На московском рынке появится альтернатива покупке жилья
На столичном рынке недвижимости появится новый продукт - арендные дома. Жителям Москвы, которые хотят улучшить жилищные условия и остаться мобильными, предлагают арендовать квартиры у государства.
Агентство ипотечного жилищного кредитования (АИЖК) запустило два пилотных проекта - в районе Ходынского поля и на Кутузовском проспекте, предлагая москвичам новый уровень качества съемного жилья. Первый доходный дом примет постояльцев летом 2017 года.
По данным Всероссийского центра изучения общественного мнения (ВЦИОМ), из 23 млн семей, которые хотят улучшить свои жилищные условия, 8 млн готовы арендовать жилье.
«Тема арендного жилья, безусловно, актуальна - 4 млн семей в России сейчас снимают жилье. Это 150 млн кв. метров, почти 4% жилищного фонда. Часто такая аренда осуществляется без договора, в частном секторе, в обход бюджета, без прозрачности для налоговых органов. Права арендаторов по таким договорам не защищены. Люди чувствуют неопределенность, зная, что их могут выселить или условия аренды могут измениться», - рассказывает управляющий директор АИЖК Ирина Балкарова.
ПИЛОТНЫЙ ПРОЕКТ АИЖК НА КУТУЗОВСКОМ ПРОСПЕКТЕ (MATCH POINT)
Не квадратные метры, а комфортная среда
В доходных домах предлагают апартаменты с качественной мебелью и отделкой, круглосуточной охраной и консьерж-сервисом, подземным паркингом и развитой инфраструктурой.
Потенциальные арендаторы покупают не квадратные метры, а комфортную среду. Желающие арендовать жилье в доходном доме заключают официальный договор с государственной управляющей компанией.
«При установлении стоимости арендного жилья мы ориентировались на рынок», - добавляет И. Балкарова.
Например, цена за съем 22 «квадратов» в «Лайнере» составит 36 тыс. руб. - сюда включена аренда и часть коммунальных услуг.
ПИЛОТНЫЙ ПРОЕКТ АИЖК НА ХОДЫНСКОМ ПОЛЕ («ЛАЙНЕР»)
Принесут ли доход доходные дома?
Государство поддерживает программу арендного жилья, однако называть этот продукт доходным рано, считает председатель Москомстройинвеста Константин Тимофеев.
«Какая доходность будет у проектов АИЖК, покажет время», - заявил он.
Председатель правления Ассоциации инвесторов Москвы Любовь Цветкова уверена - сейчас застройщики не заинтересованы вкладывать деньги в арендное жилье.
«Мы проанализировали такую модель: взяли одинаковый участок площадью 20 тыс. кв. метров. В первом случае застройщик строит доходный дом, во втором - жилье, которое продает на рынке. Доходность по жилью составляет 4 года, а по арендным домам - 17 лет. Поэтому все, кто имеет сегодня ГПЗУ - градостроительный план земельного участка, в котором написано «жилая застройка», никогда не станут строить арендное жилье», - комментирует эксперт.
СТРОИТЕЛЬСТВО ИПОТЕЧНОГО ЖИЛЬЯ В РАЙОНЕ НЕКРАСОВКА (ЮВАО)
Однако есть механизмы, которые позволили бы сделать этот продукт приоритетным и инвестиционно привлекательным, добавляет Л. Цветкова. Например, застройщиков можно освободить от налога на имущество на первые годы функционирования арендного дома или от налога на землю, а также снизить для них платеж за изменение вида разрешенного использования земельного участка.
Некоторые девелоперы смотрят на рынок арендного жилья более оптимистично. Как подчеркивает вице-президент по стратегии и управлению активами Группы ПСН Татьяна Тикова, разница между доходностью арендного жилья и продажами жилой застройки на рынке недвижимости заметно сокращается.
«Сегодня мы видим, что предложение жилья в разы превышает спрос, поэтому аренда становится стратегическим направлением. Тут могут быть разные формы - и доходные дома, и аренда квартиры с возможностью выкупа. Так что съемное жилье начинает расцениваться как вполне реалистичный продукт», - пояснила она.
Арендные дома создаются с использованием механизма коллективных инвестиций через паевые инвестиционные фонды.
Для экономически активных граждан покупка пая, стоимость которого начинается от 100 тыс. рублей, может стать альтернативой банковскому вкладу. Этот инструмент позволит инвесторам получать доход от сдачи жилья в аренду, а также участвовать в росте стоимости недвижимости. Чтобы приобрести полноценную квартиру даже для сдачи ее в наем нужен более серьезный бюджет.
«Мы предложим паи рынку уже в этом году», - говорит управляющий директор АИЖК.
Аренда или ипотека?
По словам К. Тимофеева, стоимость аренды квартиры в доходном доме сопоставима с оплатой ипотеки - «двушка» обойдется арендатору в 70 тыс. руб.
«В таких услових люди охотнее согласятся на выплату ипотечного кредита, чем аренды. Съемные квартиры в доходных домах скорее для тех, кому нужно находится в данное время в данном месте. Арендаторы будут платить за среду, а не за квадратные метры», - подчеркивает он.
Арендное и ипотечное жилье - не взаимоисключающий, а дополняющий друг друга продукт. Например, человек может купить квартиру в строящемся доме и параллельно снимать жилье, дожидаясь окончания строительства.
Неоспоримый плюс арендного жилья - в его мобильности.
«У вас появился ребенок - вы снимаете квартиру побольше. Вы сменили место работы - переезжаете в более удобный район. С ипотекой так не получится», - поясняет И. Балкарова.
Среди других достоинств аренды - отсутствие первоначального взноса и более низкие (на 20-30%) ставки по сравнению с ипотечным платежом.
Но в отличие от западных стран, где аренда жилья становится популярнее год от года, россияне по-прежнему хотят владеть недвижимостью, а не снимать ее.
Необходимость первоначального взноса и высокие проценты по ипотеке не пугают наших сограждан так, как отсутствие собственного жилья. Но рынок недвижимости непрерывно разивается, и столичные девелоперы все чаще обращаются к международной практике. Однако приживется ли новый тренд в нашей стране - покажет время.