Востребованность клубного формата растет на фоне роста дефицита предложения
Рост интереса к клубным домам объясняется прежде всего нехваткой инвестиционных форматов недвижимости на рынке. Клиенты, понимая потенциал роста цен в проектах с небольшим количество квартир или апартаментов, а также минимальную конкуренцию при дальнейшей сдаче в аренду или перепродаже, предпочитают для покупки именно такой формат недвижимости. А на фоне появления все больше проектов комплексного развития территории, который не дает такую потенциальную прибыль на выходе из проекта или сдаче в аренду, клубный формат становится все более привлекательным для инвесторов.
В настоящее время на рынке клубных домов наметился дефицит: в общей структуре предложения клубные дома составляют всего 3%, тогда как в структуре спроса за I квартал 2022 г. доля клубных лотов составила около 6%. Статистика говорит о продолжении роста дефицита данного продукта. Превалирующая часть проектов в экспозиции находится на высокой стадии строительства либо уже сданы в эксплуатацию. Новых проектов выходит все меньше и меньше.
Кирилл Голышев, региональный директор департамента жилой недвижимости и девелопмента земли Nikoliers: «В последние годы мы фиксируем рост интереса клиентов к клубному формату – в первую очередь, за счет приватности, ценность которой так остро ощутили жители больших городов в период пандемии. В то же время мы наблюдаем увеличение дефицита предложения в элит-сегменте, который на фоне сокращения девелоперской активности в среднесрочной перспективе будет еще больше. Растущий дефицит может привести к существенному росту цен на недвижимость клубного формата».
Динамика объема спроса по зарегистрированным ДДУ
В настоящее время не существует единых критериев для отнесения новостройки к клубному формату, в связи с чем присвоение подобного статуса остается вопросом позиционирования застройщиком. В текущей экспозиции на рынке Москвы в «старых» границах представлен 41 проект клубного формата от комфорт- до элит-класса.
Среди характеристик, объединяющих все клубные дома, в первую очередь, выделяется их небольшой размер: в большинстве случаев клубные дома представлены точечной застройкой общей площадью до 20 тыс. кв. м. Количество квартир и апартаментов в большей части проектов не превышает 200 лотов. Среднее количество этажей в подобных проектах – 10. Большая часть клубных домов расположена в центральной части Москвы: 26 из 41 дома в текущей экспозиции сконцентрированы в ЦАО.
В текущем предложении под статусом «клубный дом» объединены проекты, предлагающие покупателю уникальные архитектурные решения – как в формате нового строительства, так и в формате реконструкции исторических особняков. Например, апарт-комплекс Vernissage от застройщика Ziggurat Development спроектирован в стиле ар-деко. Другой пример - жилой комплекс «Дом с Атлантами» от «ВМС Девелопмент» является реконструкцией объекта культурного наследия 1882 года постройки.
Помимо архитектуры большое внимание уделяется наполнению клубных домов: большая часть клубных домов в текущем предложении имеет расширенные лобби с отделкой из натуральных материалов. Например, оформление трех лобби в проекте Artisan от USM Development выполнено калькуттским мрамором, латунью и деревом. В апарт-комплексе Monodom Family от Sun Development отделка просторных входных групп выполнена из высококачественных материалов в соответствии с дизайн-проектом творческого производственного объединения PRIDE.
В позиционировании клубных домов зачастую используются такие атрибуты как «приватность», «спокойствие», «тишина», что подчеркивает уникальность формата для крупного города. Клубные дома нередко включают закрытые дворы: например, проект Turandot Residences от Valartis оборудован собственным садом для медитаций. Проектом Woods от застройщика AB Development помимо приватного двора предусмотрено собственное поле для гольфа.
Текущее предложение квартир и апартаментов клубного формата составляет 74,2 тыс. кв. м или 832 лота. Наибольшее количество лотов – 132 апартамента – представлено в «Клубном доме в Рублево» от СЗ «Универсаль».
Своим масштабом выделяется дом Chkalov от Ikon Development (20,8 тыс. кв. м или 396 лотов, согласно ПД), расположенный на первой линии Садового кольца: архитектура дома разработана лондонским дизайнером Martin Hulbert, для будущих жителей дома предусмотрены сервисные услуги. Напротив, самым небольшим по площади является клубный дом «Пречистенка 8» от застройщика Insolver (1,3 тыс. кв. м): дом является реконструкцией особняка XVII в., проектом предусмотрено всего 8 апартаментов.
Наибольшая доля предложения приходится на элит-класс (36%), сопоставимая доля (31%) приходится на премиум-класс. В разбивке по типу помещения преобладают апартаменты – 72% от общего объема предложения, доля квартир составляет лишь 28%.
Структура предложения клубных домов по классу
Структура предложения клубных домов по типу помещения
Средневзвешенная цена составляет 918 тыс. руб./кв. м. Средний бюджет предложения – 80,7 млн руб. Минимальный бюджет представлен в проекте «Менжинского 30» составляет 4,9 млн руб. за апартамент 26,9 кв. м. Наибольший бюджет предложения – 1,7 млрд руб. за пентхаус площадью 392 кв. м – представлен в проекте «Клубный дом в Газетном». Всего дом включает 17 апартаментов.
Превалирующая доля квартир и апартаментов в текущем предложении представлена без отделки – 64%. В чистовой отделке представлено лишь 11% лотов. Структура предложения клубных домов по типу отделки
Карта клубных домов в текущем предложении (нумерация проектов на карте совпадает с нумерацией в таблице)
Текущее предложение на рынке клубных домов
№
Проект
Девелопер
Тип
Срок сдачи
Кол-во лотов в проекте, шт.
Кол-во лотов в экспозиции, шт.
Средневзв. цена, руб./кв. м
комфорт-класс
3
Менжинского 30
АЛВЕК
Апартаменты
II кв. 2023
189
23
201 155
4
Клубный дом "Октябрь"
АЛВЕК
Апартаменты
IV кв. 2022
400
61
234 687
32
Расцветай в Люблино
ГК «Расцветай»
Квартиры
III кв. 2022
112
3
326 642
бизнес-класс
1
Клубный дом Рублево
СЗ «Универсаль»
Апартаменты
II кв. 2022
164
132
285 710
2
Парк Плаза
HITECH DEVELOPMENT
Апартаменты
II кв. 2022
32
10
214 681
5
Verdi
Glincom
Апартаменты
IV кв. 2023
107
19
396 264
6
DIN HAUS
Phoenix
Апартаменты
II кв. 2022
46
9
524 488
12
Dialog
Центр-Инвест
Квартиры
III кв. 2022
210
20
638 447
25
Chkalov
Ikon Development
Апартаменты
IV кв. 2022
396
49
776 509
30
Клубный дом на Рогожском
СпектрСтрой
Апартаменты
Сдан ГК
27
2
595 091
31
Monodom Family
Sun Development
Апартаменты
II кв. 2022
160
6
313 023
34
logos
Sense
Апартаменты
III кв. 2024
255
24
506 376
35
Residence Hall Шаболовский
ГК «Новая Жизнь»
Апартаменты
II кв. 2022
90
27
663 389
41
Концепт House
Концепт Инвест
Квартиры
Сдан ГК
101
1
230 914
премиум-класс
7
GloraX Aura Белорусская
GloraX
Апартаменты
III кв. 2024
174
125
634 233
8
MAISON ROUGE
Hutton Development
Апартаменты
Сдан ГК
38
1
900 000
9
Fantastic House
СЗ «Полинессо»
Квартиры
Сдан ГК
24
1
1 725 000
10
Долгоруковская 25
БЭЛ Девелопмент
Апартаменты
Сдан ГК
42
13
1 400 681
11
Sole Hills
«Еврофармакол»
Апартаменты
IV кв. 2023
108
73
550 000
13
RestART
Restart
Апартаменты
III кв. 2022
32
32
1 161 191
21
Маросейка 11
СК Маросейка 11
Квартиры
Сдан ГК
33
1
-
22
LUMIN
Hutton Development
Апартаменты
IV кв. 2022
54
21
961 656
28
BOGENHOUSE
Lexion Development
Апартаменты
Сдан ГК
43
3
1 500 000
29
Клубный дом на Котельнической набережной
Русский монолит
Квартиры
Сдан ГК
140
2
1 161 244
33
Vernissage
Ziggurat Development
Апартаменты
II кв. 2024
26
12
566 945
36
Данилов дом
СМУ-6
Апартаменты
Сдан ГК
30
2
550 000
37
Magnum
Magnum Development
Апартаменты
Сдан ГК
44
8
1 088 656
элит-класс
14
Клубный дом Turgenev
НеоСтрой
Квартиры
IV кв. 2022
93
4
1 541 967
15
Клубный дом в Газетном
Актив-Центр
Апартаменты
II кв. 2022
17
8
2 977 056
16
Turandot Residences
Valartis
Апартаменты
Сдан ГК
62
19
1 070 891
17
Artisan
Valartis
Квартиры
Сдан ГК
39
9
1 455 078
18
Пречистенка 8
Insolver
Апартаменты
Сдан ГК
8
4
-
19
MOSS Apartments
ГК Adwill
Апартаменты
Сдан ГК
13
4
1 070 817
20
Чистые Пруды
Sminex
Квартиры
II кв. 2025
31
25
2 175 914
23
Дом с Атлантами
ВМС Девелопмент
Квартиры
II кв. 2022
19
3
1 595 708
24
Тессинский, 1
Insigma
Квартиры
IV кв. 2022
71
30
1 250 078
26
Cloud Nine
Vesper
Кв/ап
I кв. 2022
38
1
1 800 000
27
Mon Cher
Capital Group
Апартаменты
Сдан ГК
30
3
647 780
38
Пироговская, 14
Elbert Development
Апартаменты
II кв. 2022
53
5
-
39
Astris
USM Development
Апартаменты
II кв. 2022
50
9
-
40
Woods
AB Development
Квартиры
II кв. 2024
54
28
1 213 658