Рынок ИЖС растет, но тонкости никто не отменял
Минстрой РФ разработал законопроект об использовании счетов эскроу при строительстве домов ИЖС по договору подряда. Данная практика уже распространена на комплексную застройку, теперь же ее предлагается распространить и на отдельные дома.Таким образом, покупатель жилья будет перечислять деньги на специальный счет эскроу в банке, а застройщик не получит эти деньги, пока дом не введут в эксплуатацию после завершения строительства. В строительстве многоквартирных домов счета эскроу используются уже четыре года, в прошлом году их распространили на строительство коттеджных поселков с комплексной застройкой.
Строить с использованием эскроу подрядчик сможет, если использует домокомплекты или типовую проектную документацию. Он обязан подключить построенный дом к сетям инженерно-технического обеспечения или обеспечить такое подключение. А если в населенном пункте централизованных инженерно-технических сетей нет, дом должны обеспечить автономными инженерными системами.
Кроме того, устанавливается трехлетний (как минимум) гарантийный срок на построенные дома. Предполагается, что закон вступит в силу с марта 2024 года.
Кроме того, это может сделать строительство загородного дома и качественнее, и несколько дешевле. Сейчас большая часть индивидуальных жилых домов возводится собственными силами граждан, так называемым хозяйственным способом.
Отметим, что со времен пандемии коронавируса рынок ИЖС растёт в России быстрыми темпами.
Так, только банк ВТБ по итогам первого полугодия отчитался об объеме выдачи ипотеки на дома ИЖС составил 30 млрд рублей.
«По итогам первого полугодия около 4,6 тыс. клиентов оформили в ВТБ жилищные кредиты на загородную недвижимость, что на 45% превышает результат за аналогичный период прошлого года. Общий объем сделок удвоился и достиг 30 млрд рублей», - заявили в ВТБ.
При этом, объем рынка ипотеки на частные дома с начала года достиг порядка 154 млрд рублей. Эти показатели превысили не только прошлогодний результат, но и показатели первого полугодия 2021 года – в 14 раз.
«Наибольшим интересом загородная недвижимость пользуется у семейных клиентов, так как предоставляет больше пространства и возможностей для досуга с детьми», - отметили в ВТБ.
Среди регионов лидерами по объему выдачи стали Московский регион – 7,6 млрд рублей, Республика Татарстан – 2,3 млрд рублей и Санкт-Петербург с Ленобластью – 1,7 млрд рублей. При этом, средняя сумма выданной ипотеки в первом полугодии выросла до порядка 6,5 млн рублей.
Растут и цены на рынке ИЖС. Так, по прогнозам экспертов, дома ИЖС вырастут в цене на 10-15%.
Как отмечается ценообразование в сегменте ИЖС на 60% зависит от цен на стройматериалы и на 40% — от стоимости работ. И если стоимость работ останется прежней, то рост цен на стройматериалы в связи с падением курса рубля, неминуемо приведет и к росту цен на дома ИЖС.
А вот стоимость земельных участков вряд ли вырастет, так как предложений на рынке достаточно, а вот начинать новое строительство весьма проблематично до фиксации цен на стройматериалы. Возможен рост на оставшиеся земельные участки в «живых» поселках и в пределах населенных пунктов. Отметим, что за последние три года стоимость домов и земельных участков выросла на 40-60%.
Строительство становится только дороже из-за роста стоимости материалов и рабочей силы, а земли, пригодной для строительства и последующего удобного проживания, больше не производят.
Между тем, как отмечают эксперты, более 70% домов ИЖС строят «серые бригады». При этом, эта цифра отличается в зависимости от региона. Так, например, в Московской области доля нелегальных строителей на рынке не превышает 40%.
Нехватка квалифицированных специалистов из-за отсутствия современных, отвечающих требованиям рынка образовательных программ в отечественных вузах – еще один бич отрасли ИЖС, который также ведет к ухудшению качества строительства и снижению доверия потребителей.
Большинство образовательных учреждений фокусируются на строительстве многоквартирных домов и промышленных объектов, игнорируя подготовку специалистов индивидуального жилищного строительства.
Необходимо восполнять этот пробел и поднимать престиж профессии, ведь без достаточного количества сильных специалистов, владеющих самыми современными технологиями строительства, развитие ИЖС будет тормозиться.
Напомним также, что ранее эксперты ВТБ составили средний портрет среднестатистического покупателя ИЖС.
Так, средний возраст заемщика, оформляющего кредит на покупку или строительство дома ИЖС, составляет 38 лет. При этом, более половины тех, кто в кредит строит или покупает загородный дом — мужчины. На них приходится 54% ипотечных сделок. Более 70% заемщиков ипотеки на ИЖС состоят в браке. Средний размер ипотечного кредита на загородное жилье составил 6,5 млн рублей.
Чаще всего заемщики ипотеки на ИЖС строят дома самостоятельно, хозяйственным способом. В первом полугодии 68% заемщиков планировали возвести дома своими силами. Менее трети заемщиков, 32%, собираются привлечь профессиональных подрядчиков. Заемщики, которые выбрали готовые объекты, покупали дома площадью в среднем 166 квадратных метров.
В ВТБ в первом полугодии продажи ипотеки на загородное жилье почти вдвое превысили прошлогодний показатель. За первые шесть месяцев 2023 года банк провел 4,2 тыс. таких сделок на сумму 27,4 млрд рублей.
Рост спроса на дома ИЖС объясняется сочетанием ряда факторов. На фоне пандемии многие компании перешли на удаленный формат работы, что повысило привлекательность индивидуального загородного жилья. Кроме того, на сегмент ИЖС была распространена программа льготной ипотеки, в результате выросла активность застройщиков и банков в этом сегменте недвижимости.