящийся объект.
- На сегодняшний день мало опасности потерять свои деньги при покупке жилья?
- В Москве каждая двадцатая сделка – это мошенники. В Казани значительно меньше, мы сталкиваемся с громкими случаями мошенничества 2-3 раза в год. И их стало значительно меньше, потому что легче все это стало проверить, легче вычислить.
Тут надо с другой стороны смотреть – много есть юридических тонкостей. Например, загородная недвижимость. У нас каждый второй земельный участок в пригороде Казани имеет кадастровую неточность либо ошибку. Это сдвинутые координаты, потому что большинство участков на кадастровый учёт ставили в конце девяностых, когда не было спутниковых приборов. Зачастую кадастровый инженер ставил на учёт по карте, не выезжая на место, а подобное влечет за собой ошибки.
Второй момент – это банкротства. Если человек подал на банкротство, то все сделки, которые он провёл за последние три года, могут быть оспорены. Вы вроде бы, купили квартиру, а через год этот человек банкротится. Есть случаи в казанской практике, когда люди лишались из-за подобного нового жилья.
В нашем агентстве мы делаем на квартиру 13 юридических проверок, а на загородный дом – 21 проверку. Это становится все более актуально, потому что есть много таких юридических тонкостей. Сейчас очень часто попадаются земельные участки, которые имеют ограничения - там нельзя строится, хотя написано, что это индивидуальный жилой дом.
Надо оберегать себя. Проверка в Казани стоит не очень дорого – 20-40 тысяч, но ты не потеряешь 5-6 миллионов. К нам часто приходят люди, которые сами находят жилье и просят его проверить. Недавно был случай, человек хотел купить земельный участок за 18 миллионов, заказал у нас экспертизу за 30 тысяч. Там были суды, которые шли параллельно с покупкой жилья и вроде бы не касались участка. Но, если тот суд был бы выигран, тогда уже на этот участок обратили бы определённые моменты. В итоге мы дали заключение, что покупать нельзя, потому что слишком велик риск потерять деньги.
- Сейчас мошенничество ушло от застройщиков, которые могли твоими деньгами не так распорядиться, а перешло в оформителей?
- Ушло с сегмента первичной застройки. Есть один дом в центре города, где все квартиры были проданы два раза. Я видел ситуацию, когда человек купил квартиру на шестом этаже пятиэтажного дома. Этим мошенничеством занимался сам застройщик.
- Каков портрет мошенника?
- Они встречаются именно на вторичном рынке недвижимости. Мы два года назад вот что обнаружили – люди снимают квартиру в аренду, подделывают документы, идут в Росреестр, заказывают дубликаты документов на квартиру и продают. Другой вид мошенничества – это поддельные доверенности.
- А как тут проверишь? Сдал на полгода квартиру, уехал на Мальдивы или Таиланд. Приехал обратно, а у тебя нет квартиры.
- Такое бывает, когда люди сдают жилье в аренду без договора, на словах обозначая сумму. Договор необходим.
- Когда заказывают дубликат документов, как сообщают хозяину, что запрос поступил?
- Сообщают только в том случае, если у хозяина есть личный кабинет в Росреестре. Но мошенники пошли дальше и придумали поддельные доверенности, по которым продают квартиры.
- Но ведь документ должен быть нотариально заверен.
- Если только поддельная доверенность от нотариуса, которого не существует. Или есть другой момент -доверенности, выданные на территории Украины. Там нет таких жёстких требований к нотариусу, как у нас.
- А украинская доверенность принимается?
- Если сделан апостил - проверенный перевод. Но мошенники стали по этой доверенности переписывать квартиры на своих подельников, которые потом продают жилье, используя настоящий паспорт и другие документы. Единственно, как можно подкопаться, это провести глубокую проверку - запросить переходы прав, увидеть, что квартира недавно продалась, поднять эти данные. Сделать обыватель это не сможет, это может сделать только специалист.
- И много таких случаев?
- К счастью, немного - 2-3 случая в год.
- Сейчас существует и проблема наложения участков. Как здесь обманывают?
- Здесь не обманывают, здесь как раз тот случай, когда продавец сам не знает об ошибке. Новый владелец бывает вынужден потратить от 50 до 100 тысяч рублей на исправление наложения участков.
В принципе проблема решаемая. Здесь вопрос в адекватности соседей. У них же тоже ошибка. Если соседи признают ошибку, то можно вместе сходить и подать документы на исправление.
- Кто может людям грамотно объяснить, что делать в такой ситуации?
- Либо кадастровый инженер, либо риелтор.
- Вдруг я выясняю, что у меня организация неправильно стоит, мне денег нужно будет заплатить за это?
- Немного. Расходы на исправление ошибки будут в пределах 15-20 тысяч. Если на территории 3-4 дома, то будет дешевле. Когда двигают 3-4 дома, это можно сделать в одном техплане.
- Вызываешь кадастрового инженера, платишь ему деньги, он перемеряет?
- И продает в Росреестр, который делает изменения.