Город готовится к новой кадастровой оценке недвижимости. В прошлом году собственники отбились от утверждения её результатов, но дважды такой щедрости от властей не ждут. Налоги по отдельным объектам вырастут на 20-30%. Комитет имущественных отношений и подведомственное ему ГБУ "Городское управление кадастровой оценки" ("Кадастровая оценка") начали подготовку к проведению оценки земельных участков 2022 года. Оценка объектов капитального строительства (зданий, помещений, сооружений, объектов незавершённого строительства, машино-мест) должна пройти в 2023 году. Стоимость будет определяться по состоянию на начало года. Перечень для оценки готовится Росреестром и передаётся в ГБУ примерно в конце февраля. Предварительно речь идёт о 3,317 млн единиц, включая 3 млн помещений, 145 тыс. земельных участков, 121 тыс. зданий, 25 тыс. сооружений, 1 тыс. недостроев и 25 тыс. машино–мест. Проект отчёта по итогам определения кадастровой стоимости земли планируется подготовить в мае 2022 года. Публикация его после проверки Росреестром, соответственно, возможна в июне–июле 2022 года, поясняет Сергей Грибовский, директор ГБУ "Кадастровая оценка". После этого в течение 30 календарных дней к нему могут быть представлены замечания от любых заинтересованных лиц: в ГБУ или многофункциональные центры лично, по почте, онлайн, в том числе через сайт "Госуслуги". Затем ГБУ будет заниматься их рассмотрением, если нужно — вносить исправления в проект отчёта, поясняет Сергей Грибовский. Опубликовать итоговую редакцию должны в конце ноября. Календарь по оценке объектов капитального строительства — такой же, с поправкой на 2023 год. Сегодня в Петербурге действуют результаты оценки, утверждённой ещё в 2018 году. По ней же рассчитываются налоги на имущество. Обновить данные собирались в прошлом году, соответствующая работа была проведена, но результаты утверждать не стали — это сделали в качестве одной из мер поддержки бизнеса в ковидно–кризисный год. [ Дополнительные материалы: инфографика ] Налоговая добавка В целом кадастровая стоимость базируется на рыночной, её изменение должно соответствовать динамике рынка. С 2018 года, даже несмотря на пандемию, цены на недвижимость в Петербурге выросли. "Весьма вероятно, что этот рост повлияет и на увеличение кадастровой стоимости. О конкретных цифрах говорить пока рано, особенно о динамике рыночных цен в 2023 году", — говорится в официальном сообщении ГБУ. По итогам оценки 2018 года суммарная кадастровая стоимость объектов недвижимости по сравнению с предыдущей увеличилась лишь на 1%. По участкам рост составил 1,4%, по жилым помещениям — 4,1%, по машино–местам — 9,7%. А вот общая стоимость нежилых помещений снизилась на 30%. Дисконт был связан с тем, что при расчётах стали учитывать функционал объектов, определив его в зависимости от этажа. Кадастровая стоимость участков, как и налоги по ним, вырастут незначительно, считают в ГБУ. "Рынок земельных участков находится в поиске баланса, здесь преобладают те же тенденции, что и на рынке недвижимости, — разнонаправленное изменение цен в различных секторах с отсутствием ярко выраженных негативных тенденций, что свидетельствует о наличии вялотекущего переходного процесса от кризиса к будущему устойчивому развитию. В среднем рост цен на земельные участки незначительный, поэтому и увеличение кадастровой стоимости не должно быть существенным", — прокомментировал Сергей Грибовский. А вот по объектам капстроительства собственники прогнозируют резкий скачок цен, связанный в первую очередь с новой методикой оценки, утверждённой в Москве ещё в прошлом году. По ней в стоимости должны учитывать НДС. По данным "ДП", в Минюст сейчас направлен приказ Росреестра об утверждении новых методических указаний о государственной кадастровой оценке. Однако поблажек ждать не стоит. "Недавно мы ознакомились с проектом методических указаний. Требование учёта НДС при определении стоимости объектов капитального строительства в них не изменилось", — говорит Сергей Грибовский. "Согласиться с тем, что в кадастровую стоимость “зашивают” НДС, сложно. До сих пор в профессиональном сообществе продолжаются дискуссии на эту тему. И несогласных с такой позицией немало. Более того, в феврале 2020 года по этому поводу было выпущено определение Верховного суда РФ, согласно которому включение налога на добавленную стоимость в оценку недвижимости считается незаконным", — отмечает Иван Терёшин, директор направления "Недвижимость" ГК SRG. Однако на практике мало что изменилось, добавляет он. Разговоры о кадастре Кадастровая оценка — больная тема для собственников. С учётом новых правил налоги могут вырасти на 20–30% и более, полагают эксперты. В прошлом году при отказе от утверждения результатов было заявлено, что город из–за этого недополучит 14 млрд рублей. "Кадастровая стоимость недвижимости очень выросла, что влечёт за собой рост налогов", — признавал тогда губернатор Александр Беглов. Дебаты о новой оценке уже начались, хотя до утверждения результатов по капитальным объектам, которые грозят наибольшими расходами для бизнеса, ещё 2 года. Так, в Едином центре предпринимательства недавно прошла встреча с представителями промышленных предприятий, где бурно обсуждались нюансы оценки неиспользуемых участков, оценка незавершённых объектов и то, как их снимать с учёта, вопросы расчёта налогов и пр. 21 октября запланировано аналогичное мероприятие с членами Российской гильдии управляющих и девелоперов, говорят в ГБУ. "Учреждение открыто для любых вопросов, касающихся государственной кадастровой оценки, в рамках правового поля", — уверяет заместитель директора ГБУ "Кадастровая оценка" Андрей Доморощенко. Юристы поясняют, что действующим законодательством предусмотрено как досудебное оспаривание оценки, так и судебное. "Пока что наиболее действенный путь снижения кадастровой стоимости — обращение в суд в индивидуальном порядке. При этом значительная доля объектов недвижимости оспаривается со снижением на 20–50% от стоимости — как правило, это характерно для сегментов офисной и торговой недвижимости, а также земельных участков под данными объектами", — говорит Иван Терёшин. При этом юристы рекомендуют собственникам до обращения в арбитраж соразмерить затраты на тяжбы с возможным профитом при победе в суде. Отметим, что помимо роста кадастровой стоимости налоги на бизнес ежегодно растут из–за увеличения ставки, прописанного в городском законе. Так, в 2018–2019 годах она составляла 1% от кадастровой стоимости, в 2020–м — 1,25%, в 2021–м — 1,5%. В 2022–м вырастет до 1,75%, а с 2023–го бизнес будет платить 2%. В 2020–м собственники просили заморозить показатель на уровне предыдущего года, но получили отказ — пандемийный бюджет не потянул одновременно и отказ от утверждения новой кадастровой оценки, и сохранение ставки. Глубинный план Антон Мухин Прилично ли повышать налоги в такое тяжёлое для страны время, когда бизнес и так страдает от ковида и QR–кодов? Тут сложно разобраться. С одной стороны, вроде бы кризис и предпринимателям надо протягивать руку помощи. С зажатыми в этой руке оранжевыми купюрами, коль скоро расчёты в зелёных запрещены. Но с другой стороны — куда ни посмотри, все декларируют рост спроса, который сочетается с одновременным ростом цен. Хоть на квартиры, хоть на помидоры. Что свидетельствует не только об обогащении продавцов, но и о богатстве покупателей, которые откуда–то эти деньги достают. Странно было бы на этом фоне брать налоги с недвижимости по ценам 2018 года. И ежегодный рост налоговой ставки на доли процента кажется в этом контексте весьма скромной мерой. Как откат в 2%, которым в своё время попрекали одного премьер–министра, ныне считавшегося бы образцом кристальной честности. И даже то, что включение НДС в стоимость оцениваемой недвижимости превращается фактически в налог на налог, можно списать на издержки работы безликой бюрократической машины: так получилось, никто не виноват. В общем, это довольно странная и одновременно довольно обычная ситуация, когда всем плохо — но одновременно всем или почти всем хорошо. В которой повышать налоги неправильно, но логично. Впрочем, возможно, перед нами — очередной этап глобального глубинного (не в значении "глубинного народа", а в прямо противоположном ему по смыслу американском понятии "глубинного государства") эксперимента над Россией. Который сводится к тому, чтобы сделать весь реальный сектор экономики нерентабельным. Очевидно, что налоги на недвижимость касаются в первую очередь именно его. Как и извечные проблемы с транспортной инфраструктурой, инженерией и всем остальным, что мешает развивать производства. А также с трудовыми ресурсами низкой и средней квалификации. Но делается это не с плохими, как могло бы показаться, а с благими намерениями. Такими жёсткими методами из нас хотят сделать передовую нацию креативных людей, которые занимаются бизнесом, не нуждающимся ни в каких материальных средствах производства, кроме ноутбука. К тому же — людей свободных, поскольку абсолютно свободен лишь тот, кто ничего не имеет. Вероятно, этой же цели способствует создание в стране тяжёлой атмосферы, чтобы продвинутые граждане, не цепляясь ни за что материальное, разъезжались по миру. А потом, когда глубинным правительством будет зафиксировано, что уровень продвинутости достиг установленных показателей, атмосферу резко поменяют, все вернутся, и мы станем передовой страной. Но это не точно.
