Всеволод Сазонов, Нарушение прав дольщиков ОЖК «Итальянский квартал»
Жилищный вопрос, будь то покупка, строительство, аренда, оформление прав собственности, всегда был в нашей стране одним из самых острых и несущих массу проблем и споров юридического характера. Сегодня хотелось бы рассмотреть очень конкретную тему: защита прав дольщиков при незавершении строительства в срок, указанный в договоре.
В свое время печально известное коммандитное товарищество «Социальная инициатива» по разным оценкам оставило без крыши над головой более 20 тыс. человек по всей стране, многие из обманутых дольщиков ждут жилье до сих пор.
Законодательство Российской Федерации с 2010 года обязывает застройщиков жилья заключать с дольщиками договоры долевого участия (ДДУ) в рамках Федерального закона № 214‑ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», призванные максимально защищать интересы покупателей квартир в новостройках. Однако срывы сроков случаются во всех областях экономики, и строительство недвижимости - совсем не исключение.
В 2013 году в России насчитывалось по статистике около 86 тысяч обманутых дольщиков на 870 жилых объектов.
Проблема обманутых дольщиков является следствием, как юридической неграмотности покупателей, так и злонамеренного поведения компаний-застройщиков.
Закон № 214-ФЗ в настоящее время наиболее эффективно защищает интересы дольщиков. Желающим обзавестись недвижимостью необходимо быть очень внимательными, потому что существуют всевозможные схемы, например, схемы соинвестирования, предварительных договоров, вексельные схемы привлечения средств граждан в строительство.
Подобные механизмы с оформлением предварительных договоров использовала частная компания с ограниченной ответственностью «СЛИГО ТРЕЙДИНГ КО. ЛИМИТЕД», являющаяся застройщиком офисно-жилого комплекса «Итальянский квартал», расположенного по адресу: г. Москва, ул. Долгоруковская.
Граждане, покупающие жилье в личных и семейных целях, согласно Закону № 214-ФЗ могут взыскать с застройщика неустойку в размере 1/150 ставки рефинансирования Центрального банка России за каждый день просрочки передачи объекта недвижимости.
Недобросовестные застройщики зачастую не успевают исполнить взятые на себя обязательства завершить строительство и передать помещения (квартиры) собственникам до указанного в договоре срока. Вместо того чтобы надлежащим образом исполнять взятые на себя обязательства застройщик предлагает, а фактически навязывает, всем дольщикам дополнительное соглашение о продлении сроков сдачи объектов. Фактически происходит перекладывание имущественной ответственности компании на плечи граждан.
Так участникам долевого строительства ОЖК «Итальянский квартал» было разослано уведомление о завершении строительства и получении 2 октября 2013 года разрешения на ввод в эксплуатацию недостроенного жилого комплекса с отсутствием лифтов, внутренней отделки подъездов, межквартирных холлов, придомовой территории, отсутствием подключения дома к электрической сети по постоянной схеме. Работы по завершению строительства ведутся до сих пор, и даже сегодня, в сентябре 2014 года, нельзя констатировать факт, что строительство завершено, и дольщики получили в надлежащем состоянии согласно договорам свои полностью оплаченные квартиры и места для парковки автотранспорта.
Сегодня приходится констатировать, что застройщик, грубо нарушая права дольщиков и не исполняя добросовестно свои обязательства, всеми способами пытается уйти от ответственности и убедить дольщиков принять жилые помещения, несмотря на тот факт, что строительство не завершено.
Как показывает практика, при обращении граждан с претензиями о взыскании неустойки за нарушение сроков строительства добровольно требования не удовлетворяются, людям только обещают рассмотреть их вопрос в непонятные сроки «ближайшего будущего».
Каждый дольщик должен знать, что имеет полное право обратиться в суд с требованием взыскать с застройщика неустойку за период, на который были сдвинуты сроки строительства и передачи ему завершенного объекта недвижимости. Выплата неустойки позволяет возместить убытки.
Закон сохраняет за дольщиком право взыскать неустойку с застройщика как минимум в течение трех лет после наступления предусмотренного договором срока передачи квартиры. Однако под воздействием уговоров представителей застройщика участники долевого строительства отказываются от требований о взыскания неустойки. Некоторые дольщики даже подписали письменные соглашения об отказе от требований неустойки. В самом деле, порой приходится только удивляться великодушию наших людей!
Люди, вложившие значительные средства в строительство собственного жилья, идут на уступки застройщику, проявившему элементарную халатность и не исполнившему своих обязанностей, отказываются от права на восстановление нарушенных прав и от значительных сумм возмещения в качестве неустойки по договору.
Важно сказать, что в соответствии со ст.9 Гражданского кодекса Российской Федерации отказ граждан и юридических лиц от осуществления принадлежащих им прав не влечет прекращения этих прав. В любое время в пределах срока исковой давности дольщик имеет право на взыскание неустойки в судебном порядке, даже в случае, если ранее отказался от этого права в угоду застройщику.
Как известно, ситуации, подобные истории долевого строительства ОЖК «Итальянский квартал», не редки на сегодняшнем рынке строящегося жилья и информация о правах дольщиков будет интересна тем, кто является участником долевого строительства либо собирается стать таковым.