Как стать собственником заброшенного дома?
Выкупить у хозяина или получить бесплатно: рассказываем о процедуре оформления заброшенного дома.
По данным ЦИАН, рост цен на загородную недвижимость за первый квартал 2022 года составил от 9 до 30%. Спрос на дома в разы превышает предложение: жить и отдыхать за городом хотят многие. Однако стоимость загородной недвижимости часто оказывается непосильной.
В таких реалиях может стать привлекательным неочевидный вариант — найти брошенный дом и получить его в собственность.
Как найти хозяина такой недвижимости, выкупить дом или получить бесплатно — в материале aif.ru.
Как узнать, есть ли у дома хозяин?
Самый простой способ — обратиться к председателю СНТ, на территории которого расположен дом, или в муниципалитет, если объект находится в населенном пункте. Так вы узнаете, кто последний числился хозяином дома или кто им пользовался. Но такую информацию могут не предоставить или она может быть неточной. Самые актуальные сведения можно узнать из реестра недвижимости по запросу.
Для того чтобы получить информацию о хозяине из реестра недвижимости, нужно:
1. Узнать кадастровый номер и адрес дома.
Кадастровый номер объекта и его адрес можно получить бесплатно по публичной кадастровой карте: roscadastr.com, выбрав нужный субъект РФ, населенный пункт и дом.
2. Получить выписку из ЕГРН, используя кадастровый номер и адрес дома.
Выписку из ЕГРН на объект недвижимости имеет право получить любой гражданин — из нее можно узнать имя хозяина, его права на недвижимость, а также выяснить, не находится ли дом под арестом или в залоге.
За получение информации нужно заплатить пошлину. Ее размер зависит от того, в каком виде формируется выписка — в бумажном или электронном, и каким способом ее оформляют. В среднем гражданам придется заплатить от 290 до 450 рублей.
Как сделать выписку из ЕГРН?
Получить документ можно в бумажном или в электронном виде несколькими способами:
1. На портале Госуслуг. Нужно выбрать вид выписки, нажать «Получить услугу» и заполнить заявку: данные о заявителе подгрузятся автоматически, а сведения об объекте (вид объекта — здание, кадастровый номер и адрес) нужно заполнить вручную. Пошлину можно оплатить онлайн, а документ получить в электронном виде.
2. На сайте Росреестра. Получить сведения из ЕГРН можно через личный кабинет, авторизовавшись с помощью логина и пароля от Госуслуг и электронной подписи — тогда в форму запроса автоматически подгрузятся данные о ФИО заявителя, его паспортные данные, адрес, адрес электронной почты и т. д. Можно сделать запрос и без входа в кабинет, но тогда придется заполнять все поля вручную. Выписку отправят на электронную почту или обычным письмом в течение трех дней — заявитель может выбрать удобный способ при оформлении заявки.
3. На сайте Федеральной кадастровой палаты. Кнопка «Заказать выписку» есть на главной странице сайта — нужно пройти регистрацию по логину и паролю от Госуслуг, ввести адрес или кадастровый номер объекта, выбрать нужный вид выписки и оформить заказ. В корзине отобразится нужный документ и размер пошлины, которую нужно оплатить (например, за выписку об основных характеристиках и зарегистрированных правах нужно заплатить 290 рублей). Пошлину можно оплатить сразу на сайте, а документ получить через несколько минут на электронную почту.
4. В МФЦ. Для получения выписки заявителю нужен паспорт и данные об объекте: кадастровый номер и адрес. Сотрудник МФЦ заполнит заявление и выдаст квитанцию об оплате госпошлины. Выписка будет готова в бумажном варианте через три-пять дней после обращения.
Как стать владельцем заброшенного дома?
В зависимости от результатов поиска хозяина заброшенного дома есть три варианта приобретения недвижимости в собственность:
1. Связаться с собственником и выкупить недвижимость.
Получив сведения о владельце недвижимости из выписки ЕГРН, нужно найти его данные: адрес или телефон для связи, но в открытом доступе их нет. Можно либо обратиться к председателю СНТ или сельсовета, в орган местного самоуправления, либо запросить адресную информацию о собственнике в ФМС — сделать это можно также через портал Госуслуг. Если сведений об адресе нет — заявитель получит ответ от ведомства, а если есть — МВД проинформирует владельца дома о запросе и он, если согласен, предоставит свои данные самостоятельно.
При заключении договора купли-продажи важно, что по закону дом и участок под ним — неразрывный объект, поэтому придется выкупать всю недвижимость.
2. Выкупить бесхозяйный дом у муниципалитета на торгах, если хозяина нет или его не получается найти.
ГК РФ называет имущество, у которого нет хозяина, он неизвестен или отказался от права собственности на него, бесхозяйным (ст.225).
Если владельца найти не удалось, нужно обратиться в муниципалитет с вопросом о возможности выкупить недвижимость. Для этого нужно подать заявление о розыске собственников и постановке дома на учет в качестве бесхозяйного — после получения сообщения местная администрация инициирует розыск и, если будут основания для признания его бесхозяйным по ст. 225 ГК РФ, начнет процедуру оформления дома.
Чтобы стать собственником бесхозяйного дома, нужно пройти четыре этапа:
1. Постановка дома на учет в качестве бесхозяйного.
Местной администрации нужно обратиться в территориальный отдел Росреестра с заявлением о постановке недвижимости на учет в качестве бесхозяйной. Решение будет принято в течение 15 рабочих дней со дня подачи заявления.
2. Оформление права муниципальной собственности на дом.
Стать собственником заброшенного дома муниципалитет сможет не раньше, чем через год после постановки его на учет в качестве бесхозяйного — вдруг хозяин найдется. Чтобы признать право собственности муниципалитета на «заброшку», уполномоченный орган должен подать соответствующее заявление в суд.
Например, в Москве выявлением бесхозяйной недвижимости занимается Госинспекция по недвижимости, а Департамент городского имущества издает распоряжение о принятии бесхозяйных объектов на учет и обращается в суд с иском о признании права собственности на него.
3. Выкуп дома у муниципалитета.
После того как на дом будет зарегистрировано право собственности на основании решения суда, уполномоченный орган выставляет недвижимость на аукцион. Если участник аукциона будет один — он и станет победителем.
Если дом и землю на территории СНТ хочет купить член СНТ, то можно обойтись без торгов и купить землю (а вместе с ней и дом) напрямую у муниципалитета (п. 3 ч.2 ст. 39.3 ЗК РФ).
4. Регистрация права частной собственности на дом.
Полноправным хозяином недвижимости можно стать только после государственной регистрации права на нее.
Регистрацией прав на недвижимость занимается Росреестр. Подать документы на регистрацию и получить выписку из ЕГРН с данными нового собственника удобнее всего в МФЦ.
Список документов для регистрации:
договор купли-продажи;
документы, удостоверяющие личность;
кадастровый и технический паспорта на дом и участок.
Поскольку законодательство часто меняется и список документов варьируется в зависимости от обстоятельств приобретения права собственности, лучше уточнить перечень в МФЦ.
3. Стать владельцем дома бесплатно через суд.
Закон дает возможность приобрести объект недвижимости в собственность бесплатно на основании давности владения (приобретательной давности) (ст. ст. 226 и 234 ГК РФ). Это значит, что собственником имущества может стать любой, кто долго им пользуется.
У дома даже может быть собственник, но, чтобы права на недвижимость могли перейти к другому лицу, хозяину достаточно фактически бросить его: не тратить деньги на содержание, не проявлять интереса, не тратить время, рассказала aif.ru юрист Ангелина Малышева. «По давности владения можно стать хозяином соседского дома и участка, за которыми много лет никто не следит. Это возможно, если человек по своей воле будет облагораживать участок — косить траву, сажать цветы; поддерживать состояние дома, оплачивать коммунальные услуги, то есть относится к этому имуществу как к своему собственному», — отметила эксперт.
Чтобы иметь возможность бесплатно получить дом в собственность по давности владения, нужно владеть им:
Открыто, то есть без утайки. О пользовании и содержании дома и участка не нужно специально объявлять, но у соседей не должно возникнуть сомнений в этом.
Добросовестно, то есть вступать во владение домом можно только, если есть основания полагать, что хозяину он не нужен.
Непрерывно в течение 15 лет, то есть нельзя ухаживать за участком одно лето, а потом на несколько сезонов забросить.
Как подать заявление в суд о признании права собственности на заброшенный дом?
1. Найти нужный суд.
Заявления, связанные с правами на недвижимость, подают в районный (городской) суд по месту нахождения имущества (ст. 30 ГПК РФ). Узнать, какой суд уполномочен рассматривать дело, можно по адресу через интернет.
Так, например, если имущество находится на территории Москвы, то нужный суд можно найти на официальном портале судов общей юрисдикции города Москвы: https://mos-gorsud.ru. В списке 36 судов, которые распределены по районам: если имущество расположено по адресу, входящему в Тверской район Москвы, то заявление нужно подавать в Тверской районный суд.
2. Собрать доказательства отрытого, непрерывного и добросовестного владения домом.
В первую очередь нужно доказать, что у дома нет хозяина или он отстранился от владения и пользования своим имуществом. В этом поможет выписка из ЕГРН, архивные документы и показания свидетелей, которые могут рассказать о том, что хозяин много лет не занимается домом. Если судьба владельца дома неизвестна, суд может по своей инициативе или по ходатайству заявителя запросить документы о его месте жительства в ФМС и выяснить, жив ли он, в органах ЗАГС.
Доказательствами давности владения могут стать: сведения об оплате коммунальных услуг или членских взносов, квитанции на оплату стройматериалов, на установку ограждения, проведение ремонта.
Кроме документов факт владения и пользования недвижимостью могут подтвердить свидетели — их число не ограничено.
3. Составить заявление в суд о признании права собственности на заброшенный дом.
Если собственника нет или он неизвестен, то нужно составить заявление об установлении факта открытого, добросовестного и непрерывного владения имуществом. Если собственник дома известен, но он фактически перестал им интересоваться — исковое заявление о признании права собственности в силу приобретательной давности.
Отличие таких заявлений в том, что во втором случае затрагиваются права действующего собственника, который может быть заинтересован в том, чтобы оставить недвижимость за собой. В случае установления факта в процессе будет участвовать пользователь имущества и представитель Росреестра, а в случае признания права собственности — пользователь, действующий собственник и представитель Росреестра.
В заявлении нужно описать все важные обстоятельства: что за дом, как заявитель искал хозяина, как ухаживал за домом и т. д.
Требования к составлению заявлений для суда перечислены в ст. 131 ГПК РФ.
Если заявление будет составлено не по правилам, суд отправит его на доработку. Если недостатки не будут устранены, суд возвратит заявление заявителю и рассматривать его не будет.
4. Оплатить госпошлину.
При подаче иска о признании права собственности размер зависит от стоимости имущества и определен в п. 1 ст. 333.19 НК РФ (не может быть менее 400 рублей и более 60 000 рублей).
При подаче заявления об установлении факта владения размер пошлины — 200 рублей.
5. Поучаствовать в судебном процессе.
После поступления заявления в суд в течение одного дня оно должно быть зарегистрировано и передано судье, а в течение 5 рабочих дней судья должен назначить дату и время судебного заседания — информацию разместят на официальном сайте суда и направят по почте.
Явка в суд необязательна, но, чтобы не затягивать процесс рассмотрения дела, нужно участвовать в заседании.
6. Получить заверенную копию решения суда.
В соответствии со ст. 214 ГПК РФ, копии решения суда вручаются под расписку или направляются по почте не позднее пяти дней после составления мотивированного решения суда. Если решение суда было вынесено 27 июня 2022, то полный текст решения должен быть изготовлен не позднее 1 июля 2022 (5 дней со дня вынесения решения), а копии высланы участникам процесса не позднее 8 июля 2022.
7. Зарегистрировать право собственности на недвижимость.
Независимо от того, каким образом приобретено право собственности на заброшенный дом, процедура регистрации не отличается от случаев покупки дома и земли на аукционе, кроме перечня документов, которые нужно предоставить в МФЦ.
Источники:
realty.rbc.ru
journal.tinkoff.ru
rg.ru
rosreestr.gov.ru
admsr.ru
www.consultant.ru
www.consultant.ru
www.consultant.ru