Рынок недвижимости: прибыли — завтра, риски — сегодня
Скидки на новостройки бизнес-класса в Москве достигли 33%, хотя наиболее часто дисконт встречается в массовом сегменте, где скидки в среднем составляют 19%. Об этом сообщают «Известия» со ссылкой на аналитиков компании «Метриум».«Впрочем, есть девелоперы с более щедрой дисконтной политикой, у которых в продаже есть проекты со средней скидкой в 30%. Максимальный зафиксированный дисконт на конкретное помещение в массовом сегменте — 33%», — заявили в «Метриуме».
При этом, средний размер дисконта по рынку недвижимости России составляет 6%.
Как отмечают эксперты, на фоне ухода от нулевой ипотеки спрос клиентов смещается в сторону вторичного жилья, где более привлекательные цены. Согласно оценкам Центробанка РФ, если в начале года в рамках стандартных программ проходило около 48% сделок, то к маю показатель вырос до 60%, и этот переток в ближайшее время сохранится.
Между тем, в Минстрой РФ пророчат снижение цен на рынке первичной недвижимости.
«Когда закупки будут прекращаться, рынок все равно будет требовать от девелоперов снижения и нахождения компромисса с покупателем. Поэтому я надеюсь, что снижение может начаться в ближайшее время», — заявил глава Минстроя Ирек Файзуллин.
Но учитывая рост цен на стройматериалы, вряд ли застройщики снизят цены на жилье. А гибкая система скидок, судя по всему уже больше не работает, так как, она не в состоянии привлечь новых покупателей.
Так например, по итогам мая, стоимость жилья на первичном рынке Москвы выросла на 1%.
При этом, средний бюджет сделки в сегменте «комфорт» достиг 10,9 миллиона рублей, а в сегменте «бизнес» — 21,6 миллиона. Среднюю площадь проданных лотов оценили в 40,8 квадратного метра и 55 квадратных метров соответственно.
Однако, за всем этим скрывается еще одна проблема: увеличение доли нераспроданного жилья на первичном рынке недвижимости. И эту проблему уже признают даже в Минстрой РФ.
«Мы сейчас переживаем, что эффективная ставка становится неэффективной, что будет тормозиться вывод в продажу новых корпусов и этапов. Из 100 миллионов квадратов нераспроданного 30%, это плохо, но не критично, поскольку формируется спрос баланса и предложения», - заявил заместитель главы Минстрой РФ Никита Стасишин.
Это действительно не критично, но проблема заключается в том, что это доля стремительно увеличивается. Кроме того, есть большие сомнения в этих данных. Так, например, по итогам декабря прошлого года, площадь нераспроданных квартир в новостройках в декабре достигла 66 млн кв. м, или 66% от общего объема жилья в стадии строительства (учитывались квартиры, которые уже доступны к покупке, и те, которые еще не вышли на рынок), что является самым высоким показателем нераспроданных квартир за всю историю современного российского рынка жилья.
По данным аналитического центра госкомпании «Дом.РФ», объем непроданного жилья в новостройках превышает 41 млн кв. м, что на 44% больше, чем в начале 2021 года. Еще около 25 млн кв. м строящегося жилья приходится на проекты, продажи в которых пока не открыты.
Специалисты «Дом.РФ» связывают данную тенденцию с тем, что застройщики в прошлом году, застройщики не сбавили темпы запуска новых проектов (в 2021 году они вывели на рынок 43 млн кв. м, за 11 месяцев 2022 года — 37,3 млн кв. м), тогда как спрос на объекты рухнул.
Впрочем, это не значит, что данные Минстрой РФ не соответствуют действительности. Ведь, эти данные показывают лишь среднюю температуру по больнице, тогда как, данные «Дом.РФ» показывают тенденцию на крупнейших рынках, и прежде всего, в Москве на которую и приходится львиная доля строительного рынка жилья.
Однако, массовый исход из Москвы, а также увеличивающаяся тенденция покупать жилье за границей, привела к вымыванию с рынка платежеспособных клиентов.
В целом, это не означает, что рынок недвижимости умрет, но стагнация на годы ему обеспечена, да и о великих рекордах, лучше всего забыть до лучших времен.